Pg56.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ипотека при банкротстве: можно ли сохранить квартиру

Ипотека при банкротстве: можно ли сохранить квартиру?

Ипотека при банкротстве: можно ли сохранить квартиру?

Старший управляющий партнер юридической компании PG Partners Полина Гусятникова подготовила развернутый материал о том, что же происходит с ипотечной квартирой при банкротстве и какое имущество все же можно сохранить от взыскания.

Ежегодно в России выдается порядка 1,5 млн ипотечных кредитов, а более 60% приобретаемой на рынке недвижимости берется в ипотеку на 10-20 лет. 2020 год в этом отношении был рекордным, число выданных кредитов перевалило за 1,7 млн. Но в связи с кризисом, вызванным пандемией коронавируса, вместе с количеством выданных кредитов, начала расти доля и просроченных задолженностей. Из-за потери работы и прочих трудностей определенному проценту граждан пришлось признать себя банкротами.

Для того чтобы понять, что происходит с ипотечной квартирой при банкротстве, рассмотрим этот вопрос на примере гражданки А., которая в 2014 году приобрела квартиру в ипотеку сроком на 12 лет. В 2020 году по заявлению финансовой организации арбитражным судом было возбуждено дело о банкротстве, гражданка А. была признана несостоятельной (банкротом).

Может ли гражданка А. сохранить квартиру, приобретенную в ипотеку, как единственное пригодное для проживания жилье, после окончания процедуры банкротства?

Нет, не может, поскольку согласно прямому указанию закона, если жилое помещение является предметом ипотеки и на него, в соответствии с законом об ипотеке, может быть обращено взыскание, то даже при том, что оно является единственным пригодным для постоянного проживания жильем должника, оно все равно подлежит реализации. Сумма, полученная от продажи квартиры, погашает в первую очередь требования банка.

Какое имущество можно сохранить при банкротстве?

Из конкурсной массы автоматически исключается имущество, на которое не может быть обращено взыскание, то есть имущество, обладающее исполнительским иммунитетом.

К такому имуществу относятся:

  1. единственное пригодное жилое помещение, за исключением случаев, если оно является предметом ипотеки;
  2. земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости, единственные пригодные для постоянного проживания гражданина-должника и членов его семьи, за исключением случаев, если они являются предметам ипотеки; обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), кроме драгоценностей и других предметов роскоши;
  3. имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает 10 тыс. руб.;
  4. племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания, если они используются для личного пользования не связанного с предпринимательской деятельностью;
  5. семена, необходимые для очередного посева;
  6. продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины МРОТ самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;
  7. топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;
  8. средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
  9. призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.

Почему невозможно сохранить ипотечную квартиру, даже если гражданка А. до введения процедуры банкротства исполняла свои обязательства по внесению кредитных платежей надлежащим образом?

Для того чтобы кредитная организация смогла принять участие в деле о банкротстве (предлагать план реструктуризации, голосовать на общем собрании кредиторов и т.д.), срок исполнения обязательств по кредитному договору признается наступившим, несмотря на то, что фактически он ещё не наступил.

Это правовая фикция, установленная законодателем в целях реализации принципа равенства кредиторов.

Следуя логике законодателя, обращение взыскания на заложенное имущество является одним из способов пополнения конкурсной массы для справедливого и равного удовлетворения требований всех кредиторов, одним из которых является кредитная организация. Может показаться, что данная позиция противоречит Конституции РФ, поскольку несостоятельный гражданин теряет единственное пригодное жилое помещение для проживания. Однако суды рассматривают такие споры крайне формально, обосновывая это тем, что невключение ипотечной квартиры в конкурсную массу может повлечь невозможность взыскания задолженности по ипотеке и удовлетворения требований других кредиторов.

Читайте так же:
Выписка из ЕГРП (ЕГРН) онлайн. Официальные данные Росреестра

Что происходит с ипотечной квартирой в процессе банкротства гражданина?

После вынесения решения о признании гражданина банкротом происходит реализация его имущества в срок не более шести месяцев с возможностью продления. В течение этого времени проводится опись и оценка имущества, затем арбитражный управляющий разрабатывает и представляет суду положение о порядке, об условиях и о сроках реализации имущества гражданина с указанием начальной цены продажи имущества.

Начальная продажная цена заложенного недвижимого имущества, по общему правилу, определяется конкурсным кредитором, требования которого обеспечены залогом исходя из стоимости предмета залога, определенной в договоре. В случае разногласий относительно начальной продажной цены она определяется арбитражным судом, рассматривающим дело о банкротстве, в размере 80% рыночной стоимости этого имущества, определенной по результатам оценки.

Недвижимость, в том числе квартира, обремененная ипотекой, подлежит продаже на торгах. Для этого финансовый управляющий с согласия собрания кредиторов заключает договор с организатором торгов, который опубликовывает и размещает сообщение о продаже имущества и сообщение о результатах проведения торгов, принимает заявки на участие в торгах, определяет победителя торгов и подписывает протокол о результатах проведения торгов.

После продажи квартиры на торгах 80% от вырученных денег направляются на погашение требований банка по ипотечному кредиту, которые не должны превышать основную сумму долга гражданина, оставшиеся 20% расходуются в следующем порядке:

  1. 10% — для погашения требований за причинение вреда жизни или здоровью, о взыскании алиментов и по выплате выходных пособий, оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору (в случае недостаточности иного имущества гражданина для погашения указанных требований);
  2. оставшиеся деньги – для погашения судебных расходов, расходов по выплате вознаграждения финансовому управляющему и оплаты услуг иных лиц.

Признание арбитражным судом гражданина банкротом влечет для него следующие последствия:

  1. в течение пяти лет гражданин не может взять кредит (заем) без указания на факт своего банкротства, а также повторно заявить о возбуждении дела о признании его банкротом;
  2. гражданин не вправе занимать должности в органах управления юридического лица или иным образом участвовать в его управлении в течение следующих периодов:
  • 10 лет – в отношении кредитной организации;
  • 5 лет – в отношении страховой организации, управляющей компании инвестиционного фонда, паевого инвестиционного фонда или микрофинансовой компании;
  • 3 года – в отношении иных организаций.

Если по итогам завершения расчетов с кредиторами в случае признания гражданина банкротом у него остались непогашенные задолженности по налогам, такие суммы будут признаны безнадежными к взысканию.

Признание гражданина банкротом не влечет ограничение его дееспособности, то есть способности своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их.

Если после удовлетворения требований всех кредиторов, а также оплаты расходов на проведение процедуры банкротства все ещё остались денежные средства или иное имущество, то они возвращаются гражданину-банкроту.

Решение проблемы зависит от наличия дохода и имущества у должника

Банкротство физических лиц при наличии ипотеки зависит от того, имеет ли гражданин постоянный доход или имущество в собственности. Если имеется постоянный доход, то вводится процедура реструктуризации задолженности. Это означает, что корректируется существующий график погашения задолженности. Изменяется размер ежемесячной выплаты, а также срок погашения кредита. При этом заемщик реабилитируется: снимаются ограничения, имущество не забирают, а гражданина несостоятельным не признают.

Но не всегда удается расплатиться с долгами. В этом случае процедура банкротства «Реализация имущества» неизбежна. Ипотечную квартиру финучреждение может отнять, при этом не имеет значения, прописаны там несовершеннолетние дети или нет. Стоимость реализации имущества составляет 80% от ее рыночной цены. Должник и сам может найти более выгодного покупателя на свою жилплощадь, однако сделки по продаже жилья обязательно нужно согласовать с кредиторами. Без их разрешения продать жилплощадь нельзя. Должник не увидит денег от продажи ипотечной квартиры, зато их увидит финучреждение, ведь вырученная сумма пойдет в счет погашения ипотечной задолженности:

Читайте так же:
Как получить свидетельство об установлении отцовства?

· 80% получает кредитная организация;

· 7% причитается финансовому управляющему;

· вся остальная сумма остальное передается другим кредиторам.

Что предпринять до начала процедуры банкротства?

Ипотечное жилье не является собственностью заемщика, поскольку находится в залоге у банка. Поэтому у гражданина не так много вариантов сохранить его. Если банкротство – единственный реальный способ избавиться от огромных долгов, то им стоит воспользоваться. Однако, чтобы должнику не потерять при этом и ипотечное жилье, и средства на покупку нового, перед подачей заявления на банкротство можно попытаться:

  • облегчить условия кредитования и выплатить долг банку;
  • выделить родственнику или ребенку долю в собственности;
  • самостоятельно продать квартиру и возвратить себе часть средств за нее.

Рассмотрим подробнее каждый способ.

Изменение условий кредитования

Перечислим основные варианты, помогающие сохранить ипотеку при банкротстве:

  1. Кредитные каникулы — самый лучший вариант для заемщика, у которого возникли финансовые трудности. Каждый заемщик может попросить у банка отсрочку и временно не платить сумму основного долга, погашая только проценты.
  2. Рефинансирование — это процедура пересчета и перезаключения кредита на более выгодных условиях. Многие банки перекредитуют добросовестных заемщиков, если у них возникли финансовые трудности.
  3. Реструктуризация долга — изменение графика платежей по кредиту. Заключается договор на более длительный срок и, таким образом, ежемесячные платежи сокращаются, а человеку становится проще выплачивать заем.
  4. Рассрочка через Агентство ипотечного жилищного кредитования — получить ее могут отдельные категории граждан, которые в большей степени подлежат защите со стороны государства.

Если человек оказался в трудном финансовом положении и готов пойти на банкротство, то стоит предварительно попробовать договориться с банком. В случае отказа у должника в суде будет веское доказательство, что он пытался найти выход из ситуации, а значит – является добросовестным заемщиком. Никто не сможет обвинить человека в фиктивном банкротстве.

Продажа ипотечного жилья перед банкротством

Также заемщику стоит попробовать договориться с кредитной организацией о самостоятельной продаже квартиры. В этой ситуации гражданин сможет вернуть долг банку и возместить себе часть средств, потраченных на погашение кредита. В случае признания физлица банкротом квартира будет продана на торгах, а все вырученные деньги уйдут на погашение задолженности. Однако стоимость жилья в этом случае может быть гораздо ниже рыночной, а значит, кредитор понесет больше убытков.

Выделение доли в собственности

Чтобы сохранить ипотечное жилье от реализации в процессе банкротства, можно перед подачей документов в суд:

  • выделить в квартире долю жене (мужу);
  • перезаключить ипотечный договор на другого заемщика.

Если недвижимость была куплена в счет материнского капитала, то это никаким образом не защищает права несовершеннолетних детей. В квартире дети не являются собственниками. Должники могут выделить долю ребенку только после полного расчета по банковским платежам. Если дети в квартире будут прописаны, то реализовать имущество сложнее – для этого потребуется одобрение органов опеки. Они как правило, неохотно одобряют процедуру. Этот момент также помогает защитить ипотечное жилье от продажи при банкротстве.

Как сохранить ипотеку при введенной процедуре банкротства?

Сохранить жилье после начала процедуры можно, если суд по делу о банкротстве утвердит график реструктуризации долга. Для этого заемщик должен:

  • не иметь судимости по экономическим преступлениям;
  • обладать достаточно высоким уровнем доходов для погашения кредита;
  • за предыдущие 5 лет не признаваться банкротом.

График реструктуризации ограничен – максимум 3 года, за которые должник должен ежемесячно вносить средства равными частями. Возможна активация долговых каникул сроком не более 4-х месяцев.

Читайте так же:
Арест средств на карте Сбербанка - наши дальнейшие действия

Итоги

Цель процедуры банкротства – покрыть максимум долгов перед кредиторами, и при этом не оставить должника «на улице». Поэтому в законе о признании неплатежеспособности четко указано, что единственное жилье банкрота не подлежит реализации.

Однако ипотека – это отдельная ситуация. Гражданин не является полноправным собственником залогового имущества до полного окончания выплат, поэтому его ипотечное жилье не подпадает под общие правила. Оно обязательно будет реализовано для погашения задолженности перед всеми кредиторами.

Чтобы предотвратить такой невыгодный итог банкротства, необходимо перед началом процедуры воспользоваться одним из перечисленных способов.

Верховный суд разрешил продать единственное жилье банкрота

Верховный суд разрешил продать единственное жилье банкрота

Предприниматель из Санкт-Петербурга Евгений Егоров поручился перед Сбербанком за то, что его компании «Актив Медикал Групп» и «ТПК «Эксперт» вернут крупный кредит. Но остался долг порядка 36 млн руб., поэтому над Егоровым нависла угроза личного банкротства. Чтобы выйти из этой процедуры с минимальными потерями, он придумал спрятать свои квартиры от кредиторов.

Для этого он решил вывести свой основной актив — четырехкомнатную квартиру — на свою жену. Знакомая предпринимателя Скоробова сперва купила квартиру у Егорова, а через год продала его жене за ту же стоимость. Параллельно супруги заключили брачный договор о том, что в случае развода каждый получает то имущество, на чье имя оно приобретено. А когда жена получила жилье, они развелись.

Другую квартиру Егоров продал, полученными деньгами закрыл ипотеку, остаток отдал жене. А потом его признали банкротом.

Вот подробное описание всех сделок с недвижимостью:

  • До 2015 года Егоров, его супруга и двое его детей жили в однокомнатной квартире площадью 74 кв. м. Эта квартира принадлежала супруге Егорова и ее матери.
  • Март 2015 года. Супруга Егорова и их дети прописываются в четырехкомнатной квартире, принадлежащей Егорову. Предприниматель сохраняет прописку в однушке.
  • Апрель 2015 года. Егоров заключает с супругой брачный договор, по которому все имущество, приобретенное ими в браке, в случае развода останется тому, на чье имя оно приобретено.
  • В тот же день Егоров заключает с женой договор купли-продажи четырехкомнатной квартиры. Но переход права собственности отказываются регистрировать.
  • Сентябрь 2015 года. Егоров продает четырехкомнатную квартиру своей знакомой Скробовой за 10,6 млн руб.
  • Октябрь 2015 года. Егоров продает еще одну свою квартиру площадью 154 кв. м. Полученными от продажи деньгами он закрывает ипотеку в банке ВТБ, а остальные деньги отдает жене.
  • Ноябрь 2015 года. Егоровы разводятся.
  • Ноябрь 2016 года. Супруга Егорова выкупает четырехкомнатную квартиру у его знакомой по той же цене в 10,6 млн руб. Все это время Егорова и ее дети продолжали жить в этой квартире.
  • 2017 год. Егорова признают банкротом (дело № А56-7844/2017).

Иммунитет: есть или нет?

Финансовый управляющий Егорова Артем Захаров решил оспорить сделки должника с квартирами. Арбитражный суд Санкт-Петербурга и Ленинградской области удовлетворил его требования.

Судья Александра Володкина отклонила довод Егорова о том, что на четырехкомнатную квартиру распространяется исполнительский иммунитет. На момент продажи она не была единственным жильем ни для должника, ни для его родственников. Семейство было обеспечено однокомнатной квартирой, площадь которой соответствовала учетной норме площади жилого помещения на одного человека в Санкт-Петербурге. Судья Володкина также учла, что деньги от продажи 154-метровой квартиры не поступили в конкурсную массу, а остались у супруги Егорова.

Должник, настаивая на реальности оспариваемых сделок купли-продажи четырехкомнатной квартиры, исходил из собственного решения оставить спорное жилье бывшей супруге в связи с расторжением брака, вызванным «ухудшением его финансового состояния». Он также указывал, что перестал жить со своей семьей с начала бракоразводного процесса. В суде он рассказал, что живет сейчас у брата, а его супруга рассказала о грядущем иске о «выселении» Егорова из однушки, которая принадлежит ей и матери.

Читайте так же:
Как написать заявление на развод? Ускоряем процесс развода

К этим доводам прислушался 13-й ААС, который отменил решение первой инстанции. Суд признал, что квартира защищена исполнительским иммунитетом как единственное жилье должника, поэтому ее продажа не могла нанести вреда кредиторам. По этой причине не имеют значения и мотивы, по которой должник решил продать жилье своей знакомой, а значит, нет смысла признавать сделки с недвижимостью недействительными.

Арбитражный суд Северо-Западного округа поддержал выводы апелляционного суда. Поэтому управляющий Захаров подал жалобу в Верховный суд. Он настаивал, что никакого иммунитета четырехкомнатная квартира не имеет. Он поддержал вывод первой инстанции о том, что на 2015 год, когда Егоров запустил цепочку сделок, это жилье не было для него и его семьи единственным.

Сам виноват

Дело рассмотрела «тройка» судей коллегии по экономическим спорам под председательством Екатерины Корнелюк. По мнению ВС, долг Егорова перед Сбербанком объясняет мотивы поведения должника и его семьи. Раньше им вполне хватало однушки. Но потом четырёхкомнатная квартира стала местом регистрации супруги и детей должника, а затем предметом брачного договора и оспариваемой цепочки сделок.

«Действия по смене регистрации супруги и детей должника являлись недобросовестными, совершенными исключительно с целью распространения исполнительского иммунитета на четырехкомнатную квартиру», — ВС.

Также ВС обратил внимание на «номинальную» роль Скробовой, которая сперва купила четырехкомнатную квартиру у Егорова, а через год продала ее супруге должника за ту же цену. Суд назвал ее «мнимым промежуточным звеном» в сделке непосредственно между супругами, целью которой было придание квартире статуса единоличной собственности теперь уже бывшей жены банкрота.

Сам должник не считал четырехкомнатную квартиру своим единственным жильем, выразив волю на отказ от исполнительского иммунитета, посчитали судьи. Имея в собственности несколько жилых помещений и изначально не намереваясь использовать ни одно из них в качестве единственного, Егоров последовательно продавал квартиры, но не расплачивался с кредиторами и не покупал новое жилье.

«Отсутствие у должника жилья, свободного от исполнительского иммунитета, является исключительно результатом совершенных им действий», — подчеркнул ВС.

С учетом этого судьи подтвердили правильность выводов первой инстанции. Четырехкомнатная квартира должна быть возвращена в конкурсную массу, после чего она не будет защищена исполнительским иммунитетом. Недвижимость продадут, чтобы погасить требования кредиторов Егорова, включая Сбербанк.

Мнения юристов

Это дело показательно в контексте изменения подходов к вопросу защиты единственного жилья исполнительским иммунитетом, комментирует Дмитрий Шевченко из АБ Казаков и партнеры Казаков и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) группа Экологическое право группа Антимонопольное право (включая споры) группа Природные ресурсы/Энергетика группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Уголовное право 12 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 25 место По количеству юристов 27 место По выручке Профайл компании × . ВС развивает тренд противодействия способам сокрытия активов несостоятельного должника, подчеркивает Магомед Газдиев, партнер правового бюро Олевинский, Буюкян и партнеры Олевинский, Буюкян и партнеры Федеральный рейтинг. группа Банкротство (включая споры) (high market) 25 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 45 место По выручке Профайл компании × . Ключевой вывод, который, по мнению юриста, сделали судьи экономколлегии: возвращенное после оспаривания сделок жилье не наделяется исполнительским иммунитетом автоматически.

С этим соглашается и Кристина Рочегова, юрист Petrol Chilikov Petrol Chilikov Федеральный рейтинг. группа Международные судебные разбирательства группа Семейное и наследственное право группа Частный капитал группа Международный арбитраж группа Арбитражное судопроизводство (крупные споры — high market) × . Эксперт трактует выводы ВС так: если должник сам создал ситуацию, при которой жилье получило статус единственно пригодного для проживания, то он, по сути, сам отказался от исполнительского иммунитета. «Это разъяснение позволит минимизировать формализм судов при оценке доводов заявителей о недобросовестности участников сделки и не доводить рассмотрение споров до высших судебных инстанций», — уверен Шевченко.

Читайте так же:
Какие нужны документы для отказа от наследства для нотариуса

«Возможно, скоро единственное жилье для должника больше не будет панацеей», — заключает Рочегова.

Банкротство супруга и ипотека: риск потерять квартиру?

В ипотечных договорах предусматривается солидарная ответственность: то есть один супруг идет основным заемщиком, второй — созаемщиком. Обязанности у супругов равные, а риски и последствия общие.

Если созаемщик по ипотеке стал банкротом, события будут развиваться не самым лучшим образом:

банк включается в реестр кредиторов;

квартира оценивается и выставляется на продажу;

средства направляются залоговому кредитору.

Законный способ как обанкротиться и сохранить ипотеку — внести остаток долга до начала банкротства, чтобы снять залог. Важно, чтобы это сделал не банкрот, а его супруг из личных денег или третьи лица (например, родители).

Даже если второй супруг продолжает своевременно платить, это редко спасает ситуацию. Иногда юристы могут договориться с банками, чтобы залогодержатель не включался в реестр требований кредиторов. Тогда долг банкрота сгорает, но ипотека остается, ее выплачивает второй супруг.

Тут потребуется дополнительное поручительство третьего лица. Если вы задумываетесь о банкротстве с невыплаченной ипотекой — проконсультируйтесь с юристами , как подготовиться к процедуре.

Нередко у супругов остается ипотека при разводе, хотя банкротство пока не фигурирует. Несмотря на бракоразводный процесс, солидарная ответственность остается — если соглашение о разделе имущества не одобрено банком, по ипотечному кредиту отвечают оба супруга. Соответственно, когда один из бывших партнеров обратится за банкротством, квартира включается в конкурсную массу для продажи.

Если образовались долги, и не хочется потерять квартиру, по которой годами вносились ипотечные взносы, необходимо продумать варианты защиты имущества.

Позвоните нашим специалистам, мы бесплатно разработаем план действий по конкретной ситуации. Наша компания имеет богатый опыт по решению банкротных проблем, поэтому вы можете рассчитывать на полноценную защиту имущества при долгах.

Особенности банкротства при ипотеке

Банкротство при ипотеке – сложная задача. Согласно Законодательству, единственное жилье должника не подлежит отчуждению и продаже. Исключение составляют случаи, когда жилье находится в залоге. Если вы начнете процедуру банкротства, имея ипотечный кредит, без помощи опытного адвоката, то гарантированно потеряете свое жилье.

Мы знаем все тонкости законодательства и поможем достичь желаемого результата при процедуре банкротства. Мы будем защищать ваши интересы и добьемся, чтобы процесс прошел для вас с минимальными моральными и материальными потерями.

Как только вы официально получите статус банкрота, в вашей жизни произойдут следующие изменения:

  • все исполнительные производства будут закрыты;
  • приставы не будут проводить торги в отношении залогового имущества;
  • кредиторы потеряют право требовать возвращения задолженностей начислять на ваш долг проценты и пени;
  • коллекторы и кредиторы потеряют право общения с вами и выдвигать требования о выплате долгов.

Всего этого поможет достичь грамотно выстроенная стратегия банкротства, которая будет разработана с учетом ваших обстоятельств и целей.

Как еще можно сохранить квартиру

В теории такие варианты есть, но в этом случае от банкротства однозначно нужно будет отказываться. Здесь прежде всего надо взаимодействовать с банком и попытаться договориться: попросить отсрочку или реструктуризировать долг. Для этого лучше заранее позаботиться о доказательствах того, что вы не относитесь к категории злостных должников, что у вас объективно трудные обстоятельства в жизни — лишились работы, тяжело заболели и пр. В результате банк может согласиться на пересмотр графика платежей, поскольку в просроченных и тем более безнадежных долгах банк не заинтересован — это снижает его рейтинг, ему нужно формировать больше резервов под выданное финансирование и пр.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector