Как взять ипотеку с плохой кредитной историей, или Не все потеряно

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей, или Не все потеряно

Ипотечный кредит нередко является единственным шансом для приобретения жилья. Но возможность получить его есть далеко не у каждого, даже обеспеченного клиента банка. А причина тому — плохая кредитная история.

По статистике около 34 — 50% новостроек сегодня приобретают по ипотеке, самые популярнае из них — в экономклассе. Активно ведут себя и финансовые структуры: кредитуют приобретение недвижимости сегодня 85% существующих банков. Их условия сегодня уже не такие жесткие, как во времена кризиса, первоначальный взнос стартует от 10%. Несмотря на все положительные тенденции, есть категория заемщиков, для которых получить ипотеку – большая проблема.

При обращении за кредитом потенциальный заемщик пишет заявление, где просит определенную сумму на квартиру. Вместе со стандартным набором документов банк просит клиента дать в заявлении добро на получение информации в Бюро кредитных условий.

Кредитная история — основной инструмент для анализа рисков. Некоторые кредитные менеджеры параллельно с ознакомлением с историей платежей по кредитам анализируют и иные обязательства – оплату коммунальных услуг или мобильных операторов. Если банк находит компрометирующую информацию, то отказывает в выдаче кредита без указания причин.

Как и где взять ипотеку с плохой кредитной историей?

Обратиться к нам! Как мы это делаем? Все достаточно просто (конечно, с точки зрения кредитного брокера, ведь только такая помощь в получении ипотеки позволит добиться необходимого результата):

• мы досконально изучаем кредитную историю клиента;
• находим способ ее исправить или вовсе восстановить (нередко плохая кредитная история – это результат досадных ошибок);
• или находим банк, согласный выдать кредит такому клиенту. Кстати, список таких банков постоянно расширяется;
• подбираем конкретное кредитное предложение, удовлетворяющее требованиям и возможностям клиента – кредит с первоначальным взносом или без первоначального взноса;
• помогаем собрать пакет документов и подаем его вместе с клиентом в банк.

Что вам может предложить банк

Ипотека с испорченной кредитной историей подразумевает в первую очередь более высокий процент за использование кредита в случае одобрения займа. Статистика — вещь упрямая, и она утверждает, что на сегодня более четверти заемщиков имеют просрочки по кредитам. Поэтому банки все же идут навстречу клиентам и выдают ипотечные кредиты людям, у которых бывали просрочки.

Важный момент — просрочка не более 5 дней является нормой, а вот больший срок заставит банк задуматься.

Если у вас был конфликт с банком, и вы даже общались с судебными приставами, в таком случае вам будет крайне сложно найти банк, который согласится снова давать вам деньги в долг.

При выдаче кредита с плохой КИ банк может потребовать от вас следующих условий:

• первоначальный платеж не менее 20% от суммы;
• ценный залог (недвижимое имущество или автомобиль);
• созаемщик с чистой КИ;
• надежный поручитель.

Кроме того, что вам предложат повышенный процент в случае одобрения, также возможно сокращение стандартных сроков выплаты кредита. Так банк перестраховывается от рисков.

Банк предложит более жесткие условия ипотеки для заемщика с плохой кредитной историей

Если у вас есть зарплатная карта, то попробуйте обратиться в банк, который ее обслуживает. Это повышает ваши шансы на успех. Вот еще несколько советов, которые могут помочь вам получить ипотеку:

• в молодых банках с агрессивной маркетинговой политикой вам охотнее пойдут навстречу;
• если вы хотите купить квартиру от застройщика, вам могут предложить ипотечный займ несмотря на вашу КИ;
• не ведитесь на предложения улучшить вашу кредитную историю, ищите другие способы решения проблемы.

Все заёмщики равны, но некоторые ровнее

Потенциальный заёмщик может запретить банку заглядывать в его историю. Достаточно отказаться подписывать согласие на просмотр своего кредитного дела. В этом случае банк почти наверняка откажет клиенту в ипотеке, а если и выдаст кредит на покупку жилья то на самых невыгодных условиях — под максимальный процент и с условием большого первоначального взноса. Впрочем, для сильно проштрафившегося заёмщика и такой вариант может быть приемлемым.

О возможности индивидуального подхода банков к клиентам с испорченной кредитной историей говорит недавний случай, о котором рассказали риэлторы: один из самых строгих банков — ВТБ — одобрил заявку на ипотечный кредит человеку, у которого по предыдущим кредитам было 10 просрочек. Правда все небольшие по 2-3 дня и заёмщик предоставил бумаги, из которых следовало, что платежи опаздывали по техническим причинам, так как кредит оплачивала бухгалтерия из зарплаты.

1. Обратиться за ипотекой в небольшой коммерческий банк.

Отношение к клиентам, допускавшим просрочки, полностью зависит от политики конкретного банка и его склонности к риску и значительно различается в зависимости от банка. Как правило, банки, которые не входят в число лидеров ипотечного рынка, более лояльно относятся к наличию просрочек в кредитной истории и готовы рассматривать таких заемщиков в качестве своих потенциальных клиентов. Им приходится конкурировать с крупными игроками ипотечного рынка, поэтому они, как правило, готовы делать шаги навстречу клиентам. Один из них — возможность индивидуального рассмотрения заемщика.

Поэтому заемщику, имеющему просрочки, стоит обратиться в такой банк. Скорее всего, предложенная процентная ставка по ипотеке окажется выше, чем у ведущих игроков ипотечного рынка. Это плата за риск, на который идет банк. Но, взяв кредит и зарекомендовав себя в качестве надежного клиента, через несколько лет вы сможете перекредитоваться в другом банке уже на более выгодных условиях.

2. Уметь объяснить, как возникла просрочка по кредиту.

Имеет значение и длительность просрочки, и то, по какой причине она появилась. Критичными считаются задержки выплат сроком более 90 дней. При этом просрочки до 30 дней учитываются не всеми. Важно и то, на каком этапе была погашена задолженность. Заемщикам не стоит доводить ситуацию до передачи долгов коллекторам.

Если просрочка произошла во время кризиса, заемщик потерял работу и поэтому не мог вносить платежи по кредиту, банки склонны идти на уступки таким клиентам. Если заемщик способен предоставить подтверждение обстоятельств, которые привели к просрочке, у него есть шансы на получение ипотеки. Разумеется, к этому моменту долг по кредиту должен быть полностью погашен.

3. Постараться исправить свою кредитную историю.

Банки проверяют кредитную историю не за все время ее существования, а только за определенный период. Причем в разных банках этот срок разный. Где-то банк анализирует информацию за последние 5 лет, в каких-то банках кредитная история проверяется только на 3 года, предшествующие обращению за ипотекой.

Все, что было до этого срока, банк не учитывает. Это значит, что у заемщиков, которые испортили свою кредитную историю до 2014-2016 года, но к этому моменту уже полностью расплатились по долгам, сейчас есть шансы на получение ипотеки.

После погашения просрочки нужно постараться накопить положительную кредитную историю, тогда банк учтет только ее. Для этого придется брать новые кредиты и аккуратно вносить по ним платежи. Так в кредитной истории появятся новые положительные записи, это повлияет на ваш скоринговый балл.

4. Обратиться к ипотечному брокеру за консультацией.

Если кредитная история у заемщика идеальная, он может получить ипотеку сам. Но если в прошлом были просрочки, для получения кредита может потребоваться помощь специалиста. Обычно ипотечным консультантам известны внутренние правила банков, они знают о тонкостях отношения каждого банка к заемщикам. Ипотечный брокер подаст заявку в тот банк, где у заемщика больше шансов получить положительное решение на выдачу кредита.

«У каждого банка свой подход к оценке такого критерия, как кредитная история заемщика, — рассказывает руководитель службы ипотечных брокеров компании «АРЕВЕРА-Недвижимость» Жанна Малахова. — Кто-то из банков допускает наличие трех просроченных платежей за последние несколько месяцев, где-то не учитываются просрочки на сумму до 500 рублей. Кто-то из банков будет смотреть качество исполнения кредитных обязательств только за последние пять лет. Если клиент взял кредит и не платит, на сегодняшний день у него есть текущая просрочка, шансов на получение ипотеки у такого заемщика нет. Если заемщик в прошлом допускал незначительные и непродолжительные просрочки или кредит был взят в кризис 2008 года, по нему были неплатежи, но клиент банка полностью закрыл его в 2011-м, шансы на получение ипотеки у такого заемщика есть».

Как взять ипотеку с плохой кредитной историей

Некоторые финансовые организации согласны выдавать деньги даже клиентам с плохой кредитной историей. Но есть ряд условий. Например, с таких клиентов банки могут потребовать дополнительный залог, привлечение поручителей или созаемщиков, обязательное оформление страховки.

Чтобы переговоры с банковским менеджером прошли удачно, следует сразу рассказать ему о причинах прошлых просрочек. Нельзя скрывать информацию – компания не пойдет навстречу человеку, сознательно утаивающему важные сведения.

В остальном процедура заключения кредитного договора ничем не отличается. Нужно заполнить анкету, обозначив в ней имеющиеся проблемы, предоставить паспорт, справку с места работы и другие запрошенные документы.

Обратиться можно в любой банк.

Пробуем оформить ипотеку с плохой КИ

Низкий кредитный рейтинг плохо влияет на мнение кредиторов о потенциальном клиенте. Но есть некоторые легальные и эффективные способы исправить ситуацию:

• накопите первоначальный взнос более половины от стоимости приобретаемого жилья. В такой ситуации банк не рискует, ведь в залог идет вся квартира, которая стоит в 2 раза больше, чем сумма займа. При этом взнос должен быть произведен из личных накоплений: средства материнского капитала и другие государственные субсидии при плохой КИ не всегда устраивают банкиров;
• найдите надежного поручителя с хорошей кредитной историей, стабильной зарплатой и собственным жильем;
• берите ипотеку на короткий срок. Чем меньше длительность выплат, тем ниже риски банка;
• предложите банку в залог уже имеющееся недвижимое имущество.

Разумеется, все старые долги перед кредиторами на момент обращения за новым займом должны быть погашены. Сложность в том, что предложенные способы подходят только тем заемщикам, у которых есть «козырь в рукаве» — высокая зарплата, ценная недвижимость или хорошие платежеспособные друзья (родственники), которые согласились стать поручителями. Однако при всем желании оформить ипотеку есть вещи, которые заемщику с испорченной кредитной историей делать не следует:

• нельзя брать займы в МФО. Для банка это показатель финансовой неграмотности заемщика. Также это можно натолкнуть кредиторов на мысль, что вы не умеете копить деньги и живете от зарплаты до зарплаты;
• если вам обещают удалить из кредитной истории имевшие место просрочки, возникшие по вашей вине, отнеситесь к таким предложениям с недоверием;
• не вносите предоплату за услуги по исправлению КИ. Предоплату стоит вносить, только если в договоре прописаны условия возврата аванса в случае неудовлетворительного результата проведенных работ по изменению КИ;
• не пытайтесь добиться одобрения по кредиту путем подачи заявок сразу в несколько банков. Как уже было упомянуто, в кредитной истории физлиц есть информация обо всех обращениях банков к сведениям из БКИ по данному субъекту КИ. Каждая вновь поданная заявка снижает доверие банка к заемщику.

Что делать, если нет возможности накопить половину стоимости жилья или найти богатого поручителя? Амнистия по кредитной истории наступает через 12 лет, и ждать столько времени после допущенного промаха может не каждый. Самостоятельное исправление кредитной истории — очень сложная задача, которую нельзя решить без профессиональной помощи.

Есть надежный способ решения проблемы — обратиться к ипотечному брокеру. Специалист по жилищному кредитованию поможет найти общий язык с банкирами и получить необходимую сумму на покупку жилья. Если вам нужно жилье в Санкт-Петербурге, Москве и области, за помощью в оформлении займа обратитесь в компанию «Ипотека Live». Мы обеспечиваем гарантированное одобрение нашим клиентам на индивидуальных условиях. Даже если у вас низкий кредитный рейтинг и некоторые банки уже ответили отказом на ваши заявки, обращайтесь к брокерам «Ипотека Live». Мы поможем вам решить жилищный вопрос и получить банковский кредит, несмотря на проблемы в КИ.