Pg56.ru

Документооборот онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Уступка права требования по договору долевого строительства

Уступка права требования по договору долевого строительства

Алексеев Сергей Артёмович — автор статьи

Долевое строительство многоквартирных домов является выгодным решением не только для приобретения собственного жилого помещения по заниженной стоимости, но и возможности сделать довольно перспективные инвестиции – дальнейшая перепродажа или сдача квартиры по договору аренды. На сегодняшний день очень часто застройщики заключают договора долевого участия с юридическими лицами, являющимися, по сути, своей же самостоятельной аффилированной компанией, но находящейся под управлением застройщика. Чаще всего предметами договора являются либо все жилые помещения в доме либо большая их часть. Далее, согласно уже имеющейся схеме, происходит продажа квартир гражданам через уступку прав требования по договору долевого участия.

НУЖНО ЛИ НОТАРИАЛЬНО ЗАВЕРЯТЬ ДОГОВОР ЦЕССИИ?

Покупка недвижимости через переуступку договора долевого участия – довольно рискованное предприятие, если покупатель не озаботится тщательной проверкой продавца и застройщика. Однако перспективы и вероятная прибыльность сделки – шансы купить квартиру по сниженной цене очень высоки – заставляют идти на риск.

Желая застраховать себя от ошибок и мошенничества, покупатели задумываются о заверке соглашения у нотариуса. Но откровенной пользы, кроме ложного душевного спокойствия, посещение нотариальной конторы не принесёт.

Основная хитрость заключается в том, что законной считается только сделка на основе ДДУ, который уже зарегистрирован в Росреестре. Составленный договор переуступки вместе с ДДУ продавца обязательно нужно подавать в МФЦ. А значит, даже подписанный сторонами документ о передаче прав не имеет юридической силы до момента официальной регистрации. Заверенный нотариусом экземпляр лишь доказывает желание заключить сделку, а не её завершенность.

Основной совет покупателям – отдавайте деньги продавцу только после регистрации сделки в Росреестре.

Единственные бумаги, которые необходимо заверять нотариально – согласие супруга или супруги, а также доверенность, если вместо продавца или покупателя будет присутствовать доверенное лицо.

Читайте так же:
Как написать заявление на реструктуризацию кредита в Сбербанке

Обязательные условия для совершения сделки

Продажа по переуступке ДДУ предусматривает заключение договора в письменной форме. Стороны могут сами определить ряд его условий, в том числе стоимость уступаемого требования. Однако менять комплекс прав и обязанностей по отношению к застройщику нельзя. Поэтому в договоре цессии всегда будет указан первоначальный срок сдачи жилья, иные условия взаимодействия со строительной компанией.

Согласно ст. 11 Закона № 214-ФЗ, для переуступки должны соблюдаться следующие обязательные условия:

  • уступить право дольщик может только после полной оплаты суммы по первоначальному договору, либо с одновременным оформлением соглашения о переводе долга на покупателя (цессионария);
  • для заключения соглашения о переводе долга согласие застройщика обязательно, причем его нужно получить до фактической совершении сделки;
  • уступка допускается только при наличии ДДУ, прошедшего госрегистрацию с внесением сведений в ЕГРН;
  • если цедентом является организация, оплата по договору допускается только после регистрации сделки в Росреестре (для граждан-дольщиков таких ограничений);
  • после совершения сделки, получения зарегистрированного договора и выписки ЕГРН, нужно направить строительной компании официальное уведомление.

Обратите внимание! Период времени, в течение которого допускается переуступка, ограничен. Дольщик может сделать это сразу после регистрации договора и до момента оформления передаточного акта на квартиру. Если жилье передано гражданину по акту, он сможет продать уже готовый объект по общим правилам купли-продажи.

Дополнительным обязательным условием будет согласование сделки с банком, если для заключения ДДУ использовались средства по ипотеке. В пользу банка при ипотечном кредитовании предусмотрена регистрация залога, поэтому он должен убедиться в соблюдении своих прав и интересов. Обычно получить согласие на уступку по ДДУ можно при условии, что деньги от цессионария будут напрямую перечисляться на счет в банке для погашения кредита.

Читайте так же:
Имеет ли право гинеколог говорить родителям

Как купить квартиру по переуступке в ипотеку

С точки зрения действующего законодательства никаких ограничений по переуступке квартир в ипотеке не существует. Фактически это стандартная процедура, особенность которой лишь в том, что объект недвижимости приобретается не за собственные деньги, а за кредитные средства.

В данном случае необходимо лишь получить письменное согласие на совершение такой сделки со стороны банковского учреждения. Как правило, с этим проблем не возникает. Существующий долг, включая уплату процентов и внесение прочих платежей, если таковые предусмотрены кредитным договором, просто переоформляется на нового покупателя.

Поскольку большинство жилья на первичном рынке приобретается с привлечением заемных средств, данная процедура является довольно распространенной. Но перед принятием на себя кредитных обязательств необходимо внимательно ознакомиться с условиями и прочими обстоятельствами ипотечного договора. В частности, проверьте такие параметры, как сумма кредита, его выплаченная часть, наличие просрочек платежей и прочих нарушений условий договора со стороны продавца, возможность досрочного погашения и пр.

Как заключается договор переуступки?

При переуступке заключается трёхсторонний договор: новый покупатель, переуступщик и застройщик. Документ регистрируют в информационной системе «КазРеестр» (если средства дольщиков привлечены законно).

«Покупатель приобретает в отделе продаж право требования на квартиру в строящемся доме. С ним застройщик заключает первичный договор. На этапе котлована цены ниже, чем к концу строительства. На этом можно зарабатывать (в пределах 10-15%), но у нас таких предпринимателей немного. В основном берут для себя и редко перепродают», – говорит Нина Лукьяненко.

Для заключения сделки необходимо разрешение застройщика. Поэтому в первую очередь нужно получить его согласие. При этом застройщик может потребовать дополнительную компенсацию на переоформление. Если квартира в ипотеке, то нужно разрешение банка-залогодержателя. Если продавец в браке – разрешение на продажу от супруга.

Читайте так же:
Коллективная жалоба на учителя от родителей образец

«В ЦОНе регистрируется объект недвижимости, когда он уже сдан в эксплуатацию. А в данном случае, когда человек приобретает только строящийся объект, он покупает не недвижимость, а движимое имущество. Если деньги дольщиков были ранее привлечены незаконным путём (у застройщика не было ни разрешения акимата, ни гарантии ФГЖС. – Авт.), то ни о какой регистрации не может быть и речи. Такие сделки заверяются у нотариуса», – отмечает Нина Лукьяненко.

Примеры из практики

В «Правовой Петербург» за консультацией обратился гражданин, которому риелтор предложила приобрести квартиру по переуступке прав требования. Жилье находилось в хорошем районе и неподалёку от места работы мужчины. В агентстве недвижимости ему сказали, что сделку уступки права требования по договору долевого участия можно оформить задним числом.

Юристы объяснили, что предложение похоже на мошенничество. Скорее всего, продавец подписал акт приёмки-передачи на квартиру, а значит, не имеет права на переуступку.

За помощью к юристам обратились муж и жена. Они, используя средства материнского капитала, хотели купить квартиру по переуступке ДДУ в строящемся доме и просили специалистов организовать сделку и проверить надежность компании.

Юристы провели правовую экспертизу, – компания вела свою работу законно, сомнений в успешном завершении стройки не возникло. Специалисты помогли провести переуступку права требования на жилье.

Важно! Вывод один: цессия – очень непростая процедура. Необходимо юридическое сопровождение при сделках покупки или продажи квартир по уступке прав ДДУ. Юристы помогут выбрать надежного застройщика, проверить документы, проконтролировать ход оформления сделки, обезопасив интересы приобретателя права требования.

Комплексные исследования рынка ипотеки и жилья. Мы отслеживаем ключевые показатели, активность участников и прогнозируем развитие рынка.

ДОМ.РФ проводит предварительную оценку рынка ипотечного кредитования за недели до выхода официальной статистики ЦБ.

Читайте так же:
Продлить полис ОСАГО онлайн - Официальный сайт Е-ОСАГО

Обзор рынка многоквартирного жилищного строительства Российской Федерации

Жилищное строительство — 2021 г.

Дайджест: жилищная сфера зарубежных стран

Дайджест в жилищной сфере — 2021 г.

Я даю согласие АО «ДОМ.РФ», адрес 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10 (далее – Агент), а также банкам-партнерам и другим контрагентам Агента (далее – Партнер/Партнеры):

На обработку всех моих персональных данных, указанных в заявке, любыми способами, включая сбор, запись, систематизацию, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, передачу (распространение, предоставление, доступ), обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, обработку моих персональных данных с помощью автоматизированных систем, посредством включения их в электронные базы данных, а также неавтоматизированным способом, в целях продвижения Агентом и/или Партнером товаров, работ и услуг, получения мной информации, касающейся продуктов и услуг Агента и/или Партнеров.

На получение от Агента или Партнера на мой номер телефона, указанный в настоящей заявке, СМС-сообщений и/или звонков с информацией рекламного характера об услугах АО «ДОМ.РФ», АКБ «РОССИЙСКИЙ КАПИТАЛ» (АО) (их правопреемников, а также их надлежащим образом уполномоченных представителей), Партнеров, в том числе путем осуществления прямых контактов с помощью средств связи. Согласен (-на) с тем, что Агент и Партнеры не несут ответственности за ущерб, убытки, расходы, а также иные негативные последствия, которые могут возникнуть у меня в случае, если информация в СМС-сообщении и/или звонке, направленная Агентом или Партнером на мой номер мобильного телефона, указанный в настоящей заявке, станет известна третьим лицам.

Указанное согласие дано на срок 15 лет или до момента отзыва мной данного согласия. Я могу отозвать указанное согласие, предоставив Агенту и Партнерам заявление в простой письменной форме, после отзыва обработка моих персональных данных должна быть прекращена Агентом и Партнерами.

Читайте так же:
Акт комплексной проверки пожарной сигнализации

при первоначальном взносе 30%, срок — 15 лет.

Обязательное страхование недвижимости, личное — по желанию (при отсутствии ставка повышается). Доход подтверждается справкой 2-НДФЛ.

Федеральный закон от 24.07.2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» регулирует отношения между Единым институтом развития в жилищной сфере, органами государственной власти и местного управления и физическими и юридическими лицами.

Закон направлен на формирование рынка доступного жилья, развитие жилищного строительства, объектов инженерной, социальной и транспортной инфраструктуры, инфраструктурной связи. Содействует развитию производства строительных материалов, конструкций для жилищного строительства, а также созданию парков, технопарков, бизнес-инкубаторов для создания безопасной и благоприятной среды для жизнедеятельности людей.

161-ФЗ устанавливает для ДОМ.РФ полномочия агента Российской Федерации по вовлечению в оборот и распоряжению земельными участками и объектами недвижимого имущества, которые находятся в федеральной собственности и не используются.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector