Какие возможны схемы покупки

Какие возможны схемы покупки?

Схема покупки квартиры в первую очередь зависит от степени готовности новостройки. На стадии строительства дома законом разрешены только 3 типа договоров:

• Договор долевого участия (ДДУ).
• Участие в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК).
• Покупка жилищного сертификата (данная схема на практике почти не встречается).

Покупка по ЖСК в строящемся объекте существенно более рискованна и оправдана только, если Читать далеезастройщик обладает хорошей репутацией (единственный гарант рисков), а вы готовы ему довериться. В периоды экономического спада лучше вообще не заключать договоры на приобретение недвижимости через ЖСК.

После ввода дома в эксплуатацию, при полном завершении строительства, возможен предварительный договор купли-продажи (ПДКП). Его лучше применять только в сделках с застройщиком и привлекать юриста для снижения рисков по договору.

После ввода в эксплуатацию и оформления права собственности возможен договор купли продажи (ДКП) завершенного объекта, этот же договор применяется для сделок на вторичном рынке жилья.

*кроме случаев, когда по договору уступки проходит значительная доля стоимости квартиры (см. детальнее про уступку по ДДУ)

Что такое цессия

Цессия, или переуступка права требования по договору участия в долевом строительстве — это передача прав и обязанностей по ДДУ от одного лица другому. «Обычно квартиры по переуступке продают инвесторы, которые купили их в доме-новостройке на этапе котлована и затем реализуют почти готовое жилье по более высокой цене», — говорит генеральный директор сервиса по поиску недвижимости «Синица» Наталья Шаталина.

Есть и другие причины уступки прав требования физическими лицами — это, например, резкое изменение жизненных планов дольщика или возникновение проблем у застройщика. О последних, по словам Шаталиной, может свидетельствовать большое количество предложений о продаже квартир от физических лиц в строящемся ЖК.

Квартиры по переуступке часто продают и юридические лица — обычно это подрядчики, с которыми застройщик расплатился квадратными метрами.

Переуступка — сделка по покупке не объекта недвижимости, а прав на него, напоминает частнопрактикующий юрист Андрей Лямзин. «Вы покупаете не жилье, а только право требования на объект недвижимости, которого, по сути, еще нет (этим договор отличается от договора купли-продажи). В дальнейшем застройщик будет обязан передать жилье именно тому, к кому перешло право требования на данный объект недвижимости», — поясняет эксперт.

Переуступка права и застройщик – нужно ли согласие

Сама по себе возможность продажи жилья по переуступке – абсолютно легальная схема, предусмотренная 214 — ФЗ. Однако часто на этапе заключения ДДУ строительные компании стараются ограничить право дольщиков использовать этот вариант. Для этого в договор включается требование, чтобы любая сделка по переуступке заключалась лишь с согласия застройщика. Таким образом девелопер старается держать ситуацию под контролем. Теоретически, если соответствующего пункта в ДДУ нет, дольщик может оформлять соглашение, даже не уведомляя застройщика. И тот окажется в затруднительной ситуации, не зная, с кого требовать доплаты за дополнительные квадратные метры, или кому делать возврат.

Согласие девелопера на переуступку – отнюдь не пустая формальность, более того, это право, но не обязанность застройщика. На практике он вполне может отказать дольщику в совершении сделки. Довольно часто строительные компании спекулируют своей возможностью наложить вето. Они разрешают переуступку, но требуют от дольщика комиссию – обычно от 1 до 3 % от суммы. По закону обойтись без согласия девелопера не получится – участникам сделки приходится платить отступную.

На что обратить пристальное внимание?

Юристы советуют внимательно ознакомиться с условием в ДДУ, которое устанавливает срок условного депонирования.

В законе о «долевке» появилось следующее определение: срок условного депонирования – это период времени, в течение которого денежные средства, оплаченные по ДДУ, хранятся на эскроу-счете. При этом в п. 4 ст. 15.5 ФЗ №214 сказано, что срок условного депонирования не может превышать более чем на шесть месяцев срок ввода в эксплуатацию многоквартирного дома (или иного объекта по ДДУ), указанных в проектной декларации.

В договорах долевого участия встречаются два вида формулировок: первая — из закона, вторая — с указанием конкретной даты, после которой внесенные дольщиком средства за квартиру возвращаются обратно на его счет, в случае если застройщик не предоставит банку-агенту документ о разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Чем может быть опасен второй вариант?

Тем, что существует вероятность создания ситуации, при которой первоначальный покупатель переуступает права на новостройку, но в период регистрации соглашения в Росреестре и до передачи заверенной уступки в банк срок условного депонирования истекает. А значит, кредитная организация автоматически возвращает хранящиеся на специальном счете деньги изначальному дольщику.

Как не попасть в подобную ситуацию?

Внимательно изучите ДДУ и проектную декларацию в части сроков сдачи дома.

Расчеты между покупателем и продавцом по уступке должны производится только после госрегистрации.

Не затягивайте передачу экземпляра соглашения с отметкой Росреестра в банк.

Переуступка квартиры: риски

Несмотря на то, что процесс переуступки квартиры в ЖК является законным, сделка сопряжена с рядом рисков, причем больше всего рискует покупатель.

1. Проблемы с застройщиком. Претенденту на покупку жилья на условиях переуступки перед заключением сделки не лишним будет задуматься: а по какой причине, собственно, нынешний владелец вообще решил избавиться от квартиры?

Конечно, чаще всего для продавцов это возможность дополнительного заработка. Но случается и такое, что от квартиры пытаются избавиться в связи с выявившимися проблемами. К таким проблемам можно отнести приближающееся банкротство застройщика, срыв сроков сдачи, несоответствие строящегося дома его первоначальному плану и т. д.

Вы можете избежать данного риска, если перед подписанием сделки самостоятельно изучите застройщика. Обратите внимание на его репутацию, сроки присутствия на рынке и отзывы тех, кто живет в готовых объектах, построенных этой же компанией. По возможности лично посетите строительную площадку, чтобы убедиться, что стройка не законсервирована.

Кроме того, в интернете сегодня легко можно найти форумы дольщиков, которые активно обсуждают строительный процесс. Если есть какие-то проблемы с застройщиком, на форуме это с легкостью найдется.

Важно понимать, что продавец передает вам только права на квартиру, если же с самой недвижимостью возникают какие-то проблемы, ответственность за это он не несет.

2. Недействительная сделка. Дело в том, что для осуществления переуступки необходимо соблюсти ряд требований. Нарушение хотя бы одного из них приведет к тому, что процедуру признают незаконной, а значит, не имеющей силу.

Так, например, тот, кто намерен передать права, обязан получить письменное согласие застройщика на данную схему (при условии наличия данного пункта в ДДУ), а также получить разрешение банка, если речь идет о квартире, купленной в ипотеку. Также достаточно жесткие требования выдвигаются к оплате суммы по договору: для переуступки долг должен быть либо уже погашен, либо переведен на нового владельца прав.

3. Недобросовестность продавца. Если вам не посчастливится нарваться на афериста, то есть риск столкнуться с тем, что права на квартиру будут перепроданы не только вам. Это особенно часто встречается в ситуациях, когда у нынешнего правообладателя с застройщиком заключен не ДДУ, а любой другой договор, даже предварительный ДДУ.

Дело в том, что только договор о долевом участии обязательно должен пройти официальную регистрацию в Росреестре. Именно такая регистрация способна уберечь покупателей от схем с двойными переуступками.

Гарантии исполнения обязательств перед дольщиками

Закон также предусматривает и уточняет способы исполнения застройщиком обязательств перед юридическими и физическими лицами, т.е. определяет ресурсы для возврата денежных средств, выплат компенсаций и неустоек.

Во-первых, земельный участок, используемый для строительства, арендные или субарендные права, вместе с объектом недвижимости, находятся в залоге у дольщиков до момента передачи помещений в собственность.

Во-вторых, предприятие гарантирует исполнение обязательств по ДДУ с помощью поручительства банка или страхования гражданской ответственности (см. Страхование жилья).

Продажа квартиры по переуступке прав собственности – дом не сдан

Продажа квартиры по переуступке прав собственности — это наиболее распространенный способ купить квартиру во вновь построенном доме на завершающих этапах его строительства.

Обычно, у надежных застройщиков Анапы имеются свои мелкие и крупные инвесторы, которые выкупают самые ликвидные квартиры на начальном этапе строительства. Квартиры они покупают по договору долевого участия, в полном соответствии с ФЗ-214, с оформлением страхового полиса и регистрацией в Росреестре.

Ближе к сдаче дома в эксплуатацию, инвесторы выставляют свои квартиры на продажу, но уже не по той цене, по которой они брали у застройщика, а несколько дороже. В этот момент и сходятся интересы инвесторов и тех, кто хочет купить квартиру в строящемся доме на завершающих этапах строительства.

В этой схеме право собственности на саму недвижимость, в частности Свидетельство о праве собственности пока отсутствует, ведь дом еще не сдан в эксплуатацию. На руках есть ДДУ (договор долевого участия). Вот все права Участника по этому договору вы и можете купить.

Оформление переуступки прав собственности по договору ДДУ фактически закрепляет право на собственность, когда дом будет сдан в эксплуатацию окончательно. Т.е. формально вы покупаете не саму квартиру, а все права дольщика. По факту это означает обычное приобретение квартиры в новостройке.

Как оформить переуступку права собственности

Продажа по переуступке права собственности регламентируется Федеральным Законом 214 «Об участии в долевом строительстве». Закон не содержит нормы, что Застройщика нужно обязательно уведомлять о своем намерении продать право требования.

Однако на практике эта обязанность возлагается на Участника долевого строительства одним из пунктов ДДУ. Поэтому нужно оформить письменное уведомление его о намерении Участника оформить договор переуступки прав собственности на квартиру.

Когда продажа новостройки по переуступке проводится физ. лицом, находящемся в браке, необходимо будет получить согласие супруга или супруги, потому что долевое участие в строительстве является совместным имуществом.

Обращаю внимание, что, оформляя договор переуступки прав собственности на квартиру, покупатель принимает на себя и все обязательства Участника долевого строительства перед Застройщиком. Поэтому очень внимательно прочтите эти пункты ДДУ.

Проверьте все квитанции об уплате взносов и прочие платежные документы. Для вас самым важным будет убедиться, что Участник-Продавец прав полностью исполнил свои обязательства перед строительной компанией.

Уместно будет получить данную информацию и от Застройщика, и от Участника и сравнить показатели. Таким образом вы избежите вероятных махинаций или ошибок.

Можно ли оформить продажу квартиры по переуступке в ипотеку

Ответ однозначный – да. Ипотека является способом кредитования физлиц и возможностью быстро обзавестись собственным жильем. Около четверти сделок по продаже недвижимости сейчас осуществляется именно через механизм переуступки.

Банки вполне лояльно относятся к переуступке права собственности на квартиру по ипотеке. Дом уже полностью или практически построен, так что риск незавершения строительства минимален. В 2017 году тенденции продаж по переуступке прав собственности сохраняются на уровне прошлого года.

Какой налог взимается при продаже квартиры по переуступке

Купля-продажа недвижимости через механизм переуступки права собственности на квартиру облагается налогом в 13%. Причем берется только разница между суммой затраченных средств и суммой сделки.

Например, Участник-Инвестор вложил 2 млн. руб. по Договору долевого участия в строительстве. За время возведения здания потенциальные квартиры существенно подорожали, и теперь он смог осуществить продажу по переуступке прав собственности в целом за 3 млн. руб. Налог он заплатит в размере 13% от полученной прибыли в 1 млн.руб., т.е. 130 тыс. руб.

При этом обязательно нужно подать в налоговую инспекцию декларацию по форме 3-НДФЛ, даже если сумма полученной прибыли равна нулю.

Важно! Если вы не подадите указанный документ, налоговики могут вам прислать уведомление об уплате налога со всей суммы продажи, а также оштрафовать за неподанную отчетность.

Какие риски несет в себе переуступка права собственности на квартиру

Самой важной темой всегда является тема потенциальных рисков, потерь. Постараюсь вкратце обрисовать ситуацию по этой тематике.

Начнем с того, что каждый покупатель, оформляя продажу по переуступке прав собственности должен понимать, что для него же лучше фиксировать реальную цену квартиры в договоре переуступки прав собственности. Это делается для того, чтобы в случае признания договора по каким-либо причинам недействительным, вы бы смогли вернуть все свои деньги.

Однако, на практике, продавец не желает показывать всю сумму сделки в договоре переуступки, т.е. не хочет платить налоги. В данном случае возможны различные варианты соглашений:

1. Вам могут предложить заплатить за квартиру сумму, увеличенную на размер налога. Это, согласитесь не самый удачный вариант, т.к. обычно цена имеет немалое значение.
2. Разницу между реальной стоимостью и той, которая будет указана в договоре прописывают в расписке, которую пишет продавец. В расписке он пишет, что получил от вас такую-то сумму в счет оплаты за квартиру. Это всё делается для подстраховки, на случай судебных разбирательств.

В моей практике, таких разбирательств не было, поскольку я не предлагаю людям квартиры в сомнительных стройках. Там же, где застройщик работает честно, никаких двойных продаж быть не может по определению.

Кроме этого, перед тем как передать деньги продавцу, советую внимательно проверять: выполнены ли обязательства Участника перед Застройщиком, причем делать встречную проверку данных, обратившись, непосредственно в строительную компанию.

Важным отличием покупки квартиры по переуступке от покупки квартиры у застройщика является то как и когда выгодоприобретатель получает деньги.

В случае с договором долевого участия, деньги застройщику вы перечисляете только после того как договор будет зарегистрирован в Росреестре, о чём на договоре будет свидетельствовать государственная печать.

При покупке квартиры по переуступке, деньги передаются продавцу перед тем, как документы будут сданы на регистрацию в регистрационную палату. То есть, на период оформления сделки в Росреестре у вас на руках не останется ни денег, ни договора. Этот момент, пожалуй, самый болезненный во всей процедуре продажи квартиры по переуступке права.

На руках у вас останется только выписка из государственного учреждения о том, что у вас приняты документы на регистрацию. Обычный срок их регистрации в Росреестре составляет 1,5 недели.

В целом, продажа по переуступке прав собственности – вполне нормальный и рабочий механизм, заменяющий на определенных стадиях договор долевого участия или договор купли продажи.

В случае, если вы сами хорошо разбираетесь в механизме процедуры оформления договора переуступки права, то можете самостоятельно, без привлечения сторонних лиц заняться подготовкой документации к сделке. Если же сомневаетесь, то лучше пригласить специалиста, так вам будет намного спокойней.

В конце статьи, для того, чтобы закрепить в вашем сознании всё выше написанное, хочу предложить вам посмотреть видео на эту же тему.