Pg56.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как попадают в ипотечную кабалу

Как попадают в ипотечную кабалу?

Как попадают в ипотечную кабалу?

За последние три года объем выданных банками ипотечных кредитов россиянам резко увеличился: в 2016 г. – 856,5 тыс., в 2017 г. – 1087,0 тыс., в 2018 г. – 1471,8 тыс. При этом доходы населения постоянно уменьшаются, а потому задолженность граждан по кредитам увеличивается. Центробанк в «Обзоре финансовой стабильности» отметил, что по состоянию на 1 октября 2018 г. задолженность россиян по ипотечным кредитам увеличилась на 25,6% (в сегменте рублевого ипотечного кредитования).

Сейчас в России около 5 млн ипотечников. Каждая пятая семья имеет кредит и долги. Причем средняя ставка по ипотеке составляет около 10%. Для сравнения: 25 августа 1946 г. вышло Постановление Совета министров СССР, в котором определялась ипотечная ставка – 1% годовых. И это в то время, когда не было инфляции, а страну восстанавливали из руин.

В последнее время у заемщиков все чаще возникают вопросы о просроченной задолженности по ипотечным кредитам и расторжении кредитного договора. Чем грозит долг и как избежать выселения из квартиры из-за неуплаты кредита – разберемся в этой публикации.

Условия семейной ипотеки

Семейная ипотека — это специальная государственная программа, направленная на поддержку семей, у которых есть дети. По состоянию на начало 2021 года, госпрограмма позволяет оформить ипотечный кредит на новое жилье на льготных условиях: для заемщика с двумя или более детьми ставка по такой ипотеке составит всего 5%, если он приобретает недвижимость на территории Дальнего Востока, и 6% для всех остальных регионов России.

Согласно обновленным условиям госпрограммы, льготная ставка будет действовать в течение всего срока кредитования. Разницу между ставками банку будет компенсировать государство. Принять участие в госпрограмме смогут семьи с российским гражданством, в которых есть двое и более детей. Программа также позволяет рефинансировать уже имеющуюся ипотеку в случае, если второй или последующий ребенок появился в семье в течение срока действия ипотечного кредита.

В каких случаях можно расторгнуть ипотечный договор

Новости: В каких случаях можно расторгнуть ипотечный договор

Оформив ипотечный кредит, заёмщик на долгие годы становится должником банка. Но даже в таком случае при необходимости можно расторгнуть договор. Возможно ли это сделать, не выплатив всей суммы кредита со всеми причитающимися процентами и комиссиями?

Сегодня «Крыша» совместно с юристами и менеджерами нескольких банков расскажет обо всех вариантах расторжения ипотечного соглашения.

Подписывая договор банковского кредита, клиент берёт на себя обязательство по полной выплате займа. Документ вступает в силу со дня подписания и действует до выполнения всех условий. Соответственно, только после полного расчёта (согласно действующему законодательству, а именно статье 322 Гражданского кодекса РК, до этого момента у клиента нет права на расторжение соглашения) договор считается исполненным.

Однако имеются и исключения.

Досрочное погашение

Заёмщик вправе досрочно погасить кредит, частично или в полном объёме с уплатой вознаграждения за фактическое время пользования займом, без уплаты неустойки или иных видов штрафных санкций, если иное не предусмотрено договором. Такие условия сейчас наблюдаются в большинстве банков. Однако в некоторых соглашениях, заключённых до 2015 года, всё же предусмотрены комиссии за досрочное погашение и их размер, как правило, зависит от срока, в течение которого производились выплаты по кредиту. То есть чем длиннее этот срок, тем меньше комиссия. В некоторых БВУ такая возможность появляется только по прошествии определённого времени, чаще всего это один год с даты оформления.

Читайте так же:
Как узнать имущество физического лица

К примеру, в Банке ЦентрКредит в настоящее время предусмотрены штрафы за досрочное погашение ипотечного кредита:
— в течение 6 месяцев с даты оформления, если он оформлялся на срок менее года;
— в течение 12 месяцев, если на срок более года.

Смена заёмщика

Во время выплаты кредита заёмщик имеет право передать свои обязательства другому лицу. В этом случае им выкупается залоговая недвижимость, после чего на него переводится остаток долга. Человек вступает в права собственности и берёт на себя обязательства по выплате займа. Но здесь происходит не расторжение договора, а замена стороны, заключается дополнительное соглашение к ипотечному договору.

Продажа залоговой недвижимости

Выплатив какую-то часть займа (на любом сроке), клиент может продать залоговую недвижимость и расплатиться по кредиту суммой, вырученной от продажи. Но сначала потребуется получить разрешение банка и согласовать стоимость реализации. В заявлении необходимо указать причину своего решения, например невозможность далее вносить ежемесячный платёж, срочный выезд за границу, смена гражданства и т. д.

Рефинансирование займа

Оформив ипотеку в одном банке и не выплатив его полностью, вы имеете право перейти в другой банк, в котором, например, более выгодные условия. В этом случае ипотечный договор с первым фининститутом разрывается только после того, как второй выплачивает остаток долга по займу. После чего заключается соглашение с новым кредитором.

Замена залога

Во время действия ипотечного договора заёмщик может поменять залоговую недвижимость на равную (по рыночной стоимости) остатку по займу. К примеру, если изначально в качестве залога было предоставлено жильё родителей или друзей, которые решили его продать. В этом случае следует обратиться в банк с заявлением. При принятии положительного решения снимается обременение с предыдущего залога и накладывается на другой. Соответственно, первоначальное соглашение залога расторгается и заключается новое.

Выплата суммы залога

Клиент вправе, не выплатив весь заём, снять обременение с залога. Для этого следует направить в банк сумму, равную рыночной стоимости залоговой недвижимости. Если в её качестве было предоставлено несколько объектов, то можно вывести одно здание из состава залогового обеспечения при частичном погашении кредита в размере стоимости данного залога.

Чем грозит несоблюдение условий договора?

Основное нарушение со стороны заёмщика — это прекращение выплаты по займу. Практика банков такова, что они ждут определённый период (указанный в договоре и установленный законом), а затем обращаются в судебные органы с иском о взыскании задолженности. Далее идёт исполнительное производство, и уже в его рамках, по закону о статусе судебных исполнителей, производятся действия по отчуждению залоговой недвижимости. После чего проходят торги с целью её реализации. Если они не состоялись, судебные исполнители по причине отсутствия заявок предлагают залогодержателю вступить в право собственности, и объект переходит на баланс банка.

Согласно Гражданскому кодексу (статья 317), обращение взыскания правомерно, если:
— сумма неисполненного обязательства (без учёта неустойки, штрафа, пени) составляет более 10 % от стоимости заложенного имущества, определённой сторонами в договоре;
— период просрочки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, составляет более трёх месяцев.

Если клиент скончался

В случае если, не погасив кредит, заёмщик скончался и у него нет наследников, то залог приобретает статус выморочного имущества, то есть переходит в собственность государства. Если же имеются наследники, то при их желании вступить в наследство к ним переходит как актив — недвижимость, так и пассив — выплаты по займу. Забрать квартиру и не выплачивать кредит не получится. На срок, пока наследники вступают в права, начисления процентов и комиссии прекращаются.

Читайте так же:
Замена свидетельства на земельный участок

Сколько стоит расторжение договора?

В большинстве банков услуга по расторжению кредитного соглашения бесплатна, если иное не предусмотрено договором. В среднем эта процедура занимает от 7 до 15 рабочих дней. Часть этого срока уходит на внутренние банковские процедуры (получение правоустанавливающих документов из архива, отметки о погашении займа и т. д.), часть — на оформление в органах юстиции, то есть на снятие банковского обременения, где данная услуга обойдётся в 0.25 МПР, или 567 тенге.

Кто такой созаёмщик по ипотеке?

Картинка баннера

Чтобы увеличить шансы на получение ипотечного кредита, получить большую сумму, можно привлечь к сделке ещё одного или нескольких участников. Разберёмся, зачем нужны созаёмщики и какие права у них есть при оформлении ипотеки.

Взять ипотечный заём могут сразу несколько лиц, в этом случае банк будет учитывать платёжеспособность каждого из них или ориентироваться на совокупный доход. Созаёмщик по ипотеке — это тот, кто несёт такую же ответственность перед кредитором, как и основной заёмщик.

Солидарный заёмщик может быть собственником приобретаемой недвижимости или нет — это не влияет на степень ответственности. Число дополнительных заёмщиков определяется на усмотрение банка. Например, по ипотечным программам Альфа-Банка можно привлекать до трёх созаёмщиков.

Отличается ли созаёмщик от поручителя?

Эти два понятия часто путают, но они совершенно разные. Поручитель гарантирует банку, что долг будет возвращён в указанный договором срок, но не несёт солидарной ответственности. Права и обязанности созаёмщика значительно шире. Например, при просрочке платежей он должен будет вносить обязательные платежи за главного заёмщика.

Право на приобретаемую недвижимость

Да, в случае рефинансирования

Только если заёмщик допустит длительную просрочку по платежам

Всё время, пока действует договор

Не влияет на принятие решения

Когда нужны созаёмщики?

Чаще всего созаёмщиков привлекают в следующих случаях:

При оформлении ипотеки на человека, состоящего в браке. Второй супруг автоматически становится созаёмщиком и несёт солидарную ответственность за погашение займа. Не имеет значения, на кого из супругов оформлено ипотечное жильё. Исключения составляют ситуации, когда составляется брачный договор, устанавливающий определённые права владения имуществом.

Когда дохода одного заёмщика не хватает для получения нужной суммы. Чем больше общий доход всех участников, тем большую сумму можно взять в кредит.

Читайте так же:
Право собственности на землю

Кто может быть созаёмщиком?

В качестве созаёмщиков можно привлекать не только законных супругов и родственников, но и других лиц. Банки предъявляют к дополнительным заёмщикам такие же требования, как и к остальным: проверяют платёжеспособность, кредитную историю и т. д.

Точные требования к созаёмщикам зависят от внутренних правил банка-кредитора. В Альфа-Банке требования к созаёмщику аналогичны требованиям к заёмщику.

Потенциальный созаёмщик должен подтвердить уровень дохода, если он участвует в расчёте платежеспособности: предоставить справку по форме банка, 2-НДФЛ или выписку по зарплатному счёту.

Созаёмщик по ипотеке: какие права и обязанности он имеет?

Права созаёмщика определяются 323 статьёй ГК РФ, а также условиями кредитного договора, типом приобретаемой недвижимости, наличием дополнительных документов, например, брачного контракта или нотариального отказа. Второй заёмщик вправе:

получить долю в приобретаемой недвижимости: при условии, что вносил обязательные платежи и вкладывал деньги в первый взнос;

вносить сумму, указанную в ипотечном соглашении, а также гасить кредит досрочно;

получать информацию о состоянии ипотечного счёта, имеющихся просрочках и пенях;

снять с себя обязательства по согласованию с банком-кредитором.

Претендовать на недвижимость солидарный заёмщик может не всегда. Это возможно, если он длительное время вносил платежи за титульного (основного) заёмщика, при выделении долей, составлении соответствующего соглашения. Автоматическое право на недвижимость возникает, когда созаёмщик и заёмщик — супруги.

Главная обязанность второго заёмщика — своевременно вносить платежи по ипотеке. Созаёмщик должен погашать задолженность, если основной заёмщик не может этого сделать. Порядок погашения долга определяется без участия банка — стороны сами определяют, в каком размере каждый из них вносит платежи. Например, заёмщик и созаёмщик могут договориться и ежемесячно вносить платежи в равных долях либо в определённом процентном соотношении.

Как взять ипотеку с созаемщиком?

Участие дополнительных заёмщиков повышает шанс на одобрение кредита. Как действовать, если вы решили взять ипотеку и нашли подходящего созаёмщика?

Сравните кредитные программы: изучите процентные ставки, требования к заёмщикам, условия обслуживания, размер первоначального взноса. В Альфа-Банке можно оформить ипотеку на строящееся или готовое жильё по ставке от 5,99% годовых.

Договоритесь со вторым заёмщиком, как разделите выплаты по кредиту, обсудите права на недвижимость. Оформите договорённости документально: составьте письменное соглашение о взаимных обязательствах.

Подготовьте документы и передайте их в банк. Перечень документов саще всего такой же, как и при оформлении другого кредита. Понадобятся анкета-заявление, копия паспорта, трудовой книжки/договора, справка о доходах, выписка по зарплатному счёту.

Внимательно изучите все пункты ипотечного договора. Посмотрите, как закреплены обязанности и права основного заёмщика и созаёмщиков.

Оформите страховой полис. Застрахуйте ипотечную недвижимость, жизнь и здоровье — в случае потери работы и других непредвиденных ситуаций страховая выплатит за вас долг банку.

Созаемщик по ипотеке: риски и нюансы

Ипотечное кредитование с участием созаёмщиков имеет свои особенности. Прежде чем оформить кредит с солидарными заёмщиками, зафиксируйте все моменты документально. Например, можно составить дополнительное соглашение, в котором будет указано, какие права имеет на недвижимость каждый созаёмщик.

Читайте так же:
Что часто покупают в аптеке

Созаёмщик может отказаться от участия в ипотечной сделке в любой момент после заключения договора, но только по решению суда. Причинами для снятия обязательств становится развод, смена места жительства, невозможность исполнять кредитные обязательства. Чтобы выйти из кредита, нужно отправить в банк заявление о расторжении соглашения и подать иск в суд.

Обмен квартиры в военной ипотеке

Военнослужащие наиболее часто сталкиваются с необходимостью обмена ипотечного жилья. Например, военный взял ипотеку на однокомнатную квартиру 10 лет назад, за это время он женился и обзавелся детьми, и ему нужна квартира большего метража. А кредит на ипотечную недвижимость еще не погашен, и использовать средства материнского капитала для выплаты военной ипотеки нельзя по закону. Или военного перевели служить в другой регион, и он вынужден переезжать из квартиры, оформленной в ипотеку на средства НИС.

Для решения подобных вопросов ФГКУ «Росвоенипотека» разработало программу «Переезд». Программа была нацелена на вторичное кредитование при потребности в улучшении жилищных условий или при переезде участника НИС, уже выплачивающего ипотеку. На данный момент раздел с программой «Переезд» на сайте Росвоенипотеки не работает. В январе 2018 года была анонсирована необходимость возобновления данной программы, в итоге была представлена программа «Военная ипотека во второй раз», нацеленная на решение тех же задач. Эту программу реализует один из коммерческих банков. Обмен квартиры в военной ипотеке связан с большим количеством нюансов, поэтому для успеха сделки лучше обратиться к компетентному посреднику.

Процесс переоформления

Разберем подробнее, что нужно сделать для того, чтобы кредит был переоформлен.

Что потребуется?

Пожалуй, одного только вашего желания переоформить кредит будет недостаточно. Нужно найти человека, который будет согласен на переоформление. Кроме того, есть один важный нюанс – такой человек должен быть состоятельным и суметь подтвердить свои доходы.

Кроме того, можно продумать этот нюанс заранее и еще на стадии оформления кредитного договора прописать в нем нюанс, согласно которому, при желании, вы сможете переоформить ипотеку на другого человека.

Если же речь идет о рефинансировании, то здесь все еще проще. Для другого банка нужно будет собрать следующие бумаги:

  1. заявление-анкету, в которой будет прописано, какой именно пакет услуг вы выбрали;
  2. паспортные данные всех лиц, которые участвуют в оформление – в том числе созаемщиков и поручителей;
  3. документы на недвижимость;
  4. подтверждение доходов.

Так как образец анкеты есть практически на любом сайте, предлагающем рефинансирование, то этот пункт особых проблем вызвать не должен. Кроме того, образец и бланк для заполнения всегда можно запросить в отделении банка.

Как видите, достаточно большое количество банков предлагает программу по рефинансированию. Но, как правило, она действует только в отношении следующих граждан:

  • лица должны достигнуть 21 года;
  • гражданин должен работать непрерывно на одном и том же рабочем месте хотя бы в течение полугода.

А вот для пенсионеров и лиц, которые достигнут пенсионного возраста еще до того, как будет погашен кредит, данная программа не действует.

Читайте так же:
Судебная практика по валютной ипотеке

Пошаговые действия

Для того, чтобы получить возможность переоформить заем, нужно предоставить в банк список определенных документов. Список этих документов уже указан выше. Важно, что финансовая компания, помимо уже указанного перечня, может затребовать и другие документы.

Итак, как же выглядят действия по переоформлению ипотеки?

  • Для начала нужно подать в банк заявление, где будет указано, почему вы решили переоформить или рефинансировать кредит.
  • Если кредит оформляется через другой банк, то, после того как будет погашен залог, нужно получить свидетельство из банка о снятии ареста.

Как видите, процедура довольно проста и не вызывает затруднений, но только в том случае, если Кредитор согласен на переоформление.

Замена созаемщика по кредитному договору или вовсе вывод его из числа ответственных лиц производится только путем согласования между всеми участвующими сторонами. Если три стороны пришли к единогласию, то вывести созаемщика можно путем подписания допсоглашения к кредитному договору, в котором прописываются условия кредитования и снятия с него всех текущих обязанностей перед банком.

После этого между банком и заемщиком заключается новый кредитный и ипотечный договоры. Аналогично происходит и при замене одного соответчика на другого.

При этом, если нужно сменить созаемщика, то по новому созаемщику предоставляется полный пакет документов и он должен доказать банку, что смена созаемщика не повлияет на риск невозврата ипотеки. Таким образом, новый созаемщик должен иметь доход, стаж, возраст и кредитную историю как минимум не хуже предыдущего.

Если же достигнуть консенсуса не получилось, то придется обращаться в суд, который изучит все аспекты дела и примет окончательное решение. Практика показывает, что чаще всего положительный исход возможен в ситуации, когда титульный заемщик и созаемщик приняли решение о выводе/замене последнего, а банк препятствует.

Довольно нередки случаи, когда в результате развода супруги хотят переоформить ипотеку на одного человека, а второго вывести. Для этого потребуется предоставить свидетельство о расторжении брака или брачный договор.

ВАЖНО! Если в начале процедуры оформления ипотеки Сбербанк учитывал совокупный доход обоих супругов, то при выводе созаемщика потребуется доказать достаточность платежеспособности будущего заемщика. Если доходы не изменились или недостаточны, то банк имеет право отказать в выводе. Подробнее про ипотеку при разводе читайте далее.

Конкретные же меры и вопросы, как вывести созаемщика из ипотеки Сбербанка, следует уточнять непосредственно у кредитора.

Созаемщики по ипотечному кредиту Сбербанка несут равную ответственность наряду с титульным заемщиком. Это значит, что при неисполнении своих обязательств по погашению долга перед банком последним, отвечать будет созаемщик. Поэтому рекомендуется привлекать для этой функции только близких людей, которые не могут быть подвержены сомнению.

Также вам будет интересно узнать про ипотеку Сбербанка без поручителей и чем он отличается от созаемщика.

Ждем ваши вопросы и напоминаем, что записаться на бесплатную консультацию к специалисту вы можете через онлайн-консультанта на нашем сайте.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector