Pg56.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как выгоднее приобрести коммерческую недвижимость с точки зрения налогообложения

Как выгоднее приобрести коммерческую недвижимость с точки зрения налогообложения

Коммерческая недвижимость – это объекты недвижимости (здания, сооружения, помещения, земельные участки), используемые для извлечения прибыли. Она значительно привлекательнее, чем жилая, так как характеризуется более высокими показателями доходности.

Коммерческую недвижимость можно сдавать в аренду или организовать в ней свой бизнес. Возможно приобретение коммерческой недвижимости для последующей продажи после ремонта и/или реконцепции.

Налоги при продаже недвижимости ИП на ОСНО

Порядок налогообложения при продаже объекта недвижимости ИП, работающего на ОСНО, также зависит от того, использовал предприниматель этот объект в своей деятельности или нет.

Реализация нежилой недвижимости, которая была использована в предпринимательской деятельности

При продаже нежилой недвижимости, которая использовалась в предпринимательской деятельности, нужно начислить НДФЛ и НДС.

Для целей НДФЛ доход от продажи объекта учитывают на дату поступления оплаты от покупателя (пп. 1 п. 1 ст. 223 НК РФ). При этом налоговая база по проданным объектам недвижимости определяется с учетом ст. 214.10 НК РФ.

Освобождение от уплаты налога при владении имуществом больше минимального срока на нежилую недвижимость не распространяется (письмо Минфина РФ от 20.08.2021 № 03-04-05/67371). Применить имущественный вычет также нельзя (п. 17.1 ст. 217, п. 2 ст. 217.1, пп. 1 п. 1, пп. 4 п. 2 ст. 220 НК РФ, письмо Минфина РФ от 06.12.2018 № 03-04-05/88524).

Расходы, связанные с получением доходов, в частности, суммы начисленной амортизации по недвижимости, используемой в предпринимательской деятельности, можно учитывать в составе профессионального вычета (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, пп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ).

Операция по продаже земельного участка не облагается НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ). В других случаях НДС при реализации нежилой недвижимости начисляют в общем порядке, если ИП не освобожден от этого налога. Индивидуальные предприниматели имеют право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, если за три предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от реализации товаров, работ, услуг этих ИП без учета налога не превысила в совокупности 2 млн рублей (п. 1 ст. 145 НК РФ).

Налоговую базу по НДС определяют как стоимость имущества, исчисленную исходя из цен, определяемых в соответствии со ст. 105.3 НК РФ, без включения в них налога (п. 1 ст. 154 НК РФ).

При реализации нежилого помещения налогообложение производят по ставке 20 процентов (п. 3 ст. 164 НК РФ).

По общему правилу моментом определения налоговой базы является наиболее ранняя из следующих дат (пп. 1, 16 ст. 167 НК РФ):

  • день передачи нежилого помещения покупателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества;
  • день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящей передачи нежилого помещения.

При продаже имущества налогоплательщик дополнительно к цене (тарифу) обязан предъявить к оплате покупателю соответствующую сумму налога (п. 1 ст. 168 НК РФ).

Реализация нежилой недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности

Читайте так же:
Кто оплачивает дополнительный отпуск чернобыльцам

Если проданный нежилой объект находился в собственности предпринимателя продолжительный период (от 3 или 5 лет — в зависимости от ситуации), НДФЛ платить не нужно (п. 17.1 ст. 217, пп. 2–4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ).

В частности, ИП не платит налог, если нежилая недвижимость находилась в его собственности минимум три года и перешла туда в результате (п. 3 ст. 217.1 НК РФ):

  • приватизации;
  • наследования;
  • дарения членом семьи или близким родственником;
  • передачи имущества по договору ренты;
  • продажи единственного жилья или доли в таком жилье.

В других случаях срок владения должен составлять не менее пяти лет.

Если ИП владел недвижимостью на праве собственности меньше указанного минимального срока, налог надо уплатить. Налоговую базу определяют с учетом ст. 214.10 НК РФ (п. 6 ст. 210, пп. 2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ). Можно применить имущественный вычет, который предоставляют в размере 250 тыс. рублей в целом за год либо в размере расходов, связанных с приобретением (получением) этого имущества (п. 3 ст. 214.10, ст. 216, пп. 1 п. 1, пп. 1, 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Начислять НДС в данном случае не надо, так как ИП выступает лишь физлицом и плательщиком НДС не признается (п. 1 ст. 143 НК РФ, письмо Минфина РФ от 03.12.2019 № 03-07-14/93614).

Реализация жилой недвижимости, которая была использована в предпринимательской деятельности

Если проданное жилье (а также садовый дом) находилось в собственности предпринимателя продолжительный период (3 года или 5 лет — в зависимости от ситуации), НДФЛ платить не нужно (п. 17.1 ст. 217, пп. 2–4 ст. 217.1, пп. 2 п. 1 ст. 228 НК РФ). Если ИП владел им на праве собственности меньше указанного срока, то ему придется заплатить налог.

Расходы, связанные с предпринимательской деятельностью, следует учесть в составе профессионального вычета. В частности, это может быть начисленная амортизация по основным средствам — объектам недвижимости (п. 3 ст. 210, п. 1 ст. 221, пп. 1 п. 1 ст. 227 НК РФ).

Кроме того, к доходам от продажи жилья можно применить имущественный вычет. Он предоставляется в размере не более 1 млн рублей в целом за год либо в размере расходов, связанных с приобретением (получением) этого имущества.

Если расходы на покупку недвижимости были учтены в составе профессионального вычета или расходов по УСН, то сумма имущественного вычета будет равна разнице между расходами на его приобретение и величиной учтенных расходов (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ).

Читайте так же:
Сроки уплаты налога на прибыль

Операции по продаже жилых домов, помещений и долей в них освобождены от уплаты НДС (пп. 22, п. 3, ст. 149 НК РФ).

Реализация жилой недвижимости, которая не использовалась в предпринимательской деятельности

Если жилье находилось в собственности ИП длительное время, НДФЛ также не нужно платить. Если срок нахождения недвижимости составил менее трех (пяти) лет, то налог нужно заплатить. При этом можно применить имущественный вычет при продаже жилья (п. 6 ст. 210, пп.2 п. 1, п. 2 ст. 228 НК РФ).

ИП в этом случае выступает в качестве простого физлица и плательщиком НДС не признается (п. 1 ст. 143 НК РФ).

Как считают суды?

Арбитражная практика по таким спорам противоречива.

Существуют решения судов, которые принимали решения в пользу налоговых органов, если объект недвижимости на момент реализации или за некоторое время до этого использовался «упрощенцем» в предпринимательской деятельности.

К ним относятся, например, Постановления:

  • Президиума ВАС РФ от 18.06.2013 N 18384/12;
  • ФАС Восточно-Сибирского округа от 03.08.2012 N А78-9263/2011 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 06.12.2012 N ВАС-15941/12);
  • ФАС Западно-Сибирского округа от 19.05.2014 N А67-3365/2013;
  • ФАС Северо-Западного округа от 24.12.2012 N А66-4622/2012.
  • ФАС Уральского округа от 05.12.2012 N Ф09-11733/12, от 13.11.2012 N Ф09-10672/12, от 28.09.2012 N Ф09-8627/12, от 26.04.2012 N Ф09-2845/12, от 02.02.2011 N Ф09-2465/10-С3, от 04.08.2010 N Ф09-5178/10-С3;
  • ФАС Центрального округа от 29.03.2012 N А09-4957/2011;
  • ФАС Поволжского округа от 26.07.2011 N А12-23664/2010.

В то же время имеются судебные решения, которые, рассматривая аналогичные обстоятельства, указывают, что реализация недвижимости осуществлялась не в рамках основной предпринимательской деятельности и выручка от ее продажи в доходы по УСН не включается.

Такие выводы можно найти в Постановлениях:

  • ФАС Уральского округа от 26.01.2010 N Ф09-11305/09-С3 (оставлено в силе Определением ВАС РФ от 20.08.2010 N ВАС-6946/10);
  • ФАС Северо-Западного округа от 18.12.2012 N А05-5609/2011;
  • ФАС Уральского округа от 03.04.2012 N Ф09-1610/12.

Следует отметить, что, при отсутствии четкой позиции судов, для налогоплательщика существуют достаточно серьезные налоговые риски. Поэтому, индивидуальным предпринимателям целесообразно соблюдать разумную осторожность и подходить к налогообложению дохода от продажи недвижимого имущества с учетом рекомендаций контролирующих органов.

Читайте так же:
Сумма морального ущерба при ДТП: тяжкий вред здоровью

Решение суда

Суды трех инстанций признали доначисление налога обоснованным, указав на следующее.

1. То обстоятельство, что ИП не заявлял определенные виды деятельности при государственной регистрации, значения не имеет. Предприниматели могут осуществлять любые виды деятельности, независимо от того, указаны они в ЕГРИП или нет. (Со своей стороны заметим, что даже при разовой сделке безопаснее внести соответствующий ОКВЭД в реестр. О том, как это сделать, см. « Как добавить ОКВЭД для ИП в 2021 году: пошаговая инструкция »).

2. По своим характеристикам объекты не предназначены для личных потребительских нужд. А это является одним из признаков того, что продажа нежилых помещений связана с предпринимательской деятельностью (постановление Президиума ВАС от 18.06.13 № 18384/12).

3. В отношении данных объектов недвижимости ИП не платил налог на имущество физических лиц (применялась льгота, предусмотренная для предпринимателей на УСН).

4. Сам по себе факт регистрации объектов недвижимого имущества на физическое лицо не свидетельствует о том, что они были приобретены в целях, не связанных с предпринимательской деятельностью. Ведь право собственности всегда регистрируется на гражданина, независимо от наличия у него статуса ИП (п. 2 ст. 212 ГК РФ, ст. 5 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ, ст. 4 Федерального закона от 13.07.15 № 218-ФЗ).

5. ИП подтверждает тот факт, что объекты использовались в предпринимательской деятельности (сдача в аренду).

6. Указание всех 13 объектов, приобретенных по разным договорам, в одном договоре при их продаже не свидетельствуют об отсутствии систематического характера деятельности.

Все это, по мнению судей, говорит о том, что доход, полученный от продажи нежилых объектов, непосредственно связан с предпринимательской деятельностью, а поэтому облагается налогом по УСН.

ВНИМАНИЕ

Недавно зарегистрированные предприниматели (или их бухгалтеры) могут в течение года бесплатно пользоваться специальной бухгалтерской программой для ИП. Это веб-сервис «Контур.Эльба». Сервис позволяет: вести учет доходов и расходов при УСН (в том числе раздельный учет при совмещении «упрощенки» с патентом), рассчитывать сумму личных взносов ИП, готовить отчетность и сдавать ее через интернет. Бесплатно работать в программе могут те ИП, с даты регистрации которых в качестве предпринимателя до регистрации в «Контур.Эльба» прошло менее трех месяцев.

Покупка коммерческой недвижимости на ИП

К категории коммерческой, относятся объекты недвижимого имущества, которые предназначаются для осуществления коммерческой деятельности и, соответственно, получения дохода. К перечню таких объектов оснастятся:

  1. Магазины и торговые помещения;
  2. Офисы;
  3. Складские помещения;
  4. Промышленные базы.
Читайте так же:
Ответственность учредителя и директора ООО по долгам общества

Приобретать такую недвижимость могут абсолютно все граждане РФ. Нет разницы, физическое ли вы лицо или же индивидуальный предприниматель. В вопросе того, как ИП купить недвижимость коммерческого назначения и сдавать ее в аренду, важно помнить о том, что индивидуальные предприниматели платят пониженный налог от дохода — 6%.

Регистрировать объект, как и в ситуации с жилой недвижимостью, можно на физлицо. Принципиальной разницы нет.

Отражение дохода в декларации по УСН с учетом стоимости затрат по приобретению нежилого помещения

Отражение дохода в декларации по УСН

По мнению контролирующих органов при продаже недвижимого имущества физическим лицом, имеющим также статус ИП и находящемуся на УСН не имеет значения:

  • вид предпринимательской деятельности, указанных при регистрации;
  • статус покупателя: указан он в договоре купли-продажи как ИП или как физическое лицо;
  • факт использования в деятельности, облагаемой УСН, имущества непосредственно перед продажей.

(напр., письма от 20.01.2014 № 03-11-11/1390, от 07.10.2013 № 03-11-11/41798, от 01.07.2013 № 03-11-11/24963, от 27.05.2013 № 03-11-11/19097, от 29.04.2013 № 03-11-11/15091, от 25.04.2013 № 03-11-11/14514, от 21.01.2013 № 03-11-11/15, от 07.05.2013 № АС-3-3/1626@ и др.).

В других разъяснениях (напр., от 09.09.2020 № 03-11-11/79032, от 19.12.2017 № 03-11-11/84868, от 15.03.2012 № 03-11-11/83 и др.) контролирующие органы указывают, что для учета дохода от продажи объекта недвижимости по УСН должны выполняться следующие условия:

  • при регистрации предпринимателя в ЕГРИП указаны виды экономической деятельности, связанные с продажей недвижимости;
  • недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности.

Полагаем, что если индивидуальный предприниматель подаст декларацию по УСН с отражением дохода от продажи помещения, соответствующая декларация должна быть принята и доход отнесен на УСН.

В части расходов: порядок определения расходов при применении УСН с объектом налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, определен в статье 346.16 НК РФ.

Подпункт 1 п. 1 ст. 346.16 НК РФ предусматривает право налогоплательщика при определении объекта налогообложения уменьшить полученные доходы на расходы на приобретение основных средств (с учетом положений пунктов 3 и 4 ст. 346.16 НК РФ).

Подпунктом 4 п. 2 ст. 346.17 НК РФ предусмотрено, что расходы на приобретение основных средств отражаются в последнее число отчетного (налогового) периода в размере уплаченных сумм. При этом указанные расходы учитываются только по основным средствам, используемым при осуществлении предпринимательской деятельности.

В пункте 3 ст. 346.16 НК РФ указано, что в случае реализации (передачи) приобретенных основных средств до истечения трех лет с момента учета расходов на их приобретение в составе расходов в соответствии с настоящей главой (в отношении основных средств и нематериальных активов со сроком полезного использования свыше 15 лет – до истечения 10 лет с момента их приобретения (сооружения, изготовления, создания самим налогоплательщиком) налогоплательщик обязан пересчитать налоговую базу за весь период пользования такими основными средствами и нематериальными активами с момента их учета в составе расходов на приобретение (сооружение, изготовление, достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение, а также создание самим налогоплательщиком) до даты реализации (передачи) с учетом положений главы 25 НК РФ и уплатить дополнительную сумму налога и пени.

Читайте так же:
Почему важно зарегистрирвать право собственности на объекты долевого строительства

Как мы понимаем, индивидуальный предприниматель не признавал расходы на приобретение здания в целях налогообложения в порядке, предусмотренном в п. 3 ст. 346.16 НК РФ, а значит производить пересчет за прошлые налоговые периоды не требуется.

Однако вопрос о возможности учета расходов в периоде продажи помещения остается открытым, поскольку порядок учета расходов Налоговым кодексом РФ в такой ситуации несколько иной (расходы на приобретение основных средств в период применения УСН принимаются налогоплательщиком с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию в течение определенного периода в зависимости от срока полезного использования (подп. 1 п. 3 ст. 346.16 НК РФ).

Порядок действий в рассматриваемом случае можно подчерпнуть из писем Минфина России от 12.04.2010 № 03-11-06/2/58 или № 03-11-11/164 от 06.06.2013.

Однако считаем, что порядок действий, предложенный Минфином, неоправданно громоздкий, вариант с составлением дополнительного «вороха» документы (уточненных деклараций и т.п.) вряд ли можно признать в такой ситуации оправданным.

Порядок и сроки уплаты

Каждый предприниматель обязан с начала года и до 1 мая подавать налоговую декларацию за предыдущий налоговый период в территориальное отделение ФНС по месту регистрации в качестве ИП. Сам налог в таком случае следует заплатить до 15 июля того периода, когда представляется декларация. Произвести оплату можно:

  1. Через кассу банка.
  2. В банковских и иных платежных терминалах, которые предоставляют услугу.
  3. Онлайн на официальном сайте ФНС.

[attention type=yellow]Несоблюдение сроков подачи отчетности и оплаты приводит к взысканию неустойки с виновного лица в виде пеней и штрафов.[/attention]

При продаже коммерческой недвижимости, если она не относится к категории жилых помещений, ИП обязан заплатить налог на доход. Сумма его будет зависеть от способа налогообложения, который предприниматель использует в своей коммерческой деятельности. Для продавца выгодней предварительно перейти на упрощенную систему налогообложения.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector