Pg56.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Развели ипотеку

Развели ипотеку

Ипотечный кредит на покупку квартиры в новостройке супруги Карповы оформили 3,5 года назад. Один из них выступал основным заемщиком, второй — поручителем. Также на поручительство по жилищному займу согласилась мать супруги. 2-комнатную квартиру в Октябрьском районе тогда оформили в совместную собственность, и за все последующие годы квартира оказалась единственным совместно нажитым имуществом.

Спустя 3,5 года после оформления совместной ипотеки пара приняла решение о разводе. По договорённости супруг отказался от квартиры и кредита в пользу бывшей жены. Так перед ипотечными заемщиками Карповыми встала задача снять с одного из них ипотечную нагрузку. Дальнейшие действия обоих заёмщиков приведём пошагово с комментариями представителей банка-кредитора. Рассказанная в таком формате ипотечная история вполне может претендовать на статус практического руководства для всех заёмщиков, оказавшихся в аналогичной ситуации.

Шаг первый.

Заёмщик в изменившихся условиях и с пакетом документов.

После получения свидетельства о расторжении брака заёмщики посетили офис банка. Прежде всего, необходимо было написать заявление о выводе поручителя из кредитного договора. Также предстояло собрать и предоставить новый пакет документов для рассмотрения заявки (перечень необходимых документов можно найти в этом тексте). Стоит отметить, что этот пакет документов формируют те же бумаги, которые заемщики собирают для оформления ипотеки. Иными словами, нужно подать ипотечную заявку второй раз — с изменившимися исходными данными.

После подачи заявки банк начинает традиционную процедуру рассмотрения заявки: оценивает платежеспособность заемщика без одного из поручителей. Этот же этап может стать последним, если на заявку банк ответит письменным отказом. Нашей героине повезло — её заявку приняли в работу, процесс переоформления кредита продолжился.

Комментарий банка: в первую очередь, после получения свидетельства о расторжении брака супруги должны принять обоюдное решение, как в дальнейшем они будут исполнять свои совместные обязательства по действующему кредиту. Для принятия решения в случае вывода поручителя-супруга в связи с разводом сотрудникам Банка необходимо оценить все риски. Соответственно, платежеспособность заемщика обязательно анализируется. Но в отличие от подачи документов на оформление ипотечного кредита в данном случае не проводится андеррайтинг предмета ипотеки.

Шаг второй.

Оплата комиссии.

За вывод поручителя по ипотечному кредиту нужно платить. Размер комиссии определяет банк. В случае нашей героини комиссия составила 7000 рублей.

Комментарий банка: комиссия за рассмотрение заявления о выводе участника сделки, в том числе и поручителя по тарифам Банка составляет фиксированную сумму и не зависит от остатка суммы основного долга. С тарифами можно ознакомиться на официальном сайте Банка.

Шаг третий.

Сложное взаимодействие с нотариусом.

На следующем этапе предстояло оформить Соглашение о разделе имущества у нотариуса. В нашей истории этот этап оказался одним из самых сложных. Дело в том, что в российском законодательстве не прописан прецедент, когда супруг при разводе оставляет имущество бывшей жене по собственному желанию. В этом случае закон требует для одного из супругов компенсации. Кроме того, квартира в ипотеке воспринималась многими специалистами как проблемный актив — были даже отказы браться за эту задачу. «Мы прошли нескольких нотариусов и столкнулись с разным отношением, — рассказывает Надежда Карпова. — Специалисты интересовались: «Как это ты ему ничего не оставляешь?», пытались сочувствовать: «Мужчина, неужели вы так хотите от неё отделаться, что отдаёте ей все?», предостерегали: «А если он потом передумает и будет с тобой судиться?». Этот этап оказался самым сложным психологически: понятно, что развод — это изначально стресс с обидами и претензиями. Но здесь он ещё подкрепляется длительностью процесса, необходимостью частых встреч и давлением со стороны посторонних людей».

Читайте так же:
Может ли прописанный человек претендовать на долю в квартире

Однако в итоге специалиста-нотариуса удалось найти, документ составили. По требованию закона в Соглашении указали сумму, которую супруга компенсирует бывшему мужу. На этом этапе пришлось заплатить 25 тысяч рублей, зато через несколько дней на руках у участников процесса уже было Соглашение о разделе имущества.

Для того, чтобы получить этот документ, понадобились все документы, на основании которых супруги получили свидетельство о собственности на квартиру, и собственно само свидетельство, а также кредитный договор с банком, паспорта заявителей, письмо с одобрением от банка, свидетельство о расторжении брака.

Комментарий банка: после принятия положительного решения о выводе поручителя-супруга и перевода долга по действующему кредиту Банк дает согласие на заключение нотариально удостоверенного соглашения о разделе имущества. Важно, чтобы стороны в соглашении четко отразили свое обоюдное решение о том, что единоличным собственником предмета ипотеки будет являться заемщик, обязательства по кредиту несет заемщик и у поручителя прекращаются обязательства по возврату кредита.

Комментарий нотариуса: «Ситуация, когда один из бывших супругов после развода отказывается от совместно нажитого имущества в пользу второго, — действительно редкость, — говорит нотариус Анна Двойкова. – Как правило, проблемы возникают с дележом имущества, здесь часты взаимные претензии и запросы. Конечно, отказ одного из супругов на словах не имеет никакой юридической силы, поскольку спустя время он действительно может «одуматься» и потребовать свою часть имущества. Поэтому опасения, высказываемые представителями нотариата, были вполне оправданными. Такой отказ необходимо зафиксировать законодательно. Соглашение о разделе имущества – именно тот документ, который фиксирует договоренность между бывшими супругами, согласно которой один из них забирает все имущество, второй же не получает ничего. Еще один вариант, который, однако, не применим в данной ситуации, — это изначальное составление брачного договора, где стороны прописывают все свои имущественные отношения в будущем. Вовремя составленный брачный договор помог бы избежать таких проблем и временных проволочек».

Шаг четвёртый.

Подача документов на единоличную собственность.

После получения нужного документа супруга-заёмщик отправилась в банк, чтобы сделать копию этого Соглашения. Там же договорились о встрече в МФЦ, где должны были присутствовать представитель кредитной организации и заёмщик с пакетом документов. На этой встрече Надежда Карпова подала документы на единоличную собственность, оплатив госпошлину в размере 2000 рублей.

Читайте так же:
Реестр требований кредиторов физического лица: понятие, сроки, очередность

Комментарий банка: о формление в единоличную собственность осуществляется путем подачи заявления в органы, осуществляющие государственную регистрацию прав новым собственником предмета ипотеки на основании соглашения о разделе имущества. Со стороны Банка предоставляется согласие на переход права. Обременение в данном случае на предмет ипотеки не прекращается.

Шаг пятый.

Новый поручительский договор.

Спустя неделю документы были готовы. Со свидетельством о собственности на квартиру девушка-заёмщик приехала в банк для подписания дополнительного соглашения к кредитному договору. На этом этапе вновь понадобилось присутствие двух поручителей — мамы и бывшего мужа. Представитель банка расторг договор поручительства с бывшим супругом, а с матерью заёмщика заключил дополнительное соглашение к договору поручительства.

Комментарий банка: после регистрации квартиры-предмета ипотеки в единоличную собственность вносятся изменения во всю кредитно-обеспечительную документацию заемщика и действующего поручителя, а договор поручительства с бывшем супругом расторгается. Все документы должны быть подписаны лично сторонами.

Шаг шестой.

Регистрация новых документов.

Далее предстояло зарегистрировать изменения, внесённые в кредитный договор, и заключить соглашение к закладной в МФЦ. «На этом этапе я присутствовать не смогла, поэтому пришлось делать нотариальную доверенность на совершение сделок с квартирой для моей мамы, — рассказывает Надежда. — Этот документ мне обошёлся в 2000 рублей. В итоге мама с представителем банка посетили МФЦ и сдали кредитный договор и соглашение к закладной на регистрацию. Примерно через пять дней я забрала документы — так квартира в полной мере стала моей».

Комментарий банка: завершающим этапом является регистрация в Росреестре соглашения об изменении содержания закладной. Подать документы на регистрацию может доверенное лицо по доверенности с соответствующими полномочиями.

собственник 2-комнатной квартиры в Октябрьском районе:

— Весь процесс занял примерно 2-2,5 месяца. На протяжении всего этого периода мы регулярно виделись с бывшим мужем, за что ему можно поставить памятник, потому что такую психологическую нагрузку выдержит не каждый «бывший». Но мы справились. Банк нам очень помогал, все время был на связи и всячески участвовал в процессе и подстраивался под нас. Банковским специалистам хотелось бы выразить отдельную благодарность за то, что не оставили нас в сложной жизненной ситуации.

Справка

Основные документы, которые понадобятся для переоформления ипотечного кредита после развода**:

— Заявление-анкета заемщика/ Анкета поручителя

— Копия паспорта заемщика/ поручителя

— ИНН заемщика/ поручителя

— Копия военного билета (для граждан до 27 лет)

— Копии документов об образовании, копии свидетельств о заключении/ расторжении брака, о рождении детей

Читайте так же:
Лицензионный договор: условия, предмет и виды лицензионных договоров

— Копия всех заполненных страниц трудовой книжки

— Справка с места работы о размере дохода

— Копия трудового договора

— При наличии дополнительных доходов от других организаций – копия трудового договора с ними

*Благодарим специалистов банка ВТБ24 (ПАО) за помощь в подготовке материала.

**Перечень актуален для заемщика или поручителя, работающего по найму. Для более точной информации в каждом конкретном случае обратитесь к своему кредитному специалисту. В зависимости от кредитующего банка и условий предоставления займа перечень может меняться.

Без конфликтов

При разводе общее имущество делится пополам. За разделом ипотечной квартиры следует распределение долгов.

Если платежи вносились из общего бюджета и первоначальный взнос оплачивался силами двоих, после развода бывшие муж и жена оплачивают долг пополам.

«При мирном урегулировании вопроса о совместном имуществе супруги вправе заключить Соглашение о разделе имущества. Оно подлежит обязательному нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 38 СК РФ; Письмо Росреестра от 10.03.2016 N 14-исх/03029-ГЕ/16). Если у супругов имеется квартира в ипотеке, то они должны распределить между собой расходы по погашению ипотечного кредита. При этом вопрос должен быть урегулирован при обязательном участии банка, который проверит платёжеспособность каждого из супругов. В последующем Соглашение регистрируется в Росреестре», – поясняет Павел Петрович Кобяк, профессиональный судебный представитель Rykov.group.

«Супруги могут договориться о том, кто получит компенсацию в виде денег, а кто станет единоличным собственником, переоформить текущий договор об ипотеке и внести изменения в кредитный договор», – дополняет Вадим Анатольевич. В этом случае важно объективно оценить стоимость квартиры и учесть, кто вносил первоначальный платёж.

Супруг, которому достанется участь платить, может оформить перекредитование. Например, Сбербанк предлагает рефинансирование ипотеки по ставке от 9,5%.

Бывает, что бывшие не хотят быть связаны с ипотечной квартирой и решают её продать. Реализация залоговой недвижимости также происходит с участием банка. После продажи и погашения долга остаток денег делится по договорённости. Большую долю может получить супруг, с которым остаётся ребёнок.

Также вариант мирного решения – досрочное погашение ипотеки, а уже потом продажа квартиры.

Что произойдет при разводе с квартирой, если один из супругов купил ее в ипотеку до брака и на свое имя?

Такая ситуация также неоднозначна. «С моей точки зрения эта квартира должна считаться собственностью того супруга, на имя которого она была оформлена до брака, — уверен юрист. — Ипотека — это кредитный договор, долг. Да, в браке супруги перечисляют платежи на погашение кредита из общих средств. Но если у них происходит прекращение отношений, супруга, на которую не была оформлена эта квартира, должна иметь право взыскать компенсацию с тех сумм, которые были выплачены на его личный долг. Но она не должна претендовать на эту квартиру». При этом эксперт отмечает, что на сегодняшний день нет сложившейся судебной практики по этому вопросу, поэтому решение суда может быть другим.

Читайте так же:
Образец договора о сотрудничестве между юр. лицами

Судебная практика

Развод – это всегда неприятный процесс, а при наличии жилья, купленного по военной ипотеке, в подавляющем большинстве случаев возникает масса спорных ситуаций. Как показывает практика, при судебных разбирательствах чаще всего суд выступает на стороне военного. Тем не менее:

  • Суд может признать жилье совместно приобретенным имуществом в ситуации, когда долговые обязательства по ипотеке полностью погашены.
  • Если у военнослужащего есть жена с маленьким ребенком, суд во многих случаев устанавливает часть квартиры, приобретенной по военной ипотеки, в пользу женщины с малышом. Но здесь есть важный нюанс: суд встанет на сторону женщины с ребенком лишь в том случае, если у семьи, которая находится в бракоразводном процессе, нет другого недвижимого имущества, то есть ипотечная квартира – это единственное жилье. Если же второе жилье есть, то вероятность у женщины получить долю в квартире, купленной по военной ипотеке, минимальна.
  • При подписании ипотечного договора, военнослужащему нужно обратить особое внимание на пункт, который касается досрочной выплаты задолженности. Во многих случаях банковские организации включают в договор пункт, в соответствии с которым контрактником в обязательном порядке должна быть досрочно погашена военная ипотека при разводе. По мнению некоторых кредиторов, в случае расторжения брака финансовое положение контрактника может значительно усугубиться, вследствие чего он не сможет своевременно вносить выплаты. Поэтому в судебном порядке, одновременно с разводом, у военнослужащего могут потребовать выплаты всего долга по военной ипотеке.

Можно ли продать ипотечную квартиру при разводе?

Перечитайте кредитный договор и уточните у банка, есть ли у вас право на продажу имущества. Это довольно радикальный способ, но действенный.

Вы продаете жилье, с полученной суммы гасите досрочно кредит в банке, а если остается какая-то сумма – делите между супругами. В этом случае вы сразу избавляетесь от обязательств перед банком, а также имеете больше шансов решить квартирный вопрос мирным путем с минимальным количеством претензий. В том или ином случае на одного из супругов ляжет большая часть финансовой ответственности, если ипотеку все же решат оставить.

Процедура не так проста, но вполне реальна:

1. Вы сообщаете о своем решении в банк. Кредитная организация дает добро на продажу квартиры.

2. Покупатель вносит в банк сумму, оставшуюся по договору. Банк снимает с вас обременение по кредиту.

3. Новый владелец квартиры выплачивает вам остаток, который вы делите.

В этом случае лучше обратиться к профессионалам по недвижимости. Чаще всего предоставить таких специалистов может банк.

Также обязательства по продаже квартиры может взять на себя кредитная организация. Тогда банк выставляет недвижимость на аукцион, но стоимость жилья может существенно снизиться. К тому же, отдельно придется оплатить процедуру аукциона.

Читайте так же:
Демократическая система в Швеции

Кто может стать новым заемщиком

Перечислим варианты переоформления ипотеки.

Кредит предоставляется под залог имеющейся недвижимости.

до 65% от стоимости имеющейся недвижимости

На срок До 20 лет

На родственников. Простое решение, особенно если имеются в виду ближайшие члены семьи. Муж и жена могут делить между собой обязательства по ипотеке как созаемщики или выкупить и переписать часть имущества на себя после развода. При взаимном согласии выплачивать кредит может один супруг, а получить квартиру – другой.

На детей. Закон позволяет переоформить квартиру в ипотеке на несовершеннолетнего ребенка по дарственной. Обязательства по договору переходят родителю или опекуну, взявшему на себя нагрузку по кредиту. Банк также идет навстречу, если заемщики пенсионного возраста хотят переоформить ипотеку на взрослых детей. Кредитная организация предоставляет возможности оплаты 50% оставшегося займа, в том числе посредством потребительского кредита, составления дарственной.

На третье лицо. Новому заемщику передается закладная, согласно которой, он имеет право на жилую площадь. В этом случае можно переоформить ипотеку на другого человека полностью. Банки соглашаются на такую сделку неохотно и при определенных обстоятельствах: заемщик стал нетрудоспособным, поменял место жительства или оформил развод. Также кредитную недвижимость иногда продают, получив в наследство вместе с займом.

Супругам совершенно не враг современный брачный контракт

Движутся в ногу со временем и брачно-семейные отношения, поэтому становится все популярнее заключение брачных договоров и соглашений между молодоженами в случае с ипотекой. Составление данных документов является оптимальным решением ипотечного вопроса. В соглашении муж и жена прописывают порядок раздела общего имущества и общих долгов. Составить и заключить его можно как в период брака, так и после его расторжения, обязательно в письменной форме.

“Страховкой” от несоблюдения второй половинкой условий соглашения может служить брачный контракт. В данном документе муж и жена устанавливают режим совместной или раздельной собственности. (ст.42 СК РФ). Брачный контракт составляется как до заключения брака, так и во время супружеской жизни и должен содержать следующие существенные условия:

  • кто и в каких долях выплачивает первоначальный взнос по ипотеке;
  • кто и как выплачивает ежемесячные платежи;
  • кто становится собственником приобретенной квартиры.


Развод – это болезненный процесс для обеих сторон. Душевные переживания перекликаются с имущественными проблемами, тем более, если они связаны со страшной и ужасной госпожой Ипотекой.

И если вы пришли к такому важному семейному решению, то закон четко регламентирует, кому и в каком размере платить по ипотечным долгам. Поэтому уделяйте особое внимание составлению брачного контракта, соглашения, условиям ипотечного договора и даже поискам семейного психолога –поскольку за совместное счастье нужно бороться.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector