Pg56.ru

Документооборот онлайн
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Пролонгация (продление) договора аренды земельного участка

Пролонгация (продление) договора аренды земельного участка

Пролонгацией договора аренды является продление действия такого соглашения.

Иногда, если в договоре указано, что в случае окончания действия документа, ни одна из сторон не пожелала его разрывать, продление соглашения может осуществляться автоматически.

При других условиях, для продления нужно оформить новое соглашение сторон. Плюс в самом тексте соглашения стороны могут предусмотреть условия, согласно которым договор может быть продлен на новый срок.

Если срок действия соглашения об аренде истек, арендатор может направить арендодателю заявление на продление соглашения аренды.

Способы продления договора аренды земельного участка

Продление договора аренды земли после истечения срока его действия может произойти тремя способами:

  1. Составление нового договора на другой срок.
  2. Составление дополнительного соглашения к существующему договору.
  3. Автоматическое продление срока действия.

При использовании первого варианта участники арендных отношений заключают новый договор. Стороны вправе скорректировать некоторые пункты документа, если это необходимо, или оставить содержание неизменным. Важно учитывать, что при составлении нового договора аренды для продления срока действия предыдущего не может быть изменен объект арендных отношений, а также стороны договора.

Во втором варианте сам договор остается прежним, но к нему составляется дополнительный документ – соглашение о продлении срока действия. Оно полностью опирается на положения договора и должно быть зарегистрировано в установленном законом порядке. Отдельно от договора аренды соглашение о его пролонгации недействительно.

Как продлить догоовор аренды земли без торгов

Автоматическое продление периода действия договора происходит, если стороны арендных отношений не предприняли никаких мер после завершения их оговоренного срока. Если стороны не имеют претензий и их устраивает текущее состояние дел, старый договор останется в силе и будет считаться продленным на тот же срок с теми же положениями.

Вопросы – ответы

Что изменилось с 15 июля 2020 года?

Еще с 16.01.2020 вступил в силу Закон от 05.12.2019 № 340-IX «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно противодействия рейдерству» (далее – Закон № 340). А с 15.07.2020 вступили в силу внесенные этим законом изменения в отношении порядка возобновления договоров аренды земли.

Как и ранее, у арендатора есть преимущественное право на заключение договора аренды земли на новый срок, однако нормы Закона от 06.10.1998 № 161-XIV «Об аренде земли» (далее – Закон № 161) были существенно подкорректированы.

До 15.07.2020 согласно ст. 33 Закона № 161 арендатор имел преимущественное право на возобновление договора как до, так и после окончания срока его действия при соблюдении следующих условий:

  • надлежащее выполнение арендатором своих обязанностей по договору;
  • уведомление арендодателя до истечения срока действия договора о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора на новый срок (срок такого уведомления устанавливался самим договором, но должен был быть не более месяца до окончания срока его действия);
  • отправление вместе с письмом-уведомлением проекта допсоглашения к договору;
  • продолжение пользования арендатором земельным участком;
  • отсутствие в течение месяца по истечении срока договора письма-уведомления арендодателя о возражении против возобновления договора.
Читайте так же:
Налог на дарение земельного участка

После 15.07.2020 в ст. 33 Закона № 161 прописан исключительно порядок применения арендатором преимущественного права на заключение договора на новый срок. Арендатор будет иметь такое право только до окончания срока действия договора. В частности, он должен направить арендодателю письмо-уведомление в срок, определенный договором, но не позднее чем за месяц до истечения срока действия договора. К письму-уведомлению арендатор прилагает проект договора. А вот возобновление договора с прошлого года считается отдельной процедурой.

Автоматическая пролонгация (ст. 126 -1 Земельного кодекса, далее – ЗК) подразумевает, что договор считается возобновленным без совершения сторонами договора письменной сделки о его возобновлении. Это возможно в случае отсутствия заявления одной из сторон об исключении из Государственного реестра вещных прав на недвижимое имущество (далее – Реестр прав) сведений о возобновлении договора. Совершения других действий сторонами договора для его возобновления не требуется.

Если же сторона договора желает отказаться от возобновления договора, то не позднее чем за месяц до даты окончания срока его действия в Реестр прав следует подать заявление об исключении из него сведений о возобновлении договора. При отсутствии такого заявления до даты истечения срока действия договора после наступления этой даты госрегистрация вещного права продлевается на тот же срок.

Важно! Возобновление договора аренды земли и заключение договора на новый срок – два разных понятия. Эти процедуры действуют, если договор аренды земли заключался или изменялся после 15.07.2020.

После 15.07.2020 при внесении любых изменений в договор аренды земельных участков частной собственности, а также земельных участков государственной или коммунальной собственности, на которых расположено недвижимое имущество, стороны должны включить в него положения о возобновлении договора и преимущественном праве арендатора на заключение договора на новый срок, определенные ст. 126- 1 ЗК и ст. 33 Закона № 161.

Как перезаключить/возобновить договор аренды земли, который был заключен до 15.07.2020?

Если договор аренды земли был заключен до 15.07.2020 и после указанной даты не изменялся в этой части, то его возобновление/заключение на новый срок осуществляется по правилам старой ст. 33 Закона № 161 (до внесения изменений Законом № 340). То есть в нашем случае арендатор обязан подать арендодателю за месяц до окончания срока действия договора уведомление о намерении воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды земли на новый срок.

Однако положение об автоматической пролонгации договора можно включить и сейчас путем заключения допсоглашения и регистрации изменений в Реестре прав. То есть у сторон договора аренды земли, заключенного до 15.07.2020, сейчас есть два варианта:

  • заключить договор на новый срок (ст. 33 Закона № 161). Делать это имеет смысл, если арендодатель или арендатор по истечении срока действия договора хочет изменить его условия (арендную плату, срок действия);
  • заключить допсоглашение об автоматической пролонгации договора и зарегистрировать такие изменения в Госреестре (если не нужно изменять его условия). Сделать это можно уже сейчас, не дожидаясь срока окончания договора. Конечно же, для этого потребуется согласие арендодателя. Формулировка в допсоглашении может быть следующей (см. образец).
Читайте так же:
Как можно вернуть айфон в течение 14 дней

1.1. Після закінчення строку, на який укладено Договір, він поновлюється на такий самий строк і на таких самих умовах без учинення сторонами Договору письмового правочину про його поновлення у порядку, визначеному ст. 126 -1 Земельного кодексу України.

1.2. У разі подання Орендодавцем заяви про виключення з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно відомостей про поновлення Договору Орендодавець зобов’язаний цього ж дня письмово повідомити про це Орендаря. Таке повідомлення Орендодавець має або надіслати цінним листом засобами поштового зв’язку, або вручити посадовій особі Орендаря особисто під підпис.

Если договор аренды земли будет заключаться на новый срок, обязательно ли включать в него положение о пролонгации договора?

Да, обязательно, ведь это прямо предусмотрено абзацем третьим разд. IX Закона № 161. Если договор заключался или изменялся после 15.07.2020, то в него должны быть включены условия о новых правилах пролонгации.

Что касается договоров аренды земель государственной и коммунальной собственности, заключенных после 15.07.2020, то они автоматически пролонгируются, только если на них расположено недвижимое имущество, находящееся в собственности пользователя земельным участком.

Учтите! Для возобновления договора аренды земельного участка государственной и коммунальной собственности, на котором нет недвижимого имущества, или заключения такого договора на новый срок надо получить решение соответствующего органа исполнительной власти или органа местного самоуправления.

Может ли арендодатель отказать арендатору в заключении договора на новый срок?

Да, может. Арендодатель рассматривает направленное арендатором письмо-уведомление с проектом договора аренды в течение месяца. За этот срок он проверяет его на соответствие требованиям закона, согласовывает с арендатором (при необходимости) существенные условия договора и при отсутствии возражений заключает договор аренды.

В случае аренды земель государственной и коммунальной собственности договор заключается на основании решения органа, уполномоченного осуществлять передачу земельных участков в собственность или пользование.

Если у арендодателя есть возражения по заключению договора аренды земли на новый срок, он направляет арендатору письмо-уведомление о принятом решении. Если же возражений нет, стороны оформляют договор на новый срок.

Помните: если арендодатель согласен заключить договор, стороны заключают не допсоглашение, а новый договор аренды земельного участка. Если договоренность об арендной плате и о других существенных условиях договора не достигнута, преимущественное право арендатора прекращается. То есть согласовывать условия договора месяцами не выйдет. Если с первого раза прийти к консенсусу не удалось, арендатор потеряет свое преимущественное право.

Читайте так же:
Увольнение военнослужащего по собственному желанию

Отказ, а также затягивание процедуры заключения нового договора аренды земли могут быть обжалованы в суде. Для этого арендатор должен обратиться в хозяйственный суд (ст. 20 Хозяйственного процессуального кодекса, далее – ХПК). По общему правилу хозяйственный иск подается в суд по месту нахождения ответчика (арендодателя) (ст. 27 ХПК).

Что делать, если условиями договора предусмотрено возобновление, но одна из сторон передумала его возобновлять?

В таком случае эта сторона может подать в Реестр прав заявление об исключении из него сведений о возобновлении. Сделать это надо не менее чем за месяц до даты окончания срока действия договора (ч. 2, 3 ст. 126 -1 ЗК). То есть любая сторона имеет право отказаться от возобновления договора без уведомления другой. Если такое заявление не подано, вещное право продлится автоматически на тот же срок.

Важный момент: чтобы отказаться от возобновления договора, заинтересованная сторона обращается не к другой стороне, а сразу к регистратору.

При необходимости внесения изменений в условия договора аренды сторонам, как и раньше, нужно заключить допсоглашение к договору. Возобновление договора происходит автоматически без заключения допсоглашения, а конкретное изменение условий – только по договоренности сторон.

Источник: "Баланс-Агро" № 42 от 25 октября 2021 года.

Перезаключение

Порядок оформления нового договора отличается в зависимости от того, кто является владельцем территории.

Если земля принадлежит государству или местной власти, придется участвовать в аукционе. Арендаторы, согласно п. 3 ст. 39.6 ЗК РФ, вправе пролонгировать договор без торгов в двух случаях:

  • Земля предоставлена в аренду физ- или юрлицу без проведения аукциона (искл. — случаи, предусмотренные п. 13, 14 или 20 ст. 39.12 ЗК РФ);
  • Земля предоставлена физлицу на торгах для ведения садоводства.

Порядок действий:

  1. Оповещение собственника участка о намерении оформить соглашение на новый срок. Уведомлять необходимо письменно, направив письмо-заявление с просьбой о продлении. В заявлении содержатся:
    • № и дата заключения предыдущего договора;
    • данные о земельном наделе (местоположение, площадь, кадастровый номер);
    • срок продления;
    • список прилагающейся документации.
  2. Согласование пунктов договора. Продление не означает, что должны быть сохранены предыдущие условия сделки. В случае с торгами арендатор принимает участие вместе с другими претендентами на участок. По завершении торгов у него имеется право перевести на себя роль нанимателя через суд. При отсутствии аукциона договор перезаключается, если арендатор не нарушал условия.
  3. Оформление соглашения. Обязательна письменная форма документа с указанием согласованных условий и реквизитов участников.
  4. Регистрация договора (если заключается на срок от 1 года).

Далее можете ознакомиться с фото договора:

Для обращения в Росреестр понадобятся:

  • Паспорт;
  • Договор в двух экземплярах;
  • Кадастровый паспорт на землю;
  • Учредительные бумаги (если одна из сторон юридическое лицо);
  • Квитанция об оплате пошлины.
Читайте так же:
Прокурор как участник уголовного судопроизводства

Если справки подает доверенное лицо, предоставляется заверенная доверенность. За регистрацию физическому лицу придется заплатить 2 тысячи рублей, юридическому — 22 тысячи. Процедура занимает 1 неделю.

Перезаключение договора применяется, если срок действия арендных взаимоотношений превышает 1 год. Когда будет оформлено новое соглашение, старое теряет правовую силу.

Если собственником является частное лицо (гражданин или организация), для перезаключения соглашения потребуется лишь согласование условий.

В соответствии с гражданской законодательной властью арендатор, пользующийся землей, обладает преимущественным правом пролонгации. При этом территорию не выставляют на аукцион. При условии, что наниматель добросовестно исполняет условия соглашения. Для пролонгации документа арендатор должен подать заявление арендодателю и ожидать ответа.

Если арендатор использует территорию для индивидуального строительства, он имеет приоритетное право продлить договор найма.

Если арендодатель передаст права найма территории, на которой возведена постройка, другому человеку, подобное действие будет считаться противоправным.

Документы для возобновления договора

Для того чтобы продлить договор, заявитель должен направить собственнику земли 2 обязательных документа — проект дополнительного соглашения и письмо-сообщение. Собственник должен в течение месяца рассмотреть документы, принять решение и предоставить ответ. Когда решение принято в пользу заявителя, подписывается дополнительное соглашение о возобновлении договора аренды.

Использование территории после окончания оговоренного срока при отсутствии возражений арендодателя (не было письменных возражений по истечении месяца) допустимо, в таком случае договор считается возобновленным (срок и условия остаются прежними) и заключение дополнительного соглашения происходит с привлечением собственника участка и представителя государственной инспекции. Срок заключения соглашения – 1 месяц.

Когда подавать ходатайство?

Когда земля является собственностью государства, а не частного лица, в районный орган власти направляется ходатайство о возобновлении договора аренды земельного участка (письмо-уведомление). В ходатайстве нужно указать сведения об арендодателе, об участке и дополнительные условия (сроки, стоимость и др).

К письму прилагается пакет документов:

  • проект дополнительного соглашения; ;
  • документы на сооружения (объекты, находящеся на земельном участке);
  • информация о задолженностях;
  • техническая документация на землеустройство;
  • документы, удостоверяющие личность заявителя.

Заключение договора с ТУ Эксперт

Земельные вопросы разрешаются зачастую долго и сложно. Для их решения нужно знать, куда обратиться и с чем. Эксперты нашей компании знают ответы на все перечисленные вопросы. ТУ Эксперт поможет возобновить договор аренды и оградит Вас от лишних хлопот! У нас существует возможность онлайн-заказа услуги: просто нажмите кнопку заказать. Если Вам нужна предварительная консультация, перезвоните по телефонам, указанным в меню справа. Также Вы можете уточнить цену предоставления услуги по возобновлению по телефону или любым другим удобным для Вас способом.

Как провести регистрацию продления договора

Итак, как продлить документы об аренде земли? Какие аспекты нужно принимать во внимание для того, чтобы состоялась регистрация?

Читайте так же:
Возврат комиссии по кредиту

Продление должно быть зарегистрировано одной из двух сторон или специально уполномоченным лицом. При этом владелец имущества может заняться оформлением доверенности на право регистрации о том, чтобы продленные отношения были официально подтверждены, причем документ следует заверить у нотариуса для подтверждения соответствующих прав.

Нужно отметить, что документ, который заключается, по крайней мере, на год, а также дополнения и изменения, могут приобрести юридическую силу только после того, как будет завершена процедура государственной регистрации. При обращении в специальную службу следует представить установленный пакет документов:

  1. Документ, который подтверждает имущественные права на земельный участок.
  2. Документ, который подтверждает продление арендных отношений.
  3. Заявление, оформленное с учетом действующего образца, на регистрацию прав собственности.
  4. Доверенность, прошедшая нотариальное заверение. Этот документ требуется, если заявитель не является владельцем земельного участка.
  5. Копия документа, который должен подтверждать личность заявителя. В большинстве случаев используется гражданский паспорт.
  6. Кадастровый паспорт на земельный участок.

Установленные документы следует предоставить для регистрации продления арендных отношений в специальную службу.

Требуется ли регистрация продленного договора аренды?

Законодательством предусмотрена обязательная регистрация договора аренды земельного участка, если срок пользования составляет год и более. В случае, когда арендатор использует землю меньше установленного периода, то сделку можно не регистрировать.

Когда продление договора аренды оформляется с помощью дополнительного соглашения, а предыдущий период пользования был больше 12 месяцев, соответственно основной договор был зарегистрирован, то дополнительное соглашение обязательно подлежит регистрации. Если не зарегистрировать документ в специализированном учреждении, он будет признан недействительным и все отношения между арендатором и арендодателем не будут иметь юридической значимости (будут аннулированы).

Договор и дополнительное соглашение о продлении срока действия сделки по аренде подлежат регистрации, если совокупный период пользования, указанный в них, превышает 12 месяцев. Например, договор аренды земли заключен на 8 месяцев. Перед истечением восьмимесячного периода, стороны приняли решение о продлении срока сотрудничества еще на полгода. Для этого они составляют дополнительное соглашение. Получается, что в договоре и доп. соглашении совокупный период пользования земельным участком составляет больше одного года, а именно 14 месяцев. Значит оба документа требуют прохождения государственной регистрации.

Для оформления регистрации, участникам сделки нужно обратиться в Росреестр. В данное государственное учреждение подается перечень актов. В список входят:

  • российский паспорт заявителя;
  • документация о компании, если в качестве арендатора выступает юридическое лицо;
  • договор аренды земельного участка + все дополнительные соглашения, которые были к нему составлены;
  • акт, подтверждающий факт оплаты госпошлины за регистрацию документов. Размер государственной пошлины устанавливается в Налогом Законе.

Если стороны предоставляют не полный перечень документации, то в регистрации договора и дополнительного соглашения будет отказано.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector