Pg56.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире

Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире

Комната в «коммуналке» – достаточно специфическое жилье. Несмотря на то, что эта недвижимость относительно дешевле любой другой, продажа такого имущества может затянуться. Поскольку продажа и покупка в коммунальной квартире имеют свои особенности и сложности, мы решили обратиться за разъяснениями к эксперту. Какие нюансы стоит учесть, расскажем прямо сейчас.

как продать квартиру в коммуналке

Как правильно отказаться от покупки комнаты в коммунальной квартире

Чтобы отказ имел реальную юридическую силу, все должно быть сделано правильно, согласно приведенным ниже инструкциям.

Порядок действий

  1. Получите уведомление от продавца о том, что комната будет продана. Без этого документа у соседа фактически нет оснований оформлять отказ от покупки дома.
  2. Составьте отступление. Сделать это можно самостоятельно или у нотариуса.
  3. Свяжитесь с любым подходящим нотариусом и подтвердите документ.
  4. Отказаться от продавца.

Документы

Чтобы отказаться от права преимущественного предоставления помещения в квартире кондоминиума, необходимо предоставить следующие документы:

Расходы

Единственным видом расходов в этом случае будет оплата услуг нотариуса по заверению отказа. Сумма сильно варьируется в зависимости от региона проживания. Минимальный уровень — около 1000 руб. Чаще всего — от 2 тысяч рублей.

Учитывая то, что отказ соседей необходим не им, а продавцу, логично было бы попросить у него эти деньги на оплату услуг. Чаще всего это делают даже проще: продавец и его сосед вместе идут к нотариусу, где продавец оплачивает заверение документа и сразу же забирает готовые документы.

Правило 2. Соблюдение права преимущественной покупки комнаты

Важный момент, который отличает сделку с комнатой от сделки с квартирой, — необходимость соблюдения продавцом приоритетного права покупки. Это означает, что перед началом поиска стороннего покупателя продавец должен предложить купить его комнату соседям — собственникам других комнат в квартире. Такое предложение должно быть сделано в письменной форме с указанием цены и других условий. Если в течение месяца соседи не изъявят желания приобрести комнату, то продавец имеет право продать ее на тех же условиях любому другому лицу. То же самое касается продажи комнаты в коммунальной квартире.

Читайте так же:
Вред пластиковой посуды для человека. Чем заменить пластик

«Продавец комнаты в коммунальной квартире при обращении за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю обязан предоставить в орган регистрации отказ от права преимущественной покупки только в том случае, если договор заключен до истечения одного месяца со дня уведомления собственников других комнат коммунальной квартиры», — пояснили эксперты.

Если собственником комнаты является несовершеннолетний, то его отказ можно получить только с разрешения органов опеки и попечительства. В этом случае договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, отметили в ФКП.

Читайте также

Особенности регистрации в Росреестре

Для регистрации ДКП доли в квартире нужно помимо стандартных документов (сам ДКП, паспорта, выписка из ЕГРН и госпошлина) принести доказательства соблюдения преимущественного права. К ним относятся:

  • квитанции об отправке и вернувшиеся письма;
  • свидетельства о передаче извещения от нотариуса;
  • нотариальные отказы.

Доказательства можно не приносить, если доля или комната в коммунальной квартире продается сособственнику или соседу в порядке реализации преимущественного права.

4. Особенности применения преимущественного права покупки доли в отдельных ситуациях:

4.1 Продажа комнаты в коммунальной квартире

Когда коммунальная квартира принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности, преимущественное право покупки у участников долевой собственности реализуется по общим правилам, о которых мы написали.

А как быть, если зарегистрирована не доля в квартире, а право собственности на конкретную комнату в ней? Точно так же!

Ст. 42 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ) предусмотрено, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат имеют преимущественное право покупки в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ.

Это значит, что собственники иных комнат в коммунальной квартире имеют первоочередное право приобрести продаваемую комнату, уплатив продавцу установленную им цену договора.

Читайте так же:
Срок и порядок получения разрешения на строительство в Москве

При этом следует помнить, что уведомлять о продаже следует исключительно собственника. То есть, если жильцы комнаты пользуются ею на основании договора найма или социального найма, то извещение о продаже направляется лицу или организации (органу), являющемуся наймодателем.

4.2 Продажа доли в праве на объекты недвижимости, не являющиеся жилыми

Применение правила преимущественной покупки при продаже доли в праве на недвижимость, не являющуюся жильём, имеет свои особенности. В частности, если участников долевой собственности более 20 человек, то вместо направления письменного извещения каждому сособственнику продавец может разместить извещение на официальном сайте Росреестра (ст. 42 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).

4.3. Вся правда о рисках покупки жилой недвижимости на торгах простым языком

К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются также правила ГК РФ.

Однако в этом случае преимущественное право покупки регулируется также положениями Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (Закон № 101-ФЗ).

Законом установлен перечень лиц, которые имеют преимущественное право покупки земельной доли.

В частности, установлено, что без выделения земельного участка в счет земельной доли участник долевой собственности по своему усмотрению вправе продать или подарить ее либо другому участнику долевой собственности, либо сельскохозяйственной организации или гражданину — члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. При этом извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

Законом установлено, что сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Отказ от преимущественного права покупки доли квартиры

Оповещение других собственников о намерении продать долю в квартире, и об их преимущественном праве ее купить, нужно делать письменно, путем отправки им заказного письма или телеграммы с уведомлением о вручении. Это позволит Продавцу иметь документальное доказательство соблюдения закона.

Читайте так же:
Как и куда подать жалобу на судебного пристава

Уведомление о выкупе доли в квартире пишется Продавцом в произвольной форме, примерно в таком виде (образец):

От кого (ФИО); Кому (ФИО).

Уведомление о продаже доли в квартире

Настоящим уведомляю, что я (ФИО, пасп. данные, проживающий по адресу…), продаю принадлежащую мне долю в размере 1/3, в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу … (адрес), за сумму в … (цена цифрами и прописью) рублей.

Предлагаю Вам воспользоваться преимущественным правом покупки доли в указанной квартире, в соответствии со ст. 250 ГК РФ, и выкупить мою долю по указанной цене в течение месяца со дня получения настоящего уведомления.

В случае Вашего отказа от выкупа доли, или неготовности совершить выкуп в указанный срок, моя доля в праве общей собственности на квартиру будет продана другому лицу.

Дата, ФИО владельца доли, подпись.

На раздумья соседям-совладельцам дается один месяц (по закону). Если совладельцы квартиры готовы выкупить долю, они должны это сделать в течение 30-ти дней с момента предложения. Отсутствие ответа в течение этого срока понимается как отказ от выкупа доли.

Уведомление для совладельцев о возможности преимущественного выкупа доли, можно оформить и передать через нотариуса (у него есть такая услуга). Тогда нотариус самостоятельно, от своего имени, высылает заказные письма всем совладельцам квартиры и фиксирует их ответы или отсутствие таковых.

Но можно и не ждать положенный по закону месяц, а оформить отказ соседей (сособственников квартиры) от выкупа доли или комнаты сразу. Тогда закон позволяет продать эту долю в квартире любому постороннему лицу хоть в тот же день.

Как оформляется отказ от выкупа доли в квартире?

Если другие собственники не хотят или не имеют возможности для выкупа, они могут письменно оформить отказ от своего права преимущественной покупки доли квартиры, и заверить его у нотариуса (нотариальное удостоверение здесь необязательно, но желательно). Этот письменный отказ от выкупа доли затем понадобится Продавцу для регистрации сделки.

Примечание. Если среди совладельцев квартиры есть несовершеннолетний ребенок, то для оформления его отказа от своего преимущественного права, нужно будет не только участие его родителей или законных представителей, но и отдельное разрешение Органов опеки и попечительства (см. подтверждение в разъяснениях Росреестра – здесь).

Если же соседи-собственники не дают своего отказа на выкуп доли в квартире, но и не выкупают ее (такое в практике случается), то Продавец просто ждет положенный по закону месяц, после чего автоматически получает право продавать свою долю кому угодно.

Читайте так же:
Как получить наследство за границей если нет завещания

При этом, почтовый документ, свидетельствующий об отправке другим собственникам квартиры заказного письма с уведомлением, нужно, конечно, сохранить.

Продажа без согласия

Продажа без согласияЗаконодательство позволяет такую сделку только в том случае, если совладельцы были уведомлены должным образом, но не ответили. Если же владелец комнаты сразу ищет покупателя на стороне, сделка считается недействительной.

У любого из сособственников в этом случае появляется возможность оспорить сделку через районный суд. Если ответчик не представит подтверждающих документов, судья встанет на сторону пострадавшей стороны.

Если же один из совладельцев согласен на приобретение комнаты на условиях продавца, у него нет обязанности оформлять его в письменной форме. В данном случае просто заключается договор купли-продажи и вносится оплата.

После этого можно подать документы в Росреестр на переход собственности новому владельцу. Важно, чтобы в договоре содержались все важные условия, такие как полное описание комнаты, условия оплаты, а также права и обязанности обеих сторон. В обязательном порядке учитываются права несовершеннолетних собственников, если таковые имеются.

Таким образом, прежде чем выставить комнату в коммунальной квартире на продажу, важно заручиться отказами других сособственников или получить согласие на покупку. Это связано с наличием у них права на преимущественную покупку. Если нарушить их права и сразу же продать комнату стороннему покупателю, сделка считается недействительной и легко оспаривается в судебном порядке.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector