Pg56.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Плюсы и минусы приобретения нового жилья по договору переуступки

Переуступка права требования — один из наиболее распространенных способов покупки жилья в новостройках. На завершительном этапе строительства все квартиры в новых домах, обычно, бывают распроданы. Поэтому переуступка — чуть ли не единственный способ для покупателя приобрести жилье в понравившемся объекте. Поговорим о механизме совершения сделки, а также плюсах и минусах этого способа приобретения недвижимости на первичном рынке.

Юридическая суть переуступки

Согласно текущему законодательству РФ лицо, заключающее со строительной компанией договор долевого участия, получает право требования на недвижимость, которое разрешается передавать третьей стороне при условии уведомления продавца. Количество уступок не ограничено, они могут оформляться вплоть до сдачи дома и подписания акта-приема передачи.

Уступка прав требования или цессия — это трехстороннее соглашение, в ней участвуют продавец и покупатель, а также застройщик. Документ регистрируется в госорганах аналогично ДДУ.

После верификации в Росреестре к покупателю переходят все права и обязанности в рамках долевого строительства. Далее взаимоотношения относительно недвижимости ведутся между ним и девелопером.

Почему необходимо?

Законодатель установил, что все имущество, нажитое в период брака, является совместной собственностью. Каждая сторона имеет право на данные вещи, независимо от того, работал муж/жена или занимался ведением домашнего хозяйства. Если одна из сторон намеревается продать имущество или как-то иначе распорядиться средствами семейного бюджета, то нужно разрешение другой стороны.

По закону режим общей совместной собственности супругов можно изменить путем составления брачного договора. Данным контрактом лица устанавливают порядок владения имуществом, чтобы каждая сторона могла самостоятельно распоряжаться вещью, без письменного согласия другой стороны.

В браке у лиц равные права по распоряжению недвижимостью. Если один из супругов подписал договор без согласия другого, то остальные участники могут потребовать признать бумагу недействительной. Потому что у цедента не было всех необходимых полномочий на совершение действий по отчуждению объекта, а именно согласия супруга/супруги.

Супруг, чье нотариальное согласие на заключение цессии не было получено, вправе требовать расторжение данной сделки. Срок предъявления претензии год с момента, когда вторая сторона узнала о сделке или должна была узнать об этом.

Риски договора переуступки

Существует ряд рисков, о которых покупатель должен знать в случае приобретения жилья по договору переуступки.

Во-первых, все наслышаны о вероятности долгостроя, когда речь заходит о покупке квартиры по договору долевого участия. Покупатель жилья по договору цессии рискует точно так же. Поэтому тщательная проверка надежности застройщика не менее важна, чем при оформлении обычного ДДУ.

Читайте так же:
Как рассчитать средний заработок при увольнении: подробная инструкция

Во-вторых, есть риск объявления сделки недействительной. Среди причин, которые могут к этому привести – факт признания первого дольщика банкротом в течение года после продажи квартиры, а также отсутствие уведомления застройщика о переходе права требования.

Наконец, для покупателя сохраняются многие риски, свойственные покупке вторичного жилья. Например, лучше заранее узнать, нет ли в числе собственников по ДДУ несовершеннолетних, и приобретена ли для них другая недвижимость, не меньшая по площади. Также покупателю необходимо выяснить, не состоял ли в браке продавец на момент покупки квартиры, а если состоял, получил ли письменное согласие супруга на ее продажу.

Переуступка прав на квартиру, если ее стоимость увеличилась, облагается налогом в размере 13% от разницы в цене, и стороны нередко уменьшают стоимость жилья в договоре. Покупателю стоит учесть, что это может сократить размер налогового вычета на покупку квартиры, а в случае расторжения договора он получит только указанную в нем сумму.

Но есть и хорошие новости. Несколько лет назад банки, как правило, не одобряли выдачу ипотечного кредита на приобретение жилья по договору цессии. Но сегодня они гораздо охотнее соглашаются финансировать сделки по переуступке на аккредитованные объекты недвижимости: это говорит о том, что механизм ДУПТ уже неплохо отработан. Среди кредитных учреждений, готовых давать ипотеку на указанных условиях – Сбербанк, ВТБ24, DeltaCredit, Банк Москвы и другие.

Сколько стоит переуступка квартиры в новостройке

Расходы на оформление цессии берет на себя покупатель. Он оплачивает государственную пошлину в размере 0,5% от суммы договора. Сумма, которую выплачивает цессионарий цеденту, зависит только от требований покупателя.

Налог при переуступке прав собственности на квартиру фиксированный — 13% от прибыли, то есть от разницы суммы при заключении договора долевого участия и передачи права. Его выплачивает продавец.

Также покупатель может понести дополнительные расходы в виде нотариально заверенного согласия супруга/супруги или доверенности на проведение сделки перехода права требования на квартиру.

Риски приобретения квартир по уступке прав требования

С 1 июля 2019 года долевое строительство перешло на проектное финансирование. И почти сразу в СМИ появились статьи о том, что застройщики нашли лазейку в законе (см. «Новостройки в Москве в июле-августе 2019 года: крутой взлет завершился резким обвалом»). Они продают квартиры аффилированным компаниям, чтобы достроить объекты без счетов эскроу. Впоследствии строители планируют продавать эти помещения гражданам. Насколько законна эта схема и есть ли у договора уступки прав требования с юрлицом подводные камни, расскажу в данной статье.

Читайте так же:
Как согласовать перепланировку в квартире

Может ли застройщик привлекать деньги без счетов эскроу

Да. Сегодня многие девелоперы заключают ДДУ и не используют эскроу. В Москве, по информации Москомстройнвеста, 25% объектов возводятся с помощью проектного финансирования. Остальные 75% строятся по старым правилам. То есть без эскроу. Это временная мера. Она осуществляется в соответствии с постановлением правительства № 480 от 22.04.2019 г. Этот документ установил, что девелопер не использует эскроу, когда заключенные ДДУ подтверждают продажу не менее 10% площади помещений, а степень готовности здания составляет 30 и более процентов. Впрочем, постановление содержит условия, позволяющие строить без эскроу и при меньшей готовности объекта.[1] (См. «Последние изменения в 214-ФЗ: больше вопросов, чем ответов».)

Вправе ли застройщик продавать квартиры аффилированным юридическим лицам?

Критерии правительства РФ не делят дольщиков на физических, юридических или аффилированных лиц. Поэтому, действительно, 10% реализованных помещений могут принадлежать компаниям. Но не факт, что все фирмы-покупатели аффилированы с девелопером. Как правило, это сторонние юрлица-инвесторы или агентства недвижимости. Кроме того, ДДУ заключают поставщики и подрядчики. Так было всегда. Поэтому вряд ли застройщики, получившие разрешение работать без эскроу, продали квартиры только аффилированным лицам.

Особенности договора уступки прав требования по ДДУ между юридическим лицом и гражданином

Никаких особенностей у такого договора нет. Он содержит типичные условия, свойственные подобным соглашениям: предмет, реквизиты сторон, характеристики объекта, стоимость, порядок оплаты и уступки прав и так далее. Интересующиеся могут найти информацию в Интернете или проконсультироваться у юриста.

Единственный нюанс — если цедентом (то есть продавцом) является юрлицо, то оплата по сделке проводится только после регистрации соглашения об уступке прав требования в ЕГРН. Иные варианты недопустимы. Это требование закона направлено на защиту прав граждан[2].

Равенство прав первоначальных участников долевого строительства и граждан, заключивших договор уступки прав требования

Уступка прав требования по договору долевого участия считается стандартной процедурой и основанием для возникновения прав на недвижимость. Она предусмотрена статьей 11 закона № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве. Поэтому государство одинаково защищает как интересы граждан, заключивших ДДУ с застройщиком, так и интересы физлиц, которые приобрели права по уступке у юрлица — участника строительства. Об этом, кстати, в августе 2019 года ещё раз напомнил заместитель председателя Москомстройинвеста Александр Гончаров.

Читайте так же:
Счет 28 в бухгалтерском учете: Брак в производстве, проводки

При банкротстве застройщика требования этой категории дольщиков также включаются в реестр. В результате люди получают жилье (если Фонд защиты дольщиков профинансирует строительство объекта) или деньги, когда публично-правовая компания откажется от достройки и решит выплатить компенсации. Но есть небольшие нюансы, которые необходимо учитывать, приобретая права требования у фирмы-инвестора.

Что надо знать при покупке жилья у юрлиц по договорам уступки прав требования

Запрет на выплату компенсации при оформлении уступки прав требования после признания застройщика банкротом
Закон указывает, что если гражданин приобретет у юридического лица права по ДДУ на передачу жилья, машино-мест или другой недвижимости после возбуждения дела о банкротстве застройщика, то покупатель-физлицо не получит компенсации со стороны Фонда защиты прав дольщиков.[3] Это означает, что при негативном развитии событий человек останется без денег. Впрочем, такой вариант маловероятен. Современные застройщики владеют материальными ценностями и денежными средствами. Поэтому конкурсный управляющий включит требования незадачливого приобретателя в реестр, и он вернет деньги, как кредитор на общих основаниях.

Признание сделки недействительной

Еще один негативный аспект. Он также связан с банкротством. Правда, в этом случае речь идет о банкротстве цедента-продавца. Арбитраж признает уступку прав требования недействительной, если стороны заключили соглашение в течение года до принятия заявления о банкротстве фирмы-продавца или после принятия такого заявления. При этом стоимость уступки меньше цены по аналогичным сделкам, которые совершались в тот период на рынке долевого строительства. Кроме того, суд вправе признать недействительной сделку, заключенную в течение трех лет до принятия заявления о банкротстве компании. Это произойдет, если стороны заключили договор для нанесения ущерба интересам кредиторов, и приобретатель знал о такой цели.

Другой вопрос, что банкротом-цедентом может быть и гражданин. Но статистика показывает, что физлица, инвестирующие в долевое строительство и реализующие права третьим лицам, редко становятся банкротами. Львиную долю граждан, признанных несостоятельными, составляют должники кредитных организаций. А вот юридические лица, ведущие бизнес с недвижимостью, занимают (по статистике Федресурса) четвертое место по количеству сообщений о введении процедур банкротства. Так, в 2018 году суды открыли конкурсное производство в отношении 1385 фирм, а в первом полугодии 2019 года обанкротились 703 подобные компании. По этому показателю организации, работающие с недвижимостью, уступают только торговым фирмам, девелоперам и предприятиям обрабатывающей промышленности.[4] Поэтому, гипотетически, существует опасность потерять деньги и жильё, если суд признает сделку недействительной.[5] Такие случаи встречаются.

Читайте так же:
Соглашение о задатке при покупке квартиры: образец 2022 года

Выводы

Уступка прав требования в долевом строительстве является законной сделкой. Она регулируется главой 24 ГК РФ и статьей 11 закона № 214-ФЗ. В свою очередь, постановление правительства РФ № 480 не ограничивает девелоперов условием, что 10% помещений продаются только физическим лицам. Следовательно, застройщики вправе достигать этой цифры, заключая ДДУ с юрлицами. И я не стал бы усматривать за такими сделками «заговор» строительных компаний. Российский рынок долевого строительства возник не сегодня и не вчера. На нем работают фирмы-инвесторы и агентства недвижимости, которые заключают ДДУ для последующей перепродажи. Кроме того, договоры долевого участия оформляют подрядчики и поставщики. Поэтому первые ДДУ, как правило, подписывают юридические лица или ИП. Обычная практика. К тому же далеко не все девелоперы имеют аффилированных лиц, способных выкупить разом 10 или 20 процентов помещений.

Относительно рисков договора уступки прав требования с юрлицом, то они, конечно, есть. Но их не больше, чем в любом другом виде договоров. Все риски легко минимизируются, если приобретатель проявит осмотрительность. Покупатель должен сам (или поручить юристу) проверить договор и выяснить, полностью или частично цедент оплатил по ДДУ. Желательно также зайти на ЕФРСБ и ЕИСЖС[6] и узнать, не объявлен ли застройщик банкротом. И, вообще, проштудировать информацию о девелопере. О том, как это сделать я неоднократно писал в уже опубликованных статьях – см. «Как самостоятельно проверить застройщика перед покупкой квартиры в новостройке».

Дополнительно следует изучить и продавца. Для этого используется тот же ЕФРСБ, ресурс «За честный бизнес» или web-сайт Росстата и так далее. В конечном итоге такая предусмотрительность окажется полезной.

[2] Ч.3 ст.11 Федерального закона № 214 — ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» от 30.12.2004 года.

[3] Ч.3 ст. 13 Федерального закона № 218 — ФЗ «О публично — правовой компании по защите прав граждан — участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» от 29.07.2017 года.

[5] Постановление Четвёртого Арбитражного апелляционного суда по делу №А19 – 12214/2011 от 30.07.2015 года.

Читайте так же:
Форма агентского договора

[6] Единый Федеральный реестр сведений о банкротстве и Единая информационная система жилищного строительства

Статья написана специально для портала www.irn.ru аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU».
Автор – адвокат, руководитель Юридического центра адвоката Олега Сухова, президент «Гильдии Юристов Рынка Недвижимости». Точка зрения автора статьи не обязательно совпадает с позицией редакции

Новости рынка недвижимости, дайджест прессы, аналитические обзоры, прогнозы, комментарии экспертов, индексы цен и другая полезная информация о недвижимости каждое утро в Вашем почтовом ящике

Внимание: финансовые вопросы

Сделка по переуступке прав на квартиру в новостройке облагается налогом, уплата которого по закону возлагается на первого инвестора. Величина налога рассчитывается со всей суммы сделки, а не с разницы между суммой инвестиции и размером уступки. Нередки случаи перекладывания финансовых обязательств первым покупателем на плечи нового дольщика. Консенсус достигается в процессе торга, при этом стороны, как правило, соглашаются поделить расходы между собой поровну.

Все о переуступке прав на квартиру в новостройке, финансовые вопросы

В договоре уступки необходимо отражать реальную цену сделки, потому что от этого зависит размер налогового вычета, на который может рассчитывать дольщик при покупке квартиры. Также отражение реальной цены сделки важно при предъявлении претензий к участнику долевого строительства.

«Все подводные камни при оформлении сделок по переуступке права требования кроются в материальных отношениях участвующих сторон»

Проблемы могут возникнуть в случае умалчивания первичным инвестором факта частичной оплаты квартиры по ДДУ. Также первый покупатель может не сообщить, что квартира находится в залоге у банка. Для регистрации договора переуступки все обременения должны быть сняты. По договоренности с новым инвестором долг по кредиту может быть переоформлен на него. Эксперты советуют окончательно рассчитываться по договору переуступки после осуществления его государственной регистрации.

Подписав договор и зарегистрировав его, покупатель квартиры должен иметь на руках следующие документы:

  • основной договор, по которому совершалась уступка;
  • подтверждение расчетов, произведенных по основному договору;
  • акт передачи упомянутых выше документов;
  • подтверждение согласия застройщика на переуступку;
  • оригинал договора уступки.

Покупка квартир по договорам переуступки в ближайшее время не потеряет своей актуальности. Такая перспектива объясняется наличием большого числа инвесторов, извлекающих выгоду из приобретения недвижимости на начальных этапах строительства. Помимо этого велик процент покупателей, меняющих свое решение о покупке квартиры в процессе возведения новостройки по различным причинам частного характера.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector