Загрузка...Потерять крышу: популярные махинации на рынке недвижимости
Чаще других от мошенников страдают участники сделок на вторичном рынке жилья, рассказали «Известиям» в пресс-службе Федеральной нотариальной палаты (ФНП). Правовые риски особенно велики, если стороны составляют договор сами, в простой письменной форме, а не обращаются за помощью к нотариусу.
Доказать в суде, что человека попросту обманули и он даже не планировал отдавать кому-то свои квадратные метры, бывает крайне сложно. При этом значительное число правонарушений всплывает только спустя годы.
— Преступнику несложно подменить один вид договора на другой. Например, сказать, что заключают договор ренты, а представить на подпись договор дарения квартиры. Либо убедить наивного собственника в том, что договор купли-продажи при оформлении займа — это просто «страховка», а не прямой путь к потери крыши над головой, — пояснили в палате.
Ипотечные сделки также не защищают приобретателей квартир от мошенников, предупреждает ФНП. Банк обеспечивает свои интересы, а в случае возникновения проблем все негативные последствия ложатся на граждан, которые лишаются и жилья, и денег.
Мошеннические схемы в купле-продаже квартир – Квадратный метр
Вопрос-ответ
Аналитика рынка готового жилья Нижнего Новгорода
Средневзвешенная цена предложения по городу на рынке строящегося жилья в декабре повысилась на 1,00% и составила 64444 рубля за квадратный метр.
Средневзвешенная цена предложения по городу на рынке готового жилья в декабре повысилась на 0,42% и составила 65220 рублей за квадратный метр.
Аналитика рынка строящегося жилья Нижнего Новгорода
На рынке строящегося жилья в Нижнем Новгороде в сентябре наблюдалось незначительное повышение цен. Средневзвешенная по городу цена предложения квартир в новостройках в сентябре составила 62705 рублей за квадратный метр. По сравнению с данными за август, средневзвешенная цена строящегося в Нижнем Новгороде жилья в сентябре повысилась на 509 рублей за квадратный метр или на 0,82%.
По каким критериям покупатели выбирают загородную недвижимость?
На рынке загородной недвижимости от количества предложений пестрит в глазах. Казалось бы чего проще открыть интернет и все ….. остановился. Оказывается, есть две дер. Крутец (обе в Богородском р-не), четыре дер. Богоявление и все приблизительно в нужном радиусе от города. Но чем они отличаются друг от друга? Есть ли дороги и какие, на пригорке или в низине, затопляет весной или сушит летом. Интернет на эти вопросы не ответит. Самую подробную информацию вам дадут специалисты, работающие на этом рынке и живущие в области. Наше агентство «Город-загород» имеет офисы в таких городах как Павлово и Н. Новгород. Также нашими партерами являются АН "ВЕста-НН" в г. Богородске и АН " Гостинный двор" в г. Заволжье. Мы готовы упростить вам жизнь, сэкономить время и сберечь деньги. Можете приехать, прийти в любой из наших офисов. Не выезжая из города оформить документы на недвижимость, сделать заказ на поиск нужного вам объекта.
Какой он, загородный дом?
Продажа дома дело очень интересное и лёгкое. Сегодня я Вам расскажу, что надо знать о доме для грамотной рекламы.
Так что же самое главное?
Обычно в рекламном объявлении уже указаны базовые (главные) параметры: площадь дома, из какого материала сделаны стены, фундамент и крыша. Наличие коммуникаций: центральная вода или скважина, какое отопление, наличие газа, септик или центральная канализация. В дополнительной информации указывается наличие подсобных помещений бани, сарая, гаража или веранды.
А для загородного дома?
Отдалённость от Нижнего Новгорода. Наличие водоема и леса.
Для квартиры информация такого объёма более или менее достаточная, а для дома этого мало. Покупатели во время первого телефонного звонка задают ещё массу вопросов, ответы на которые необходимо знать, чтобы быть во всеоружии. Например:
1. Если есть септик, то какого объёма.
2. Наличие подвала, и какой в нём пол, земляной или бетонный.
3. Количество комнат.
4. Состояние дома, год постройки, когда был капитальный или косметический ремонт.
5. Второй этаж мансарда или полный.
6. Высота потолка в доме.
7. Электрические мощности, наличие телефона и интернета.
8. Размеры бани, какая в ней печка.
Что надо знать об участке?
1. Конфигурация участка, наличие на нём уклона. Его расположение низко или высоко.
2. Наличие плодовых деревьев и кустарников, каков их возраст. Близость грунтовых вод.
3. Наличие забора и из чего он сделан.
А один раз меня спросили, какая почва суглинок или нет?
Какой посёлок?
1. Наличие магазинов, школ, детских садов, поликлиники или фельдшерского пункта, спортивно/культурного комплекса, церкви.
2. Есть ли общественный транспорт до поселка и какое расстояние до остановки.
Условия сделки?
1. Возможно ли покупка дома в кредит, по ипотеке, или по сертификату.
2. Форма собственности земли и вид использования.
И Дату когда Вы будете готовы продать дом.
Вот почти всё, что Вам необходимо знать о доме перед подачей рекламы.
Для рекламы дома в коттеджном или дачном посёлке вопросы немного другие, но об этом в следующий раз.
Почему специалистов по продаже загородной недвижимости мало?
Сегодня меня уговаривала женщина заняться продажей дома находящегося в 180 километрах от Нижнего Новгорода, но мне пришлось ей отказать т.к. такой заказ требует слишком больших временных затрат.
Можно договориться о части работ, агентство возьмёт на себя оценку объекта, рекламную кампанию и сопровождение сделки, а всю остальную работу возложить на плечи клиента. Клиенту останется самая малость: качественно сделать фотографии объекта для рекламы, сделать рекламную работу непосредственно в своём районе, определить, что необходимо сделать для предпродажной подготовки, собрать пакет документов для сделки, провести просмотры, работу с возражениями и переговоры мы можем провести сами по телефону, но клиент обращается к риэлтору за удобствами. Всю вышеуказанную работу качественно сможет сделать только специалист. Специалист профессионал называется так потому что делает свою работу качественно, а качественная работа с загородной недвижимостью требует гораздо больше материальных и временных затрат нежели работа на рынке недвижимости в городе. Мало кто из риэлторов решается на такую трудоёмкую работу. Наш центр услуг по недвижимости «Город-загород», работает пока только в радиусе 70 км от Нижнего Новгорода и в Павловском, Чкаловском, Городецком и Семёновском районе в радиусе 120 км. Именно в этом сегменте специалисты нашего агентства являются лучшими.
Рынок загородной недвижимости очень неоднозначен..
При том, что предложений великое множество, существует неудовлетворенный спрос. Спрос растет на качественное и недорогое жилье. А его на рынке очень немного. Факторы, влияющие на это, можно перечислять долго, но это уже другая тема. В основном представлены старые объекты, с плохими дорогами и отсутствием коммуникаций. Цены на них не отвечают их потребительским свойствам. Рынок предлагает более 30 коттеджных и дачных поселков, но цены в них кусаются. А где можно присмотреться к ценам, напрочь отсутствует инфраструктура. Вот и остаются большинству желающих исторически сложившиеся деревни и поселки.
Если судить о популярности направлений по коттеджным и дачным поселкам, то из более чем 30 продекларированных на рынке 12 относятся к Богородскому и Дальнеконстантиновскому районам, 12 — к Кстовскому району, 8 — к Заволжскому направление, 4 — к Борскому. Выводы понятны. А вообще спрос обусловлен не только направлением, но и отдаленностью от города, наличием дорог и коммуникаций, большим или меньшим количеством пробок.
Оценка загородных домов очень отличается от оценки городской недвижимости. Приходится учитывать большее количество факторов. В частности, удаленность от города, наличие ж/д станции, леса или водоема рядом, обеспеченность коммуникациями, а также престижность, качество подведенных путей и т.д.
Перспективы загородного рынка, по моему мнению, радужные. Ситуация напоминает 2004 год, когда началась работа с ипотекой. Очень осторожно, медленно, неуверенно, но все время вперед. И результат известен.
РИСКИ ТЕХ КТО РЕШИТ САМОСТОЯТЕЛЬНО ОБМЕНЯТЬСЯ
По статистике самыми частыми видами мошенничества при свершении сделок купли-продажи с недвижимостью являются:
— продажа недвижимости не принадлежащей продавцу;
— продажа недвижимости по ложной или просроченной доверенности;
— многократная продажа одной квартиры разным покупателям;
— продажа квартиры на которую наложен запрет.
Самый высокий риск в России при свершении купли-продажи недвижимости остается возможность потери квартиры, если была проведена не полная проверка квартиры на юридическую чистоту.
Наиболее дерзко мошенники действуют в отношении самых социально незащищенных слоев граждан. Это случаи мошенничества совершенные под видом работников социальной сферы, завладение собственностью одиноких пенсионеров через подделку документов. В настоящее время попасть в руки мошенников могут и те , кто собирается самостоятельно приобрести жилье в новостройке. Заключение сделки под видом продажи квартиры в строящемся доме еще один из распространенных видов обмана.
В наибольшей степени покупатели и продавцы подверженные риску когда обменом занимаются самостоятельно – это и безопасность, и ошибки в оценке объекта, и возможный обман в процессе сделки со стороны других участвующих лиц , а в большинстве случаев это собственная некомпетентность.
1. В каких районах области нижегородцы чаще всего покупают землю для строительства дач и летнего отдыха?
До 50 км. от Н.Новгорода, с условием наличия водоема, лесного массива, асфальта до дома и газ.
2. Какие факторы влияют на стоимость дома в коттеджном поселке?
— удаленность от Н.Новгорода;
— репутация застройщика, соседей;
— инфраструктура и удобства: асфальт до дома, газ, наличие д/сада, магазина.
ЭТАПЫ СДЕЛКИ ПРИ ОБМЕНЕ
Мероприятия по «старой» квартире:
1. оценка и согласование стоимости квартиры с учетом всех факторов « старой» и «новой» квартиры;
2. заключение договора на оказание риелторских услуг по обмену, более близкое ознакомление с документами, подготовка их к продаже;
3. реклама (СМИ, сайты, объявления);
4. поиск покупателя, консультации, показы;
5. принятие аванса, заключение договора с покупателем, согласование всех нюансов ( порядок расчетов, сроки, что остается из мебели);
6. сбор документов (оформление доверенности на сбор документов).
Мероприятия по подбору альтернативной квартиры – «новой»:
1. подбор квартиры с помощью общих агентских баз и специальных сайтов , просмотр выбранных квартир;
2. заключение договора с продавцом квартиры, заключение договора на «новую» квартиру, внесение аванса за неё, согласование освобождения квартиры и снятия с регистрационного учета;
С продавцом выбранной квартиры проделываются теже мероприятия как и по старой квартире.
Мероприятия по сделке:
1. приглашаются покупатели и продавцы недвижимости , ознакомления с договорами, подписание их;
2. проверка денег, расчеты;
3. сдача документов в регистрационную палату;
4. освобождение «старой» и «новой» квартиры , выписка, перевод лицевого счета.
Это очень коротко без описания всех подводных камней и тонкостей , приблизительно так выглядит схема обмена 1:1, но цепочка может состоять из 5-9 и более квартир где все надо согласовывать по этому же плану.
Обмен достаточно сложный процесс и навряд ли под силу человеку не имеющему представления о сделке с недвижимостью, поэтому надежнее воспользоваться услугами риелтора.
Как действуют мошенники?
Из-за того, что очередь очень длинная, а условия строительства крайне выгодные, на сегодняшний день мошенники активно действуют в этой сфере.
Появляются предприимчивые граждане, которые рассказывают о близких связях в государственных органах. Они предлагают значительно ускорить продвижение по очереди или попасть в нее обходным путем. И таким образом получить возможность на выгодных условиях построить квартиру в Минске.
Иногда мошенники предлагать поучаствовать в долевом строительстве дома только для “своих”. Низкую цену квадратного метра объясняют персональной скидкой или личной договоренностью.
Еще один способ мошенничества — предложение выкупить у них место в очереди. Ведь они находятся в ней более 20 лет, и вот-вот подойдет срок строительства.
За свои услуги мошенники просят приличную сумму денег. Получив деньги, тянут время, либо сразу исчезают. Ведь оснований для ускорения очереди на жилье и реальных возможностей помочь у этих людей нет.
Дополнительные виды афер
Существуют и такие виды мошенничества при продаже недвижимости:
- Группа повышенного риска. В нее входят инвалиды, пенсионеры, одинокие люди, лица, не отдающие отчет своим действиям. Частые продажи недвижимости, быстрые сделки, спешки, документы, оформленные менее года назад – это признаки сокрытия собственника.
- Наследники. Два варианта манипуляций. Первый – передача имущества третьему лицу. Если наследодатель в завещании указал наследником стороннее лицо, родственники вправе заказать экспертизу, подтверждающую или отрицающую вменяемость наследодателя на момент составления завещания. Второй вариант – после продажи (даже по истечению полугода) могут появиться наследники, имеющие право претендовать на квадратные метры.
- Владелец – несовершеннолетнее лицо. Родители, для избежания сбора документации, могут выписать несовершеннолетнее лицо меньше, чем за полгода до приватизации. Совет экспертов: покупая жилой объект, интересуйтесь судьбой детей, не достигнувшим 21 возраста. Материнский капитал распространяется на всех детей, если чьи-то права были ущемлены, сделка признается незаконной.
Мошенничество с доверенностью на продажу квартиры – распространенная схема, проводится, если владелец находится в другой стране. Если аферист действует от имени одинокого человека, он может предъявить подделанные документы.
Продать могут и государственную неприватизированную квартиру, вымышленные квадратные метры. Перед покупкой специалисты рекомендуют все тщательно проверять: документы, адрес, квартиру, собственников.
Как выглядит схема с подделкой договора купли продажи квартиры
Чаще всего, как отмечают представители агентств недвижимости, проворачивается схема с двойной продажей – вместо собственника в договоре расписывается лицо, на него похожее. Квартира считается проданной, второй мошенник регистрирует права собственности на нее и повторно выставляет объект на продажу – в этот раз уже по-настоящему. Новые покупатели отдают за нее деньги и вселяются в жилье.
Следующий этап мошенничества – заявление первого владельца о том, что имела место подделка договора купли продажи квартиры. Он предоставляет свои документы на жилье и подает иск. Естественно, в ходе следствия выясняется, что подпись – фиктивна и недействительна, то есть, аннулируется всё соглашение. По закону, жилье обязаны вернуть законному владельцу. А вот последним покупателям никто и ничего возвращать не собирается – это должен сделать второй мошенник, который скрывается в неизвестном направлении.
«Золотой» балкон
Самый простой способ взять с клиента доплату – вписать в договор условие, при котором квадратный метр остекленного балкона или лоджии приравнивается к стоимости квадратного метра жилой площади. При этом в договорах не указывается ни тип остекления балкона, ни то, что после этого мероприятия он должен стать теплым, отапливаемым помещением. Получается, что такому умному 
застройщику достаточно просто поставить самые дешевые стеклопакеты, и стоимость такого квадратного метра увеличится на 60-70 тысяч рублей. А если в купленной вами квартире большие лоджии, которые в общей сложности имеют площадь пять квадратных метров, то доплатить придется 300-350 тысяч рублей. При этом Лидия Пелипенко обращает внимание на то, что остекление балкона той же площади с помощью услуг самой представительной фирмы, работающей с дорогими материалами и технологиями, обошлось бы в сумму от 35 до 45 тысяч рублей.
Именно поэтому внимательно читайте условия договора и не думайте, что такая практика – повсеместное явление на рынке. Есть у нас и честные компании. Например, Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер», рассказывает о том, как продаются балконы у них: «Цена 1 кв. метра, по которой квартира предлагается покупателю, общая, и она прописана в ДДУ. Во всех наших проектах балконы и лоджии застеклены. При покупке квартиры с «летними помещениями» в договоре будет указан коэффициент, с которым летние помещения входят в общую площадь квартиры. Площадь балкона и лоджии рассчитываются по коэффициенту 0,3 и 0,5 соответственно для наших московских и подмосковных проектов». Таким образом, здесь застекленный балкон является всего лишь «летним помещением» и стоит дешевле.
А есть на рынке компании, у которых балконы не стоят ни копейки! Так Urban Group вообще дарит своим покупателям балконы, в выбранных ими квартирах. Это касается и обычных балконов, и застекленных. Но стоит заметить, что получить балкон в подарок без квартиры все-таки не возможно.
Итоги
Чтобы не попасться на подобные махинации, к заключению сделок нужно подходить с особым вниманием:
- необходимо изучить разрешения на строительство и тем самым убедиться в его законности;
- проверить документы на землю, среди таких: наличие прав собственности, право на пользование земельным участком, которое оформлено на заказчика строительства;
- проверить надежность застройщика: важно, чтобы у него не было судебных споров и других «пятен в биографии»;
- проверить документы, которые оформляет застройщик при купле-продаже квартиры: убедитесь, что они могут обеспечить права покупателя на объект недвижимости и на регистрацию права собственности;
- требуйте присутствия реального владельца квартиры, когда ее осматриваете — никаких посредников;
- изучите историю квартиры, обратите внимание на то, не менялись ли ее владельцы несколько раз за короткий промежуток времени.
- при любых сомнениях обращайтесь за помощью к проверенному нотариусу.
Чтобы мошенничать с недвижимостью, нужно обладать определенным багажом знаний, в том числе и юридических — это сложнее, чем «махинации» с банковскими картами. Конечно, сейчас реализовывать подобные схемы немного тяжелее, чем раньше, ведь у покупателей появилось больше возможностей для проверки квартир, продавцов и застройщиков, но от подобной ситуации никто не застрахован. Поэтому помните: детально изучите вопрос с покупкой, обратитесь к специалистам и не покупайте жилье по соблазнительно низким ценам — это ловушка.
Напомним:
- . В первом случае пострадавшим оказался турист из Хмельницкой области, а во втором отдыхающий в кафе.
- В Одесской области начали строить новую дорогу в обход Молдовы. Победителем тендера стала компания ООО «Строительная фирма Паритетстройинвест», которая планирует закончить работы в 2022 году.
Больше оперативных новостей ищите в Telegram и Viber Новини.LIVE Odesa.
