Pg56.ru

Документооборот онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры

Узнайте, надо ли вам платить налог при продаже квартиры!

Предположим, вы решили продать недвижимость. Если доходы от продажи этого имущества не освобождены от налогообложения, у вас возникает обязанность исчислить и уплатить НДФЛ, который для граждан – налоговых резидентов* составляет 13%, нерезиденты должны будут перечислить в казну государства 30% с суммы дохода.

Хорошая новость в том, что с 1 января 2020 года установлен новый минимальный срок владения недвижимостью, при котором получатель дохода от реализации единственного жилья освобождается от уплаты налога. Этот срок составляет три года (п. 3 ст. 217.1 Налогового кодекса РФ – далее НК РФ). До этого, напомним, нужно было владеть жильем не меньше пяти лет. «При этом если продавец приобрел другую недвижимость в течение 90 календарных дней до даты продажи, то она не будет учитываться и считаться „иным жилым помещением“ (пп. 4 п. 3 ст. 217 НК РФ), – добавляет генеральный директор „Центра юридического сопровождения“ Юрий Кочергин. – Это позволяет проводить сделки-цепочки, когда за условно короткий срок продается одно жилье, следом покупается другое, а право собственности по бумагам оформляется на покупаемое жилье ранее продаваемого».

Апартаменты, кстати, под данную новацию не подпадают! Это нежилые помещения, поэтому для них срок владения, по истечении которого НДФЛ платить не нужно, остается пятилетним. И ровно такой же срок – если продается не единственное жилье.

Важно! Для налоговых резидентов продажа объектов, приобретенных до 1 января 2016 года, НДФЛ уже не облагается.

1. Имущественный налог по кадастру

Одно из основных изменений связано с механизмом расчета налога на недвижимость. В 2021 году базой расчета окончательно станет кадастровая стоимость объекта, которая приближена к рыночной. До этого расчет велся исходя из инвентаризационной стоимости недвижимости или ее себестоимости. Переход на новую схему расчета налога на недвижимость начался в 2015 году, в этом году он завершается для всех регионов России, кроме Севастополя.

Читайте так же:
Кто такой кредитный брокер

«Первые три года производится расчет с учетом понижающих коэффициентов, а после — по полной кадастровой стоимости при условии, что повышение составляет не более 10% в год», — пояснила член Ассоциации юристов России (АЮР) Мария Спиридонова.

Результатом перехода на новый расчет может стать существенный рост суммы выплат по налогу на имущество. По оценкам экспертов, увеличение может составить 20–40%.

Читайте также

Налоги при реализации недвижимости, приобретенной после наступления 2016 года

Новые правила обложения НДФЛ доходов от реализации недвижимости относятся только к тем объектам, которые оказались собственностью физлица не ранее 2016 года. Сводятся они к следующему:

  • Право воспользоваться 3-летним сроком владения для освобождения от налога есть только у лиц, получивших недвижимость:
    • по наследству или при дарении от члена семьи или близкого родственника;
    • при приватизации;
    • по договору ренты.

    Таким образом, для недвижимости, оказавшейся в собственности после 2016 года и продаваемой до истечения срока владения, дающего право освобождения от уплаты НДФЛ, для целей налогообложения становится значимым сравнение цены продажи с кадастровой стоимостью имущества, установленной на 1 января года, в котором регистрируется передача права собственности.

    О том, где физлицо может получить сведения о величине кадастровой стоимости, читайте в публикации «На сайте Росреестра можно получить выписку о кадастровой стоимости недвижимости» .

    Как уменьшить сумму налога законно

    Если в документах купли-продажи указать заниженную (недостоверную) стоимость квартиры, через некоторое время информация все равно появится в налоговой.

    На следующий год или в течение трех лет покупатель квартиры захочет получить налоговый имущественный вычет. Подаст в налоговую платежки, с цифрами реальной стоимости квартиры.

    Без нарушений снизить сумму налога на доход позволяет Налоговый Кодекс.

    Уменьшить сумму уплачиваемого налога поможет вычет расходов на покупку нового жилья или имущественный налоговый вычет.

    В первом случае 13% нужно будет выплатить с разницы между покупкой и продажей.

    Пример! Купили квартиру в 2020 году за 3 млн. рублей. Продали в 2021 за 4 млн. Декларацию по форме 3-НДФЛ нужно подать в налоговую в 2022 году. Расчет налога будет идти с 1 млн. рублей.

    13% x 1 000 000 = 130 000

    Во втором случае максимальная сумма имущественного налогового вычета составляет 1 млн. рублей. Именно этой цифрой можно воспользоваться, чтобы уменьшить сумму налога законно.

    В 2021 году продали квартиру, полученную в наследство в 2019. Минимальный срок владения три года не пройден. Значит налог на доход нужно платить. Сумма продажи составила 4 млн. рублей. Подав документы на налоговый вычет, удастся уменьшить сумму налога.

    Платить 13% придется с 3 миллионов.

    13% x 3 000 000 = 390 000

    Нужно посчитать, применение какого вычета в расчет будет более выгодно и применить его. Возможно использовать имущественный налоговый вычет или цифру расхода на покупку недвижимости.

    Имущественным вычетом могут воспользоваться все собственники жилья.

    Если собственность принадлежит семейной паре в равных долях (½ пополам), право на имущественный вычет имеют оба человека.

    Пример! Дешевле будет выплачивать налог, если оформлять сделку двумя договорами. Каждый продает свою долю. И затем каждый оформляет имущественный вычет на сумму 1 млн.

    Важно учитывать! Налоговый имущественный вычет могут использовать только граждане, официально трудоустроенные.

    Предприятие должно удерживать каждый месяц с работника 13% и уплачивать этот процент в виде налога. Процентному возврату подлежит налог, который уже выплатили с зарплаты, или который был начислен.

    Как законно не платить налог с продажи недвижимости в 2021 и 2022 году?

    Есть ряд исключений, дополненный в 2020 году. Эти исключения могут законно освободить от 5-летнего минимального срока. Ознакомьтесь, возможно, этот как раз Ваш случай:

    • Правило «единственной недвижимости». При продаже единственной жилой недвижимости для собственника (начиная с 2020 года) будет действовать особый минимальный срок — 3 года владения. Правило коснется только продажи ЕДИНСТВЕННОГО жилья. Недвижимость считается «единственной» если у собственника она одна, и сохраняет статус «единственной» в течении 90 дней после покупки второго объекта недвижимости.

    Пример: 01.01.2017 была куплена квартира1, 01.01.2020 куплена квартира2, продать квартиру1 без уплаты НДФЛ можно в течении 90 дней от дня приобретения квартиры2, то есть до 01.03.2020 квартиру1 можно продать без уплаты НДФЛ

    • Недвижимость, полученная от близких родственников путем дарения или вступления в наследство, может быть продана после 3 лет владения (без уплаты налога НДФЛ).

    Близкие родственники — это кровные родственники: родители, дети, братья, сестры, внуки (супруги не являются «близкими» родственниками).

    • Приватизация. Квартира, полученная в собственность путем приватизации, может быть продана 3 года спустя, без уплаты владельцем налога НДФЛ.
    • Недвижимость, полученная по договору пожизненного содержания с иждивением, может быть продана владельцем без уплаты НДФЛ спустя 3 года минимального владения.

    В каком случае нужно уплачивать налог и по какой ставке?

    Согласно пп.14) п.2 ст.319 НК РК, не рассматривается в качестве дохода физлица (а значит, не подлежит налогообложению) прирост стоимости при реализации квартир (дач, гаражей), находящихся на праве собственности 1 год и более с даты регистрации права собственности.
    Для физлиц это означает, что если перед продажей квартира находилась в собственности более 1 года, то обязанность по уплате налога у продавца не возникает.

    Если же объект находился в собственности менее 1 года перед продажей, при его реализации необходимо уплатить налог (ИПН) по ставке:

    • 10% если продавец –гражданин и резидент РК (п.1 ст. 320 НК РК);
    • 15% если продавец –нерезидент РК (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).

    Важно! Под «датой регистрации права собственности» подразумевается не дата нотариального заверения договора купли-продажи квартиры/дома, а дата их государственной регистрации (п.1 ст.7 Закона РК №310-III от 26.07.2007 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).

    При этом следует иметь ввиду, что обложению подлежит не вся сумма, вырученная от продажи квартиры, а только так называемый «доход от прироста стоимости» (пп.1 п 1 ст.331 НК РК) — сумма разницы между ценой продажи и той суммой, за которую квартира ранее была приобретена. Если разницы нет (квартира продается за ту же сумму, за которую ранее была куплена) или она отрицательная (квартира продана дешевле цены покупки), то объекта обложения не возникает и налог также платить не требуется. Однако, в этом случае у продавца на руках должны быть доказательства того, что прироста стоимости не было:

    • договор купли-продажи (при покупке квартиры в собственность);
    • акт оценки стоимости (если квартира ранее не приобреталась, а получена в результате приватизации, в дар, или по наследству).

    Если цена продажи, указанная в договоре купли-продажи, будет ниже или равна той, что указана в договоре на покупку данного объекта или в акте оценки, то для налогового органа это будет аргументом в доказательство того, что ИПН физлицо уплачивать не обязано.

    Важно! Если реализуемая квартира ранее была получена в дар или по наследству, то ее рыночную стоимость следует определить (заказать акт оценки) сразу на дату регистрации права собственности. Если этого сделано не было, впоследствии можно будет заказать ретроспективную оценку, но не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи квартиры. Если и этот срок пропущен, к качестве оценочной стоимости будет приниматься стоимость, принимаемая Госкорпорацией «Правительство для граждан» в качестве базы для расчета суммы налога на имущество на 1 января года, в котором возникло право собственности. Для продавца это означает, что сумма дохода от прироста стоимости будет формально очень высока, а значит, налога придется уплатить больше.

    Изменения в налоговом законодательстве

    Подводя итоги, хочется выделить основные изменения в отношении сделок с недвижимостью, которые вступят в законную силу с 1 января 2022 года.

    1. Во-первых, в России вводится прогрессивная налоговая шкала. Теперь к лицам, которые имеют годовой доход выше 5 млн руб, будет применяться повышенная налоговая ставка — 15%. При этом данное изменения касается не только обеспеченных слоев населения. Если лицо продает недвижимое имущество, стоимость которого равна или выше 5 млн руб, к нему также применяется повышенный налоговый коэффициент (15%).
    2. Во-вторых, обязанность по уплате налога появляется у владельца недвижимого объекта в случае, если между приобретением право собственности и продажей прошло менее 3 лет.
    3. Третье изменение коснулось нерезидентов РФ. Данная категория граждан освобождается от уплаты НДФЛ уже после 5 лет владения недвижимым имуществом.

    Получить юридическую помощь по вопросам коронавируса можно на нашем сайте.

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector