Инвестиционный контракт по 44-ФЗ: что это и когда заключают

Инвестиционный контракт по 44-ФЗ: что это и когда заключают

Инвестконтракт — это вид договора, на основании которого одна сторона финансирует проект другой с целью получения выгоды. С 2021 года изменится механизм заключения СПИК.

Продолжая работу на сайте, я выражаю свое согласие АО «НПФ Сбербанка» (адрес: 115162, г. Москва, ст. м. Шаболовская, ул. Шаболовка, д. 31Г, 4 подъезд, 3 этаж) на автоматизированную обработку моих персональных данных (файлы cookie, сведения о действиях пользователя на сайте, сведения об оборудовании пользователя, дата и время сессии), в т.ч. с использованием метрических программ Яндекс.Метрика, Google Analytics с совершением действий: сбор, запись, систематизация, накопление, хранение, уточнение (обновление, изменение), извлечение, использование, обезличивание, блокирование, удаление, уничтожение, передача (предоставление, доступ), в том числе трансграничная, партнёрам ПАО Сбербанк, предоставляющим сервис по указанным метрическим программам. Обработка персональных данных осуществляется в целях улучшения работы сайта, совершенствования продуктов и услуг АО «НПФ Сбербанка», определения предпочтений пользователя, предоставления целевой информации по продуктам и услугам АО «НПФ Сбербанка» и его партнеров.

Настоящее согласие действует с момента его предоставления и в течение всего периода использования сайта.

В случае отказа от обработки персональных данных метрическими программами я проинформирован о необходимости прекратить использование сайта или отключить файлы cookie в настройках браузера.

Покупка готового арендного бизнеса (ГАБ)

ГАБ (готовый арендный бизнес) – это покупка ликвидных помещений с договорами аренды и устойчивыми денежными потоками. Это удобная и высокодоходная форма инвестиций.

Так, средняя по рынку ставка капитализации офисной недвижимости сегодня достигает 10% (в отдельных случаях может быть ниже 10%). Для сравнения, средневзвешенная ставка по депозитам на вторую декаду декабря составляет 6,17%. Кроме офисного сегмента покупка ГАБов распространена в сегменте торговой недвижимости: в стрит-ритейле доля подобных сделок составляет 90-95%.

Офисная недвижимость

Сегодня на рынке многие крупные девелоперы занимаются продажей ГАБов, например, Stone Hedge, Sminex, «Колди» и т.д. Они формируют готовый продукт: инвестируют в офисные помещения, заполняют их надежными арендаторами, заключая долгосрочные договоры аренды (3-7 лет), и продают объекты инвесторам.

Иногда это происходит на этапе строительства БЦ; яркий пример – бизнес-центр DM Tower (девелопер – KR Properties) рядом с территорией «Даниловской мануфактуры», где офисные помещения продаются этажами и компактными блоками от 70 до 1 050 кв. м.

На данный момент в DM Tower реализовано уже около 40% площадей, хотя монолитные работы еще не закончены.

Риски. Заявленный период окупаемости при продаже готового арендного бизнеса – 8-9 лет. При этом в договорах аренды прописывается ставка арендной платы на весь период действия договора, включая индексацию.

Однако инвесторам нужно оценивать чистый операционный доход за этот период: ведь на практике ставка не всегда индексируется.

Рынок – явление подвижное: спрос и предложение меняются, рынок арендодателя может превратиться в рынок арендатора, и тогда собственнику придется идти на уступки, оптимизируя условия аренды.

Поэтому реальные сроки окупаемости варьируются в районе 10-10,5 (иногда до 12) лет. Также нужно понимать, что чем более «сформированный» продукт вы приобретаете и меньше рисков берете на себя – тем меньше будет доходность.

Стрит-ритейл

Пустое здание «под себя» в стрит-ритейле покупают крайне редко. Как правило, помещения продаются с действующими долгосрочными договорами аренды, что позволяет инвестору прогнозировать окупаемость инвестиций.

Продажей ГАБов в торговой недвижимости занимаются очень многие компании на рынке. Доходность таких объектов варьируется от 5% до 15%. В топовых центральных локациях доходность меньше (за счет высокой стоимости), зато и риск остаться без арендаторов намного ниже.

Риски. Наличие арендатора порой может стать обременением. Другие подводные камни: сложность управления крупным объектом, непростое структурирование сделки приобретения и риски при покупке помещения. Например, за последние два года многие собственники сталкивались с тем, что купленное здание попадало под постановление 8№ 819-ПП, согласно которому расценивалось как самострой и подлежало сносу.

Особенности составления договора

Когда инвестор и заказчик нашли друг друга, необходимо подготовить образец инвестиционного договора, прежде чем браться за подписание документов. Первым шагом должно стать ознакомление с действующим законодательством, в частности, законами РФ, регулирующими подобные отношения.

Для большей уверенности и для ознакомления можно проконсультироваться с юристом. Это самый разумный способ сделать соглашение законным, рабочим и взаимовыгодным. Если же возможностей для привлечения юристов нет, то стоит опираться хотя бы на элементарные нормы составления документа. Бумага должна содержать:

• наименование договора,
• время заключения,
• информацию о сторонах, которые участвуют в заключении,
• место осуществления процесса,
• цена и срок осуществления инвестиционного проекта,
• цель проекта,
• права и обязанности инвестора и заказчика.

Помимо этого, указываются данные, касающиеся направленности реализуемого проекта. Если это строительный объект, то прописывается его адрес, сроки, площадь и так далее.

Отношения между сторонами строятся таким образом, что инвестор передает денежные средства заказчику, при этом все движения оформляются документально, в соответствии с регламентирующим взаимоотношения законодательством, что в свою очередь уменьшает степень риска потери инвестором своих инвестиций. Заказчик в свою очередь вкладывает все деньги в развитие проекта, при этом он обязан контролировать все процессы затрат и прибыли.

Особенности заключения договора

Из-за особой цели — получения доходов в будущем с использованием материальных или финансовых средств — порядок заключения инвестиционного имеет свою специфику. В данном случае порядок действий сторон будет следующим:

• составляется инвестиционный проект, который включает в себя проектную документацию, графики внесения средств и выполнения работ, обоснованность траты средств на проект, бизнес-план и правила распределения дохода после реализации проекта;
• контракт согласуется сторонами, определяются подрядчики, определяется порядок предоставления отчетов и прочие нюансы;
• завершающий этап – подписание договора между инвестором и заказчиком, после чего начинается отсчет срока реализации проекта, а само соглашение получает юридическую силу.

В будущем после получения прибыли в установленный срок вкладчику вернуть вознаграждение за пользование денежными средствами. И здесь есть два варианта получения инвестором прибыли.

В первом случае, сумма прибыли заранее известна и указывается в соглашении. То есть, независимо от того, принесла ли реализация проекта ожидаемый доход, инвестор может рассчитывать на определенную выплату. Фиксированная сумма не может быть изменена в течение срока договора. Причем, если бизнес или проект принес доход, превзошедший первоначальные ожидания, сумма все равно не меняется. Варианты с задержкой выплат и прочими форс-мажорными ситуациями также прописываются в договоре.

Второй вариант – когда размер прибыли зависит непосредственно от результата реализации проекта. Такая выплата еще может называться приблизительной. Значение доходности ставится приблизительное и может изменяться в обе стороны.

Если рассматривать этот вариант с точки зрения выгоды, то он, скорее, выгоден больше для заказчика, так как он может делать выплаты инвестору с учетом обстоятельств, которые часто оказываются неблагоприятными.

Условия инвестиционного договора

В первую очередь, соглашение содержит обязанности сторон. В связи с последними изменениями в законодательстве, определенный набор прав обрели и заказчики, тогда как ранее инвестиционный договор подписывался больше для защиты прав инвестора. Что касается обязательств, то для каждой стороны они свои. Для инвестора это:

• передача средств заказчику в объеме, указанном в договоре, без внесения каких-то изменений;
• регистрация права собственности на результат реализации проекта;
• выплата вознаграждения заказчику;
• прием объекта после реализации проекта от заказчика.

В свою очередь, заказчик обязан:

• соблюдать сроки реализации проекта;
• в случае возникновения необходимости, предоставлять инвестору отчет о работе;
• сдать реализованный проект;
• предоставление необходимой проектной документации;
• контролировать действия, относящиеся к проекту, и не допускать бесконтрольного или превышенного расхода средств инвестора;
• возврат долга инвестору в установленные сроки.

Такое четкое распределение обязанностей призвано урегулировать отношения сторон, сделать инвестиционный договор четким и результативным.

Учет капвложений: применяемые счета в бухучете

Согласно плану счетов бухучета (приказ Минфина России от 31.10.2000 № 94н) для отражения информации о капзатратах на объекты, которые впоследствии будут приняты к бухучету в качестве основных средств, применяется сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы». Именно на нем собираются все произведенные расходы, образующие первоначальную стоимость нашего актива. К данному счету предусмотрено несколько субсчетов для детального учета осуществляемых затрат.

Исчерпывающую информацию о сч. 08 вы найдете в наших публикациях:

;.

ФСБУ 6/2020 «Основные средства», действующий с 2022 года, не содержит примерного перечня расходов, которые формируют первоначальную стоимость. По стандарту первоначальная стоимость — это общая сумма связанных с объектом капвложений, которые организация осуществила до признания ОС в бухучете.

А вот после признания объекта можно выбрать, как его оценивать : по первоначальной или по переоцененной стоимости. Причем выбранный способ применяется ко всей группе ОС.

До конца 2021 года согласно п. 8 ПБУ 6/01 первоначальную стоимостью купленных основных средств образовывала совокупность затрат по их приобретению, созданию и сооружению (за вычетом НДС и прочих возмещаемых налогов).

Бухгалтерская проводка в этом случае выглядит следующим образом:

Дт 08 Кт 60.

Первоначальную стоимость актива, изготовленного фирмой самостоятельно, составляют фактические затраты на его производство.

ВАЖНО! Порядок учета и формирования капзатрат на производство основных средств должен соответствовать тому порядку, что определен для учета затрат соответствующих видов продукции, производимых фирмой.

Проводка по учету самостоятельно созданных активов будет иметь следующий вид:

Дт 08 Кт 10, 02, 07, 10, 23, 26, 60, 69, 70, 71, 76.

Создание (реконструкция, модернизация) актива может быть связана с приобретением оборудования, предполагающего осуществление его монтажа, или оборудования, которое невозможно эксплуатировать без предварительной установки (классические примеры — оборудование с креплением на фундаменте, соединение отдельных частей технологической линии и др.). Принятие к учету таких объектов отражается на сч. 07:

Дт 07 Кт 15, 23, 60, 71, 75, 76, 79, 86, 91.

По мере передачи имущества в монтаж оно переносится со сч. 07 на сч. 08:

Дт 08 Кт 07.

Процесс создания нового объекта (или реконструкции уже имеющегося) может быть очень продолжительным. Это обусловлено, в частности, поэтапным способом принятия работ, длительным осуществлением опытной эксплуатации, которая производится до тех пор, пока не будут достигнуты запланированные проектные параметры, и многими другими специфическими объективными факторами, имеющими место в строительстве.

Все это может потребовать очень больших капзатрат, осуществить которые возможно только с помощью привлеченных заемных средств. Проценты по ним будут увеличивать бухгалтерскую стоимость капвложений в активы:

Дт 07, 08 Кт 66, 67.

ВАЖНО! Данное правило относится только к тем процентам, которые начислялись до принятия актива к учету. После этого события проценты относят на операционные расходы (п. 11 ПБУ 10/99).

После того как все капзатраты по объекту будут полностью собраны на сч. 08, он считается готовым к эксплуатации, а его стоимость переносится на сч. 01:

Дт 01 Кт 08.

Договорные отношения и ценные бумаги: в чем разница?

Законодательно установлен закрытый перечень ценных бумаг, и каждая из них имеет четко установленную форму, не подлежащую изменению. В отношении договоров такие ограничения отсутствуют и стороны свободны в выборе договорной формы, не закрепленной в законе.

Кроме того, ценная бумага обладает признаком оборачиваемости – возможностью передачи другим лицам, в то время как в договорных отношениях может быть установлен запрет на передачу прав и обязанностей по договору иным лицам.

Наконец, отличительной чертой ценных бумаг является свойство публичной достоверности, которое означает, что если формально ценная бумага оформлена правильно (нет технических неточностей и т.д.), то должник не может возражать против закрепленных в ней требований к нему, ссылаясь на их необоснованность или недействительность.

Зафиксировать размер платы за содержание жилья – опыт читателя

Подписчики нашего telegram-канала продолжают делиться своим опытом, который может помочь другим читателям. В этот раз подписчик из Дубны объяснил, как и почему он зафиксировал цену обслуживания на уровне муниципального тарифа.

Актуально для случаев, когда в доме действует муниципальный тариф, но он увеличивается, когда муниципалитет утверждает новый размер платы, повышает тариф.

Порядок действий:

Для того, чтобы цена обслуживания (размер платы за содержание и ремонт жилого помещения) не росла каждый год (в соответствии с регулярно растущими тарифами, устанавливаемыми органами местного самоуправления), можно на собрании зафиксировать текущий тариф.

1. Сначала получить у управляющей компании расшифровку текущего тарифа.

2. Провести собрание и текущий тариф утвердить на постоянной основе.
Например, с такой формулировкой: «Установить постоянный размер платы за содержание и ремонт жилого помещения: ____ руб./м2 в месяц в расчете на общую площадь. Внести соответствующие изменения в договор управления».

В чем подвох:

Так как в соответствии с ЖК РФ «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год.», полученная по итогам 1‑го шага расшифровка в случае попыток УК оспорить решение собрания может быть использована как необходимое по ЖК РФ «предложение управляющей организации».

В нашем случае судебных попыток не было, но, считаю, что такая расшифровка с большой вероятностью будет принята судом как «предложение управляющей организации»:
— расшифровку они дали сами;
— выставляли счета по этому тарифу;
— ранее действий по согласованию с жителями другого размера платы не предпринимали;
другими словами, согласны с экономической обоснованностью размера платы.

Получится совсем хорошо, если включить в повестку собрания вопросы, интересные для управляющей компании – чтобы не мешала проводить собрание, а в идеале даже помогала.

Почему запрашивается обоснование текущего размера, а не предложение нового?

Запросить-то предложение можно.
Проблема в том, как определить, считается ли предложение обоснованным.

УК может дать неадекватную величину, предоставив обоснованный, по её мнению, расчёт, а собственники не сочтут такой размер обоснованным.

Например, УК очень любят расшифровки в виде : __ руб./м2 — уборка, ___ руб/м2 — ремонты; __ руб/м2 — лифты; ___ руб/м2 — содержание офиса, и т.д.
Для меня как для жителя и тем более председателя совета МКД — это недостаточное обоснование. Эти показатели нельзя «пощупать» — сверить с реальностью.

В нашем случае:
Если взять статью «содержание офиса» (даже в предоставленной УК расшифровке действующего на тот момент тарифа), умножить её на количество обслуживаемых УК метров и сравнить с рыночными расходами (зарплата управленцев, аренда и т.д.), то получались очень завышенные суммы.
Возможно, директор УК и пару его замов действительно получают нерыночно много и тогда заявленная сумма на метр получится.
Самостоятельная коммерческая организация — имеют право.

Но если сравнить эти предположения с известным жителям тарифом той же уборщицы (труд которой они каждый день видят, и понимают, что как платят — так и работают), и на который жители повлиять не могут, то становится очевидно, что такой формой обоснования тарифа УК просто пытается жителей обмануть.

Достаточным обоснованием было бы другое:
__ руб/мес — зарплата уборщицы * количество уборщиц (+ начисления на ФОТ, далее не пишу, подразумеваю, что должно быть в расчётах),
__ руб/мес — зарплата дворника, другого персонала * количество персонала,
__ руб/мес — зарплата директора, юриста, бухгалтера; аренда офиса и т.д. * обоснованная доля нашего дома в общем количестве обслуживаемых домов (например, по квадратным метрам),
__ руб/мес — стоимость договора с организацией, обслуживающей лифты организацией, с перечислением оказываемых услуг, с указанием объёмов и соответствующих SLA,
— аренда техники, тоже подробно,
— смета расходов на текущие ремонты (регулярные/плановые);
и т.д.
__ % — норма прибыли УК.
Но такой расчёт УК по собственной воле не горит желанием предоставлять.

Поэтому пришлось придумать обходной вариант: запросить расшифровку действующего тарифа (и считать её предложением УК), а потом его утвердить уже на постоянной основе.

Я уже несколько лет говорю управляющей компании, что готов выносить на собрание новый тариф (и рекомендовать его жителям) — если они мне его нормально обоснуют.

Автор: Председатель совета МКД,
Дубна

Мнение редакции ЖКХ Ньюс может не совпадать с позицией автора.
Своими мнениями другие читатели могут поделиться ниже – в комментариях.