Pg56.ru

Документооборот онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обжалование отказа в разрешении на строительство

  • обращение было осуществлено от ненадлежащего лица;
  • документы на оформление ГПЗУ или иные были подготовлены неверно;
  • недостача каких-либо документов;
  • предоставляемые проектные и сметные документы не соответствуют действительности;
  • были не соблюдены нормы заданного режима использования земли;
  • нарушены права смежных землепользователей и т.д.

Причем это далеко не все причины. Так что, чтобы оспорить отказ в разрешении на строительство, стоит более подробно подойти к изучению всех нюансов.

Как получить разрешение на строительство дома на своем участке?

Обращаться нужно в местную администрацию или МФЦ. Срок подготовки разрешительной документации — 10 дней. Услуга предоставляется бесплатно.

Подтверждение прав индивидуального застройщика на землю — выписка из ЕГРП, документы-основания получения таких прав — договор аренды, договор купли-продажи, договор передачи в пользование.

Схема планировочной организации участка с указанием места объекта, на которое получаем разрешение. Подготовить ее можно самостоятельно, аккуратно нанести расположение нового дома на копию схемы, имеющейся в кадастровом паспорте.

Градостроительный план участка — ГПЗУ. Его получают в подразделении администрации населенного пункта, ответственной за архитектурные и градостроительные решения. Сложности в его получении возникнуть могут, но необходимо настаивать на неправомерности требований предоставления дополнительных документов кроме заявления.

Обращение в суд при получении отказа в выдаче разрешения на строительство

Оспаривание отказа осуществляется исключительно в судебном порядке. Подчеркиваем, что обращаться необходимо в суд именно по месту расположения Вашего земельного участка, на котором и планируется застройка! Судебная практика в отношении данной проблемы является положительной, поскольку закон предусматривает упрощенный порядок разрешения вопросов об индивидуальном жилом строительстве.

Как правило, решение суда выносится в рамках 1-2 судебных заседаний. В качестве истца выступает собственник земельного участка, ответчик — представитель органа, отказавшего в выдаче разрешения на строительство (как правило, на суде не присутствует).

Получив решения суда в свою пользу, собственник земельного участка с официальным документом должен вновь обратиться в регистрационный орган и потребовать выдачи разрешения, на основании судебного решения!

Но, как Вы понимаете, в данном процессе большую роль играют вопросы:

  • Правильного составления искового заявления в суд;
  • Представление своих интересов в рамках судебных заседаний;
  • Контроль выполнения судебного решения администрацией.

На все это требуется время, силы и профессиональные умения! Именно поэтому по аналогичным вопросам мы рекомендуем обращаться в юридическую компанию Право Групп!

Комментарии (23)

Дольщик не вправе оспаривать РНС? На основании чего такие выводы? А кто тогда вправе оспорить РНС?

Сознательно в этой теме абстрагировались от предыдущей дискуссии, чтобы обсудить только процессуальный вопрос о сроке.
По такой логике суда РНС может быть незаконным, но обжаловать его нельзя потому, что прошел трехмесячный срок.

Михаил, а тот факт, что ВАС РФ прямо указал в своё время, что дольщик не имеет права на оспаривание РнС, Вас не смутил?
Вы проигнорировали эту позицию или просто не нашли?

Читайте так же:
Ведение кадровой документации в филиале

Но даже если Вы осознанно проигнорировали позицию ВАС РФ, то никак нельзя игнорировать тот факт, что в практике СОЮ (на уровне апелляции) было не менее 7 аналогичных дел, и ВО ВСЕХ случаях дольщикам было отказано в признании недействительным РнС.
Сейчас ещё посмотрю по СОЮ первой инстанции.

Ну, если сейчас не обращать внимания на то, что в суд с заявлением обратилось ненадлежащее лицо, а также об абсурдности самого оспаривания РнС в данной ситуации, и говорить только о сроках, то вот, например:

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 13 декабря 2016 г. N АПЛ16-534
о
Обязанность доказывания соблюдения срока обращения в суд возлагается на лицо, обратившееся в суд (часть 11 статьи 226 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации).

Физик доказал соблюдение срока? Сколько я помню, оспариваемое РнС выдано в 2013-м году, потом на его основании возведены десять этажей. И только когда эти десять этажей были возведены и получено разрешение на ввод в эксплуатацию, дольщик решил подать в суд иск.
Физик доказал, что он узнал об этом РнС менее 3 месяцев назад? Или физик просто сказал, что узнал о РнС менее трёх месяцев назад, решив, что иное должен доказывать застройщик?

Порядок обжалования

Порядок обжалования отказа установлен рядом законодательных норм РФ. Признать такое решение муниципального органа незаконным можно в процессе досудебного урегулирования или во время судебного разбирательства.

Незаконным отказом считается ситуация, когда заявитель подал все нужные документы, которые полностью отвечают нормам закона, но получил отрицательный ответ без должных оснований.

Досудебное урегулирование

Любой конфликт можно попробовать разрешить до судебных разбирательств. Обжалование на досудебном уровне включает следующие этапы:

Этапы порядок обжалования отказа в выдаче разрешения на строительство

  • отправка заявления на имя руководящего состава с требованием признать действия уполномоченного чиновника незаконными;
  • рассмотрение жалобы и оснований обращения (срок – 10 рабочих дней);
  • получение результата.

В службе могут отменить решение об отказе (предписав муниципалитету выдать разрешение) или отказать заявителю с перечислением причин для отказа.

Досудебное урегулирование вопроса, как показывает практика, является одним из самых доступных способов признать незаконными действия муниципального органа, который отказал в выдаче разрешения.

Оспаривание в суде

Если урегулировать вопрос в досудебном порядке не получилось, вам не стоит опускать руки. Когда правда на вашей стороне, можно обжаловать отказ муниципалитета в судебном порядке.

Вы имеете право подать исковое заявление в течение 3 месяцев с момента предоставления отказа. Но на практике документы могут принять и после этого срока.

Основания для обжалования разрешения

Основанием, имеющим судебную перспективу, для обжалования разрешения на строительство, будут являться нарушения, допущенные соответствующим государственным органом при выдаче разрешения, то есть обстоятельства, при которых такое разрешение не могло быть выдано либо при его выдаче был нарушен установленный законом порядок (выдачи).

Читайте так же:
Трудовой договор с председателем снт

Такими нарушениями могут быть:

  1. нарушение требований пожарной безопасности в виде несоблюдения минимально допустимого расстояния между имеющимися зданиями и вновь возводимым (строительные нормы и правила СНиП 2.07.01-89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» (утв. постановлением Госстроя СССР от 16 мая 1989 г. N 78);
  2. здание строится в заповедной (иной) зоне, где такое строительство запрещено;
  3. вновь возводимое здание может угрожать безопасности граждан;
  4. разрешение на строительство многоэтажного здания, находящегося в зоне взлётно-посадочного направления авиационного транспорта, не согласовано с ведомством, в чьём ведении находится аэродром.

Это только не большой перечень возможных нарушений. Любые нарушения, которые допущены при выдаче разрешения, будут являться и основаниями для его отмены.

Верховный суд решал, кому сносить опасный долгострой

Верховный суд решал, кому сносить опасный долгострой

В 2016 году ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал» обанкротилась. Это подмосковный девелопер, который возвел, в частности, жилые комплексы «Гусарская баллада» и «Маленькая Бавария». На балансе застройщика было множество земельных участков, которые начали распродавать в 2018 году. В октябре с молотка ушли два небольших участка в подмосковном Одинцове общей площадью 798 м² – их приобрело ООО «Коперник».

А уже в ноябре отдел надзора за строительством №1 Главгосстройнадзора Московской области провел выездную проверку участков и обнаружил объект капитального строительства – кирпичный фундамент здания ресторана, из которого тут и там торчала арматура. Постройка частично расположилась на участке, который считался придомовой территорией многоэтажки, построенной «Жилищным капиталом». Сейчас этот участок находится в залоге у дольщиков-жильцов дома.

Чиновники выяснили, что разрешения на строительство этого недостроя никто не получал, а право собственности на объект не зарегистрировано ни за прошлым, ни за нынешним собственником участков.

В 2019 году администрация Одинцова еще раз осмотрела земельные участки, выяснила, что конструкция может представлять угрозу жизни и здоровью граждан и обратилась в суд с иском (дело № А41-51701/2019). Чиновники решили, что фундамент является самовольной постройкой и подлежит сносу в силу ст. 222 Гражданского кодекса. Ответчиками по иску стали и новый владелец двух участков ООО «Коперник», и ЗАО «Группа компаний «Жилищный капитал», которая осталась владельцем третьего участка, на котором расположился фундамент.

Бремя доказывания

Суды трех инстанций отказали администрации. Они сочли недоказанным, что спорное строение создает угрозу жизни и здоровью людей. Не согласились суды и с доводом чиновников о том, что объект имеет признаки аварийного состояния и не может быть использован в дальнейшем для возобновления строительства.

Читайте так же:
Как заменить водительское удостоверение, какой порядок замены, сроки замены

Проверить строение на соответствие нормативным требованиям – теплозащитным, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным – не представляется возможным, решили суды, так как строительство не завершено, а администрация не доказала этих нарушений уже на стадии фундамента. Вышестоящие инстанции обратили внимание, что чиновники не потребовали провести экспертизу при рассмотрении в Арбитражном суде Московской области.

Вместо того, чтобы обязать ответчиков сносить здание, суды предложили администрации выдать ответчикам предписание о консервации объекта, чтобы граждане не смогли попасть на территорию недостроя, а в случае необходимости обратиться с таким требованием в суд.

Чиновники с решениями судов не согласились и обжаловали их в Верховном суде. Они уверены: безопасность объекта могли бы подтвердить разрешения на строительство объекта и на ввод его в эксплуатацию. Но таких документов никогда не выдавалось, а значит, доказать безопасность должны ответчики. Несмотря на это, суды возложили бремя доказывания только на истца, не потребовав от ответчиков разрешительной документации. Они даже не выяснили, предпринимали ответчики какие-либо действия, чтобы эту документацию получить, и не разобрались, заинтересован ли кто-нибудь из них в сохранении постройки. В свою очередь, администрация с помощью актов обследования доказала, что спорный объект находится недалеко от жилых домов и детской площадки, а фотографиями подтвердила, что из фундамента торчит арматура.

Чиновники обратили внимание: законодательство не предусматривает оснований для консервации самовольной постройки.

Без экспертизы, но с фотографиями

В Верховном суде на заседании 16 февраля представитель администрации Екатерина Калинина поддержала доводы жалобы. Она заявила, что, «скорее всего», строение находится на участке «достаточно давно», потому что микрорайон был застроен в 2014-2015 годах. Сейчас фундамент находится на трех земельных участках, что не позволяет его завершить, подчеркнула Калинина. По новым правилам застройки это недопустимо, потому что нужен отступ от фундамента до границ участка, на котором он расположен.

По мнению юриста, и Градостроительный, и Гражданский кодексы возлагают обязанность по сносу на собственника земельного участка. «Разрешение на строительство не выдано, не проводились инженерные изыскания, никаких документов возводившая его организация не получала. Отсутствие разрешения на строительство еще раз подтверждает, что постройка может угрожать жизни и здоровью граждан», – подчеркнула она.

Калинина раскритиковала вывод судов о том, что администрация должна была попросить экспертизу. По словам представителя, во время разбирательства в первой инстанции у властей не было возможности оплатить экспертизу. Но собственного исследования и фотографий, по ее мнению, достаточно: по ним можно понять, что территория не огорожена, любой может попасть на нее и получить травмы.

– А с какой целью вы дополнительно обосновываете, что она представляет опасность жизни и здоровью граждан? Самого факта самовольной постройки, вы думаете, недостаточно? – поинтересовалась судья Елена Борисова.

Читайте так же:
Увольнение работника при ликвидации предприятия

– Мое мнение – признак безопасности доказывать необязательно. Но с учетом сложившейся практики, признание права собственности на самовольную постройку возможно с признанием постройки безопасной. Хотя с подобным иском ответчики не обращались, – ответила Калинина.

Не видел, не строил, не доказывал

Юрист «Жилищного капитала» рассказала, что застройкой микрорайона занимались разные компании. «Но теперь у нас нет документации о том, кто занимался постройкой этого объекта», – заявила она. А сейчас компания находится в банкротстве, поэтому у нее нет интереса завершать объект.

«Наша компания строительством не занималась, у нас нет никаких документов».

«Отрицание факта не требует доказательств, – заявила представитель компании, – поэтому мы не должны доказывать, что постройка не несет угрозы жизни и здоровью». У компании, как и у администрации, не было возможности оплатить экспертизу по причине банкротства. Но при этом юрист уверена, что подтвердить опасность постройки без экспертизы невозможно.

Представитель «Жилищного капитала» не согласилась с тем, что доказательств, предоставленных администрацией, достаточно для признания постройки опасной. «По фотографиям торчащей арматуры не видно», – сказала юрист. С этим не согласилась председательствующая в деле Галина Попова. «Хотите еще раз посмотреть? Почему вы не увидели здесь арматуру?» – передала судья папку с материалами дела представителю. А потом отчитала ее: материалы дела следует изучать до судебного заседания, а не во время него.

Судьи попытались выяснить, кто же все-таки строил ресторан на участках «Жилищного капитала».

– На момент продажи участков объекта не было? – спросила Попова.

– На момент продажи объект был, – подтвердила представитель.

– Но вы его не строили? Земельный участок был в вашей собственности, и на вашем участке мог строить кто-то другой? – удивилась судья.

– У нас нет доказательств, что строил «Жилищный капитал», – ответила на это юрист.

Судья Елена Борисова подчеркнула, что земельные участки, проданные ООО «Коперник», фактически были обременены спорным недостроем.

«Собственник несет все риски и все негативные последствия. Иначе все были бы ни при чем», – отметила судья.

Следом выступил Алексей Харитонов, представитель ООО «Коперник». Он заявил: суды трех инстанций правильно установили, что фундамент – это не самовольная постройка. Бремя представления доказательств обратного лежит на администрации, заявил юрист. Именно чиновники должны предоставить разрешение на строительство, но они не сделали этого, отметил представитель. При этом он не смог подтвердить, что разрешение на строительство вообще существовало. «Объект самовольный, потому что не доказано, что нет разрешения на строительство», – сказал Харитонов.

После этого судьи решили узнать у представителя «Коперника», что они собираются делать со зданием, если решения нижестоящих инстанций устоят. Попытка оказалась безуспешной.

Читайте так же:
Как аннулировать генеральную доверенность

– Вы несете риски от всего того, что находится на участке. Просто огородить его – это не решить судьбу. Судьба – это правовые последствия, – заявила судья Борисова.

– Что мое руководство собирается делать именно с самим объектом, я сейчас сказать не могу, – ответил после недолгой паузы Харитонов.

– Вы должны были согласовать с руководством, что вы будете говорить в Верховном суде РФ, – упрекнула его судья.

– Объект нам не нужен, достраивать мы его не собираемся. Нужен только земельный участок, – вспомнил юрист.

– А следовательно, что нужно сделать с объектом?

– Не готов сказать.

Заслушав объяснения сторон, тройка судей ненадолго удалилась в совещательную комнату, где решила отменить все акты нижестоящих инстанций и направить спор на новое рассмотрение в АС Московской области. Они пообещали опубликовать мотивировку по делу в ближайшее время.

Жанна Колесникова, руководитель коммерческой практики АБ «Плешаков, Ушкалов и партнеры», считает, что нижестоящие суды «достаточно формально» подошли к рассмотрению спора. Для подобных споров ключевым является вопрос о том, предпринимали ответчики меры для получения разрешения на строительство, случился ли отказ в получении такого разрешения и по каким основаниям. Юрист уверена, что экспертиза является лишь одним из доказательств по делу, наравне с теми, что могут предоставить стороны. Поэтому отказ администрации в иске только на том основании, что экспертизы не было, был неправильным.

Эксперт напоминает, что и бремя доказывания суды распределили неверно. ВС еще в 2018 году в деле № А40-4350/2016 указывал: «Если истец в подтверждение своих доводов приводит убедительные доказательства, а ответчик с ними не соглашается, не представляя документы, подтверждающие его позицию, то возложение на истца дополнительного бремени опровержения документально неподтвержденной позиции процессуального оппонента будет противоречить состязательному характеру судопроизводства».

Георгий Мурзакаев, консультант корпоративной практики O2 Consulting O2 Consulting Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Частный капитал группа Интеллектуальная собственность (Консалтинг) группа Комплаенс группа Налоговое консультирование и споры (Налоговое консультирование) группа Семейное и наследственное право группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) группа Корпоративное право/Слияния и поглощения (high market) группа Финансовое/Банковское право Профайл компании × , обращает внимание на длительное непринятие ответчиками мер, препятствующих несанкционированному доступу на территорию постройки. «Видимо, СКЭС посчитала, что длительное непринятие таких мер является достаточным нарушением, чтобы лишить их возможности приобрести право собственности на объект недвижимости – по крайней мере, в случае, когда они не заинтересованы в этом», – предположил эксперт.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector