Pg56.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Обмен квартирами между родственниками

Обмен квартирами между родственниками

Обмен квартирами между родственниками

Такого понятия, как родственный обмен квартиры на квартиру в российском законодательстве нет.

Под договором мены понимается гражданско-правовое соглашение, при котором обе стороны сделки обязуются передать друг другу недвижимость в обмен на другую недвижимость.

Как оформить родственный обмен в 2021 году, есть ли какие-то льготы у родственников, которые обмениваются друг с другом квартирами?

Что такое родственный обмен квартирами? Чем он отличается от обычного договора мены? По факту, он ничем не отличается. У родственников нет никаких преимуществ или льгот при оформлении и подписании договора мены (он же — договор обмена).

К договору мены между родственниками применяются те же правила, что и к договору купли-продажи (согласно ч. 2 ст. 567 Гражданского кодекса РФ). Поэтому можно сказать, что по этой сделке каждая из сторон является одновременно и продавцом, и покупателем.

С точки зрения закона обмен квартирами, пусть даже он будет между родственниками, должен быть равноценным.

Поэтому если родители хотят обменять свою 3-комнатную квартиру на 1-комнатную, к примеру, сына, то последний должен будет доплатить им деньги, чтобы обмен был равноценным. Право собственности на жилье, которое подлежит обмену, переходит новому владельцу после регистрации сделки в Росреестре.

Родственный обмен квартиры социального найма

Право нанимателя жилья на обмен подтверждено частью 1 статьи 72 Жилищного кодекса РФ. При этом, частью 5 указанной статьи установлено, что участники квартирного обмена вправе осуществлять мену жилья социального найма между двумя, а также тремя и более лицами, проживающими в одном поселке или городе либо в других населенных пунктах, расположенных на территории РФ. Для проведения обмена жилплощади составляется специальный договор, где указываются условия осуществления обмена. Договор составляется в трех экземплярах и подписывается лицами – участниками сделки. Один экземпляр предоставляется в уполномоченный орган для регистрации, именно он будет являться основным юридическим документом, который удостоверяет передачу жилплощади другому лицу. Часть 1 статьи 74 ЖК РФ предусматривает передачу оригинала договора обмена жилплощади каждого из участников в местные административные органы — представителям наймодателя с целью получения одобрения мены. При этом отказать в выдаче разрешения на обмен администрация вправе только в исключительных случаях, предусмотренных статьей 73 ЖК РФ, это:

  1. если к одному из нанимателей обмениваемой жилплощади предъявлен иск о расторжении либо изменении условий договора социального найма жилого помещения;
  2. жилое помещение, подлежащее обмену, признано непригодным для проживания в установленном законом порядке;
  3. право пользования жилым помещением, подлежащим обмену, оспаривается в суде;
  4. принято решение о капитальном ремонте определенного дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену, с переустройством либо перепланировкой жилых помещений;
  5. принято решение о сносе дома, где расположена жилплощадь, подлежащая обмену или его переоборудования для использования в других целях;
  6. в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, имеющий одно из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в пункте 4 части 2 статьи 51 Жилищного кодекса РФ.
Читайте так же:
Первоочередное право на отпуск в летний период

В соответствии с текстом части 5 статьи 74 УК РФ обмен жилья социального найма предполагает аннулирование прежних договоров найма, заключенных ранее и заключением займодателями новых договоров о найме жилого помещения с нанимателями по договору обмена. Представители органов местного самоуправления обязаны своевременно расторгнуть прежний договор и заключить новый не позднее, чем в течении 10 дней с момента предоставления им договора обмена жилого помещения социального найма.

Обмен родственников приватизированной на неприватизированную квартиру

Такой вид обмена не оговаривается российским законодательством, поэтому вам предстоит нелегкий и длительный процесс. В первую очередь нужно приватизировать квартиру, которая взята в аренду. Уже после этого обратиться к процессу обмена или дарения жилья.

Следующий способ немного сложнее. Нужно зарегистрировать совершеннолетнего члена семьи в неприватизированной квартире, а перед этим – снять с регистрации в приватизированном жилье. Если размеры жилого помещения соответствуют стандартам социального найма, то прописка пройдет без каких-либо проблем. Затем с помощью официального документа, подтверждающего дарение, осуществить замену хозяина частной квартиры.

Обмен социального жилья

В соответствии со ст. 72 Жилищного кодекса Российской Федерации наниматель вправе произвести обмен занимаемого им жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю.

По общему правилу в обмене отказано быть не может, за исключением следующих случаев:

  • обмениваемое жилое помещение является непригодным для проживания;
  • к нанимателю предъявлен иск о расторжении договора социального найма жилого помещения;
  • право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в суде;
  • дом, в котором планируется обмен, подлежит сносу либо капитальному ремонту с перепланировкой жилых помещений;
  • в результате обмена в коммунальную квартиру вселится человек, страдающий хроническим заболеванием, при котором совместно проживание с ним является опасным или невозможным.
Читайте так же:
Узнать задолженность у судебных приставов

Если в квартирах, планируемых к обмену, указанные выше ограничения отсутствуют, то можно начинать собирать и подготавливать документы, необходимые для сделки:

многоэтажка

  • Договор об обмене жилыми помещениями:
    • Данный договор заключается сторонами (нанимателями) в простой письменной форме, нотариальных заверений не требует.
    • Важно, чтобы в договоре указывалось на согласие всех членов семьи нанимателя, проживающих в квартире, подлежащей обмену, в противном случае в обмене может быть отказано.
    • Если в квартире проживают лица, не достигшие 18-летнего возраста (несовершеннолетние), недееспособные, то договор обмена жилыми помещениями также должен быть одобрен территориальным органом опеки и попечительства.

    Если в даче согласия отказано, такой отказ может быть обжалован в суде.

    После получения согласия наймодателя на обмен с ним расторгается договор социального найма жилого помещения, после чего заключается новый договор – на новое жилое помещение.

    Вам наверняка будет интересно посмотреть ментальную карту "Как подарить квартиру", где подробно рассказано какие документы требуются для регистрации

    Или ТУТ вы узнаете о сдаче квартиры в аренду

    Пошаговая инструкция по покупке квартиры:

    https://legalmap.ru/articles/gp/estate/pokup-kvartiry-instr/

    Риски при обмене жилья

    Чтобы избежать недоразумений, следует отличать договоры мены и обмена. Два вида договора существуют потому, что не всегда люди обмениваются квартирами, которые являются их частной собственностью. Обмен приватизированных квартир осуществляется по договору мены. Обмен государственных квартир — по договору обмена. Всегда выясняйте, к какой категории относится квартира, которую вы хотите получить в обмен на вашу.

    Возможен и «смешанный» обмен, но этот вариант довольно сложен. Если вы меняете приватизированную квартиру на неприватизированную, будьте готовы к тому, что вы не сможете повторно воспользоваться правом бесплатной приватизации квартиры.

    Если же вы все-таки согласились оформить обмен как сделку купли-продажи, то вы рискуете упустить квартиру из цепочки. Желательно, чтобы все сделки осуществлялись одновременно. Позаботиться нужно и о предварительном договоре купли-продажи, в котором закрепляется срок заключения будущего договора, цена квартиры, размер штрафных санкций и т.д.

    Принцип родственного обмена квартирами соцнайма

    Участники обмена в соответствии со статьей 72-й статьи части 5-ой Жилого Кодекса Российской Федерации имеют возможность производить обмены жилого помещения между двумя, либо тремя съемщиками, проживающими как в одном, так и в разных населенных пунктах. Лица, совершающие обмен письменно, в трех экземплярах договора указывают условия обмена, один из которых подается для регистрации.

    Данный договор играет роль главного юридического документа, подтверждающего передачу обязанностей и прав другому лицу.

    Согласно новой редакции Жилищного Кодекса при обмене квартиры социального найма аннулируются ранее заключенные договора о найме жилья. Ранее заключенные договора будут расторгнуты органами местного управления, а новые договора соцнайма должны быть ими заключены не позже, чем через 10 дней после предоставления договора об обмене.

    Налоги при родственном обмене

    Положения Налогового кодекса РФ прямо не предусматривают уплату налогов по результату обменных сделок. Однако ГК РФ рассматривает договор мены, при котором происходит изменение собственника, как договор купли-продажи. Это означает, что на родственников, обменявших приватизированные квартиры, распространяется обязанность по уплате налога с дохода, ставка которого установлена в размере:

    • 13% для резидента РФ;
    • 30% для иностранного гражданина.

    Не платить налог при родственном обмене квартир можно в следующих случаях:

    • собственник владеет обмениваемой квартирой свыше 5 лет;
    • владение квартирой составляет 3 года, но она была получена по договору дарения или по праву наследования.

    Во всех остальных случаях сторонам предстоит уплатить в казну государства налог, сумма которого рассчитывается от текущей кадастровой стоимости жилья. Если же оценка кадастра превышает фактическую рыночную стоимость объекта, НК РФ предусматривает при расчете налогооблагаемой базы применение понижающего коэффициента 0,7.

    На этом основании ВС РФ в Определении N18-КГ17-92 от 25.07.2017 постановил, что родственники при проведении сделок с объектами недвижимости теряют право на применение налоговых льгот, предусмотренных ст. 220 НК РФ, поскольку их взаимозависимость является очевидной и не требует доказательств. При этом стоимость и условия сделки значения не имеют.

    Чтобы избежать уплаты налогов нередко члены одной семьи не заключают договор мены, а взаимно оформляют дарственную на квартиру. Однако в этом случае следует учитывать, что при аннулировании договора мены, недвижимость возвращается прежним владельцам, а расторгнуть договор дарения можно только через суд.

    Желание родственников помочь друг другу в решении жилищных проблем вполне понятно, но встречаются сделки по обмену не часто, поскольку не всегда два жилищных объекта удовлетворяют требованиям сторон. Если же участники сделки пришли к соглашению, им следует помнить о том, что недостаточно просто договориться друг с другом. Переход права собственности нужно зафиксировать в уполномоченных органах, а по результатам сделки уплатить государству положенный налог.

    Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

    голоса
    Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector