Pg56.ru

Документооборот онлайн
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Снять и сдать: аренда жилья без проблем и последствий

Снять и сдать: аренда жилья без проблем и последствий

Снять и сдать: аренда жилья без проблем и последствий

Вы нашли квартиру и хотите ее снять. Любой юрист порекомендует сделать это официальноподписать договор. Рассказываем, какие документы юристы советуют проверять у хозяина, какие условия включать в соглашение и когда хозяин может поднять квартплату. Если вы собственник и решили сдать квартиру, договор тоже не помешает – с ним у вас меньше шансов увидеть на месте жилья пепелище. Какой договор лучше заключить? Как его расторгнуть? Нужно ли подписывать акт приема-передачи? Об этом тоже есть в нашем материале.

Какие документы нужно запросить и проверить перед тем, как снять квартиру?

паспорт лица, с которым будет заключаться договор, для того чтобы сравнить данные в паспорте с данными в документах на квартиру и убедиться, что вы общаетесь с собственником;

нотариальную доверенность от собственника с правом сдачи квартиры – если вы будете заключать договор не с владельцем. Действительность нотариальной доверенности можно проверить на сайте Федеральной нотариальной палаты.

выписку из ЕГРН/ЕГРП, свидетельство о праве собственности (если квартира приобретена до июля 2016 года) – чтобы узнать, кому принадлежит эта квартира и не в залоге ли она. "Договор на заложенную квартиру не будет иметь силы без согласия залогодержателя", – объясняет руководитель отдела недвижимости юридической компании URVISTA Глеб Подъяблонский. Если в квартире несколько собственников, договор заключается со всеми либо с их письменного разрешения. Кстати, выписку из ЕГРН можно заказать на сайте Росреестра и самому, без согласия собственника (см. "Новый порядок госрегистрации недвижимости: успеть по-быстрому").

договор найма/аренды и соответствующее согласие собственника – если вам сдают квартиру в поднайм/субаренду. При этом в основном договоре должно быть указано, что наниматель/арендатор вправе сдать жилье в поднайм/субаренду. Если в соглашении этого нет, нужно получить письменное согласие собственника на заключение договора субаренды. "Я не рекомендую заключать договор субаренды, поскольку он прекращается одновременно с основным договором независимо от срока субаренды", – предупреждает адвокат ЮГ "Яковлев и Партнеры" Анна Бойцова.

Квартиросъемщику нужно сделать копии перечисленных документов и хранить их у себя. Адвокат ЮГ "Яковлев и Партнеры" Марина Костина рекомендует по интернету проверить, судится ли с кем-то собственник квартиры. Это можно сделать по месту нахождения недвижимости или месту жительства/регистрации собственника, говорит Костина.

Какой договор заключить?

Чаще всего граждане заключают договор найма жилого помещения (гл. 35 ГК), однако иногда хозяева квартир предлагают заключить договор безвозмездного пользования (он же договор ссуды; гл. 36 ГК). Юридическим лицам жилое помещение во владение и пользование могут предоставить на основании договора аренды (найма), но только для проживания граждан.

Если с договором найма (аренды) все понятно, то по договору безвозмездного пользования квартиросъемщик (ссудополучатель) живет бесплатно. "Если собственник квартиры предлагает вам заключить договор безвозмездного найма, но при этом собирается брать с вас плату, скорее всего, он пытается таким образом скрыться от налогов", – считает Подъяблонский.

Читайте так же:
Как возбудить уголовное дело: порядок и сроки возбуждения

Что нужно прописать в договоре?

полные паспортные данные сторон;

сведения об имуществе (адрес, площадь, кадастровый номер);

срок, на который заключается договор;

плату за жилое помещение, порядок и сроки ее внесения, возможность пересмотра. Важно определить, входят ли в плату за жилье коммунальные услуги, содержание имущества, телефон, интернет;

порядок внесения/возврата залога, если он предусмотрен;

сведения о постоянно проживающих в квартире лицах. "Других жильцов можно поселить только с согласия хозяина жилья, за исключением несовершеннолетних детей. При этом обязательно соблюдать норму общей площади жилого помещения на одного человека", – рассказала адвокат КА г. Москвы "Барщевский и Партнеры" Елена Михалевич;

обязанность производить текущий/капитальный ремонт. Арендодатель обязан производить капитальный и текущий ремонт, а также поддерживать имущество в исправном состоянии, если иное не установлено договором (ст. 616 ГК). Что касается найма жилого помещения – текущим ремонтом занимается наниматель, а капитальным – наймодатель (ст. 681 ГК). А если заключен договор ссуды, все эти расходы несет ссудополучатель, то есть жилец (ст. 695 ГК).

условия расторжения договора. "Советую указать в договоре, что он может быть расторгнут, если соседи два раза пожалуются на жильца, либо если жилец испортит имущество, находящееся в квартире", – говорит юрист КА "Юков и партнеры" Маргарита Захарова.

Договор заключается в двух экземплярах – для квартиросъемщика и хозяина квартиры. "Каждая из сторон должна расписаться на договоре в присутствии другой стороны. Не нужно передавать документы с родственниками, через почтовый ящик и прочее", – советует адвокат, руководитель отдела BD Национальной юридической компании "Митра" Алина Зеленская.

Какие еще нужны документы?

Если жилье передается за наличную плату, нужно составить расписку о получении денег. Также не помешает акт приема-передачи помещения. Есть смысл составить опись дорогой мебели и техники, а также прописать, как хозяин может проверять состояние жилья. Михалевич советует указать в акте все недостатки и неисправности отделки, мебели и техники, а также показания счетчиков на момент передачи квартиры. Акт составляется в двух экземплярах – для хозяина и квартиранта.

Как быть с регистрацией по месту пребывания?

Если договор заключается на срок более 90 дней, гражданин РФ должен зарегистрироваться в квартире по месту пребывания. Регистрация не требуется, если он уже зарегистрирован по месту жительства в том же субъекте, где снимает квартиру (ст. 5 Закона № 5242-1; приказ ФМС от 11.09.2012 № 288). Зарегистрироваться в новой квартире можно только с письменного согласия собственника жилья.

Если жилец не зарегистрировался в установленный срок, хозяин квартиры обязан уведомить орган регистрационного учета о проживании у себя гражданина без регистрации (если это не его родственник). Иначе жильца могут оштрафовать на сумму до 5000 руб., а хозяина квартиры – до 7000 руб. (ст. 19.15.1 КоАП).

Читайте так же:
Как получить гражданство Великобритании в 2022 году

Нужно ли сообщать куда-то, что ты сдал/снял квартиру?

Да, если заключен договор аренды (найма) и срок его действия больше года, договор подлежит госрегистрации в Росреестре. Заявление о регистрации нужно подать не позднее, чем через один месяц со дня заключения договора. При этом договор вступит в силу с момента госрегистрации (ст. 674 ГК). "Если договор не зарегистрирован, то наниматель и наймодатель могут быть привлечены к административной ответственности по ст. 19.21 КоАП", – пояснила Михалевич. Максимальный штраф по этой статье для граждан составляет 2000 руб.

Собственник, сдавший квартиру в аренду, обязан самостоятельно исчислить и уплатить НДФЛ в размере 13% от суммы дохода (письмо Минфина от 2 октября 2014 г. № 03-04-05/49525, п. 1 ст. 223 НК, ст. 228 НК).

Когда может быть увеличена арендная плата?

В любой момент по соглашению сторон, а без него – только если это прописано в договоре аренды (например, указано, что арендодатель вправе увеличить плату в случае изменения стоимости коммунальных платежей или если размер арендной платы подлежит индексации). Если в договоре ничего такого нет, а арендодатель все же увеличил стоимость аренды, то можно обратиться в суд. Прекращать платить за арендованное имущество не рекомендуем, поскольку договором может быть предусмотрена неустойка.

В каких случаях можно досрочно расторгнуть договор?

Договор безвозмездного пользования, заключенный без указания срока, может быть расторгнут в любое время. Для этого нужно лишь предупредить другую сторону за месяц, если договором не предусмотрен иной срок (ст. 699 ГК РФ). А вот с договором имущественного найма сложнее. Наниматель может расторгнуть его в любое время, письменно предупредив наймодателя за три месяца (ст. 687 ГК). При этом наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке, например, если наниматель не платит в течение 6 месяцев (при краткосрочном найме – более 2 раз), если он разрушил или испортил квартиру, использует помещение не по назначению, беспокоит соседей и т. д.

Способы поиска жилья

Как снять квартиру, чтобы не обманули?

Существует несколько способов, помогающих арендовать квартиру своей мечты:

  • поиск через агентства недвижимости;
  • поиск через знакомых;
  • самостоятельный поиск.

Рассмотрим каждый из способов в отдельности, чтобы более детально определить «подводные камни» этих вариантов.

Агентства недвижимости

Казалось бы, организация, главная задача которой – сведение владельцев жилых помещений и потенциальных съемщиков, не может обманывать арендаторов. Но как показывает практика, в последнее время подобное случается повсеместно.

Как снять квартиру, чтобы не обманули в агентстве?

  • Не платите агентам никаких денег, чтобы получить доступ к «базе клиентов».

Это самая распространенная на сегодня схема обмана, на которую чаще всего попадаются только приехавшие в столицу люди.

  • Не подписывайте договор, не убедившись, что представленные в интернете фотографии полностью соответствуют внешнему виду жилого помещения.

Иначе можно в один не очень прекрасный день оказаться на «развалинах», вместо проживания в ожидаемом «райском местечке».

  • Сверяйте адрес, прописанный в документах, с фактическим адресом будущего места проживания.
Читайте так же:
Что делать, если страховой полис ОСАГО не покрывает ущерб?

В противном случае, велика вероятность, что деньги с арендатора будут взиматься за так называемую «мертвую душу».

  • Отказывайтесь от платных предпросмотров квартир, даже если предложенный вариант выглядит крайне заманчиво.

Труд риэлтора может оплачиваться из разных «карманов», помните об этом, отдавая деньги агенту за так называемый «платный просмотр».

  • Проверяйте документы владельцев жилья перед заключением с ними договора.

Иначе можно попасть в неприятную ситуацию, когда арендатор квартиры принимает решение заработать и пересдает не принадлежащее ему недвижимое имущество.

Для информации: агентства недвижимости всегда берут плату за свои услуги. В Москве она может составлять от 50 до 100% суммы, равной месячной стоимости арендуемой квартиры. Это нормальная практика и ее не стоит опасаться.

Знакомые

Как снять квартиру, чтобы не обманули?

Казалось бы, «сарафанное радио» точно поможет снять недорогую, аккуратную и чистую квартиру хоть в столице, хоть в другом городе. Однако и здесь есть свои риски.

Надо снять квартиру в Москве, как обманывают знакомые?

  • Не самые чистые на руку личности могут пересдавать уже арендуемое жилье. Соответственно, проверка всех документов даже у самого лучшего друга – обязательное действие.
  • Составляйте опись всего имущества, которое имеется в квартире. Не ленитесь и вносите в список даже все мелкие недостатки.
  • Договор аренды нужен не только для налоговой службы, ведь в нем прописывается срок сдачи квартиры, стоимость данной услуги и прочие моменты, регулирующие взаимодействие владельцев и нанимателей.

Нет документа – нет и гарантии, что сегодняшний знакомый, получив оплату вперед, завтра же не выставит на улицу арендаторов.

Самостоятельный поиск

Поскольку услуги даже самых маленьких агентств недвижимости не всем нанимателям бывают по карману, то многие из них отправляются на поиски съемной квартиры самостоятельно.

Как в этом случае правильно снять квартиру, чтобы не обманули?

  • Найдя объявление, обязательно позвоните по указанному номеру, чтобы понять, кто именно сдает жилое помещение (собственник или риэлтор).

Иначе можно заплатить немалую сумму денег, по сути, только за то, что квартира сдается через агентство. А это, кстати, не всегда происходит с согласия арендодателя.

  • Проверьте документы хозяина жилья при первичном его осмотре.

Паспорт, свидетельство о собственности и договор купли-продажи – вот перечень самых необходимых документов. Кроме этого, если жилье сдает представитель владельца, у него на руках должна быть нотариально заверенная доверенность, подписанная хозяином.

  • Убедитесь, что все собственники или соседи не против сдачи жилого помещения в аренду.

В противном случае, остальные жильцы коммунальной квартиры или родственники владельца отдельного помещения могут через несколько дней попросту выгнать арендатора на улицу.

  • Обязательно заключите договор аренды (его без проблем можно найти в интернете).

Никогда не слушайте уверения хозяев о том, что подписание лишних «бумажек» — пустой труд. Ведь договор аренды «страхует» как владельцев квартир, так и нанимателей.

  • Составьте опись.
Читайте так же:
5 банков, гарантированно выдающих кредит в декретном отпуске

Опись имущества, которое переходит во временное пользование арендаторам – обязательная процедура. Если ее проигнорировать, можно столкнуться не только с потерей денег, но и с потерей репутации.

Важно: даже если квартира выглядит привлекательно и стоит довольно дешево, то откажитесь от нее, если хозяин не хочет выполнять хотя бы один из перечисленных пунктов.

Как снять жилье через агентство, чтобы не обманули?

Прежде чем приступить к поискам жилья, следует определиться: искать жилье самостоятельно или прибегнуть к помощи риэлторского агентства. Выбирать агентство нужно тщательно, желательно, основываясь на отзывах друзей и знакомых, так как среди риэлторов тоже немало мошенников.

Способы обмана риэлторами разнообразны:

  • Выставляют заведомо ложные объявления, в которых красуются фотографии шикарной квартиры по заниженной цене. При звонке по такому объявлению выясняется, что квартиру только что сняли и предлагается вариант дороже или хуже по состоянию.
  • Предоставляют поддельные документы хозяев.
  • Мошенники, работающие в паре с риэлторами, взимают оплату за несколько месяцев вперед, а затем продают квартиру и не сообщают об этом квартиросъёмщику.
  • Показывают квартиру в темное время суток, когда существенные недостатки сложно рассмотреть.

Перед началом работы с агентством заключается договор, где прописываются обязанности сотрудника по подбору жилья, проведению сделки, заключению договора.

При обращении в агентство первым делом необходимо обговорить:

  • сумму;
  • район;
  • доступность инфраструктуры;
  • срок найма;
  • количество комнат;
  • наличие мебели.

Работа риэлтора должна продолжаться до тех пор, пока он не найдет подходящий вариант.

Обязанности добросовестного риэлтора заключаются в следующем:

  1. найти квартиру, учитывая все требования клиента;
  2. уточнить с хозяином жилья время для просмотра;
  3. сопровождать клиента на просмотры выбранных квартир;
  4. вести все переговоры при оформлении договора найма;
  5. осуществлять проверку документов хозяина на собственность жилья;
  6. заключить договор аренды и составить акт приема-передачи, который будет содержать опись имущества квартиры.

Настоящий профессионал всегда должен быть на стороне своего клиента. Если риэлтор постоянно торопится, не показывает всю квартиру, настойчиво рекламирует конкретную недвижимость, перекладывает часть своей работы на клиента, намекает на необходимость дополнительных, необоснованных трат – то сотрудничать с таким агентом лучше не стоит.

Предлагаем посмотреть видео о различных видах мошенничества при аренде квартир и методах борьбы с ними:

При осмотре квартиры главное не спешить, внимательно осмотреть внешний вид и состояние квартиры, мебели и бытовой техники. После чего нужно составить опись имущества — либо на специальном бланке акта о приеме жилого помещения, либо в свободной форме. Опишите внешний вид и техническое состояние мебели, освещения, бытовой техники, окон и дверей. Если что-то не работает, это тоже нужно зафиксировать при описи имущества, чтобы потом было проще разбираться с претензиями собственника.

Обязательно подпишите договор аренды. В нем регламентируются отношения двух сторон, указываются предмет договора, права и обязанности каждой из сторон, а также точный адрес, информация о владельце или о владельцах, сроки договора. Немаловажный пункт договора — это оплата, ее форма, размер и сроки. Плюс все дополнительные расходы, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации: кто из двух подписывающих договор сторон за что несет ответственность, например в случае форс-мажора (затопления своей квартиры или соседей).

Читайте так же:
Взыскание задолженности по договору подряда

«Если договора нет, то риски возрастают многократно, поскольку любые устные договоренности мгновенно разбиваются при возникновении каких-либо сложных ситуаций», — предупреждает Мария Жукова.

Если возникла необходимость снять жилье на сутки, то не стоит пренебрегать подходящим поиском и выбирать первую попавшуюся квартиру.

Чтобы избежать проблем при краткосрочном снятии квартиры, необходимо учесть следующее:

  • забронировать жилье заранее;
  • посмотреть отзывы о квартире в интернете;
  • при встрече с хозяином попросить у него предъявить документы на жилье, а также предоставить копию паспорта либо же переписать данные из паспорта;
  • уточнить все нюансы по поводу бронирования.

Как составить опись мебели при аренде квартиры?

Прежде чем подписывать договор, осмотрите квартиру еще раз — теперь более внимательно и детально, чем в начале визита. Проверьте, исправны ли все бытовые приборы и сантехника, везде ли горит свет. Возьмите с собой на осмотр зарядное устройство для телефона и включите его во все розетки. Откройте и закройте для проверки окна и двери.

Выдвиньте ящики шкафов и откройте все дверцы корпусной мебели, посидите на стульях. Проверьте подлокотники и ножки мягкой мебели, попросите наймодателя разложить и собрать при вас диван. Покажите ему пятна на обоях и поцарапанные двери, чтобы к вам потом не было претензий. Если в квартире остаются на хранение хозяйские вещи — обговорите, что и когда владелец заберет.

Всю информацию о состоянии отделки квартиры, мебели и бытовой техники фиксируйте в приложении к договору аренды — описи имущества. Для каждого предмета укажите модель, цвет, материал, техническое состояние, примерную стоимость. Вместо расплывчатой формулировки «в удовлетворительном состоянии» или «в хорошем состоянии» пишите конкретные недочеты и повреждения. По этому списку владелец квартиры будет принимать имущество, когда вы решите съехать, и за поврежденные или отсутствующие позиции придется возместить ущерб.

Заключение

Итак, если потратить время и подойти к вопросу с должной обстоятельностью, можно самостоятельно найти и снять квартиру, соответствующую потребностям и предпочтениям. При этом надо сконцентрироваться не только на цвете обоев, наличии техники и виде из окна, но, в первую очередь, на документах арендодателей и обязательных пунктах договора. Когда жилье необходимо срочно, лучше начать с поиска агентства, которое имеет безупречную репутацию.

Случайных недорогих посредников, требующих предоплату просто за осмотр или за список вариантов, лучше сразу обходить стороной. Довольно часто такие посредники договариваются с владельцами квартир просто о «плате за просмотр», и заинтересованы показать вам как можно больше квартир.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector