Pg56.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Подводные камни и способы продления договора аренды нежилого помещения

Подводные камни и способы продления договора аренды нежилого помещения

Срок заключения договора — одно из важных условий арендных отношений. Далеко не всегда стороны придают этому большое значение. И напрасно. После окончания срока действия договора стороны имеют возможность по обоюдному согласию пролонгировать договорные отношения.

Есть несколько способов пролонгации договора. Речь идёт о следующем:

  • автоматический вариант без обозначения срока. Он выражается в том, что по окончанию срока действия договора арендатор пользуется недвижимостью, а у арендодателя нет по этому поводу никаких возражений. В такой ситуации договор считается продлённым автоматически;
  • пролонгация с предварительным уведомлением. Оно должно быть сделано в письменном виде. Об этом, в частности, говорится в статье 621 ГК РФ;
  • оформление дополнительного соглашения. Обычно это имеет смысл, если стороны хотят поменять какой-то конкретный пункт, но весь договор в целом их вполне устраивает.

Некоторые также называют в качестве одного из способов продления заключение между сторонами нового контракта. Однако это неверно с правовой точки зрения. Ведь речь идёт о разработке нового соглашения, что уже не подразумевает продления. Однако это можно назвать пролонгацией сделки.

Положения ГК РФ о продлении договора аренды

Пролонгация договора аренды по ГК РФ характеризуется следующим.

По общему правилу арендатор, надлежаще исполнявший свои обязанности, может рассчитывать на перезаключение ДА на новый срок, поскольку обладает преимущественным правом на продление аренды (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Важно! ГК РФ содержит ряд исключений, когда правило о преимущественном праве на перезаключение договора не применяется. Например, оно не применяется к ДА транспортного средства с экипажем (ст. 632 ГК РФ). Исключения могут быть предусмотрены и в иных законодательных актах (например, п. 15 ст. 39.8 Земельного кодекса РФ) или самом ДА.

Для реализации преимущественного права на пролонгацию ДА арендатор должен уведомить об этом арендодателя в срок, указанный в ДА, или в разумный срок, если в ДА такой срок не упомянут (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Риски! Отказ арендодателя от перезаключения ДА с изначальным арендатором с последующим заключением ДА с другим лицом в течение года — основание для возмещения убытков изначальному арендатору с возможным переводом прав по новому ДА на изначального арендатора (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Фактическое продление арендных отношений после окончания срока ДА без возражений со стороны арендодателя — основание считать ДА возобновленным на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Обратите внимание! При перезаключении ДА нужно иметь ввиду, что перезаключение ДА может предусматривать изменение его условий (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Возобновление договора аренды — это преимущественное право предоставляемое пользователю земельного участка, по истечении срока действия договора в случае, если он добросовестно выполнял все обязательства согласно заключенной сделки.

Читайте так же:
Отпуск за свой счет – обозначение в табеле

Возобновление договора аренды возможно в двух случаях:

После окончания действия договора, если нет претензий к арендатору

Договор пролонгируется автоматически, в случае если в течение 30 дней не поступит письмо возражения от владельца земельного участка

В случае изменения условий, касающихся земельного участка (изменение целевого назначения, владельца, расширения границ участка и т.д.) обязательно заключается новый договор аренды, с внесением новых данных о земле.

Этапы оформления документа

Для возобновления договора аренды земельного участка арендатор должен предпринять следующие шаги:

За один месяц до окончания срока действия договора сообщить собственника земельного участка о намерении возобновить договор в письменном виде и добавить проект дополнительного соглашения

В свою очередь у владельца земли есть 30 дней на рассмотрение проекта дополнительного соглашения и согласования новых условий, если таковые имеются

Если все пункты согласованы и нет возражений, договор возобновляется после подписания дополнительного соглашения

Возражения относительно пролонгации договора аренды на земельный участок

В случае если арендатор ненадлежащим образом выполнял условия аренды, владелец имеет право направить письмо сообщение об оспаривании возобновления договора аренды земли.

Сроки пролонгации договора

Возобновление срока действия договора аренды происходит на тот же период, что и предыдущий договор.

Необходимые документы

Паспорт и ИНН заказчика, или же копии учредительных документов, в случае если заказчиком выступает юридическое лицо

Документ, подтверждающий право собственности на участок

Решение органов местного самоуправления

Компания LAW поможет в решении вопросов с документами в сфере земельных отношений

Наша компания гарантирует полную прозрачность в сотрудничестве и юридическое сопровождение. Сертифицированные специалисты помогут в решении всех вопросов при оформлении документов. Компания Land and We — надежный партнер, с которым легко работать!

Пролонгация после окончания действия договора, который не предусматривал автоматического продления

Сделка может быть продлена, если обязательства по ней существуют за рамками срока. Хотя формально она утрачивает силу, когда оканчивается ее период.

Продление таких договоров может происходить как через соответствующее дополнительное соглашение, так и путем составления нового контракта, где по согласию сторон используются прежние условия, поскольку позиции судов в этом вопросе разнятся. Одни идут формальным путем (конец срока означает утрату силы), т. е. нужен новый документ, а другие признают факт обязательств за гранью периода и используют допсоглашение.

Пример формулировок

Формулировка может быть такой:

Фактическое применение старого контракта к сверхсрочным обязательствам не увеличивает его срок.

Образец допсоглашения на продление

Вопросы по теме

Регистрировать или нет пролонгированный договор аренды?

Многие арендаторы интересуются: «Нужно ли регистрировать договор аренды на 11 месяцев с пролонгацией?». Ведь по закону сделка, заключенная на срок до 1 года, не подлежит государственной регистрации.

Читайте так же:
Входит ли больничный в расчет отпускных в 2022 году

А как же быть с пролонгированным соглашением? Дело в том, что некоторые люди так и поступают: заключают договор на срок менее 12 месяцев, а потом просто продлевают соглашение.

Если договор бессрочный, а стороны по умолчанию продлили свои договорные отношения, тогда регистрировать его не нужно, поскольку непонятно, на какой срок заключался бессрочный договор (возможно, его оформляли на срок до 12 месяцев).

Несмотря на такую хитрость, как отсутствие регистрации договора аренды, заключенного на неопределенный срок, в такой сделке есть существенная опасность – при таких условиях любая сторона сделки может расторгнуть договор в любое время, заблаговременно предупредив о своем намерении другую сторону.

Процедура пролонгации договора аренды, заключенного менее чем на 1 год, не требует регистрации в Росреестре.

Нужно ли регистрировать соглашение о продлении договора, если договор заключен на срок свыше 1 года?

Да, в этом случае регистрировать соглашение нужно обязательно. В том случае если стороны по незнанию или намеренно откажутся в регистрации соглашения, тогда будет считаться, что договор действительный при соблюдении ранее обозначенных условий, а дополнительное соглашение не будет иметь юридической силы.

Как правильно автоматически продлевать договор аренды без регистрации?

Как правильно автоматически продлевать договор аренды без регистрации?

Под автоматической пролонгацией договора аренды на 11 месяцев понимается продление арендных отношений между арендатором и арендодателем по умолчанию.

То есть, если ни одна из сторон не изъявит желания прекратить действие соглашения, тогда будет считаться, что договор автоматически продлевается на прежний срок, а именно, на 11 месяцев.

Можно ли продлить договор аренды, заключенный на 11 месяцев, если этот момент не прописан в основном договоре? Да, можно. По закону необязательно, чтобы в тексте договора значился пункт о том, что сделка может быть продлена по умолчанию сторон.

Если арендатор и арендодатель обоюдно придут к одному мнению, тогда соглашение автоматически может быть продлено на срочной или бессрочной основе.

Почему арендаторы стараются заключать договор именно на 11 месяцев? Потому что в таком случае они экономят деньги и время на регистрацию сделки.

Как арендатору пролонгировать договор?

Если арендатор планирует и дальше пользоваться арендованным помещением, то желательно не дожидаться, когда по окончанию срока действия договора арендодатель сообщит о том, что он против продления, а лучше заранее сообщить ему о своем намерении и дальше арендовать недвижимость.

Для этого арендатору необходимо уведомить о своем намерении арендодателя в письменной форме путем отправления соответствующего уведомления о пролонгации по адресу нахождения арендодателя.

Письмо нужно отправлять заказным с уведомлением, чтобы быть уверенным в том, что арендодатель получит его. Это важно сделать для того, чтобы в случае спорной ситуации арендатор смог доказать в суде, что уведомление арендодателю было отправлено.

Читайте так же:
Отпуск без сохранения заработной платы

Пролонгация договора аренды может быть как автоматической (без составления дополнительного соглашения), так и с оформлением соглашения.

Если арендатор продолжает арендовать помещение уже по окончанию срока действия договора, а арендодатель не против этого, тогда считается, что сделка пролонгирована. Регистрировать пролонгированный договор нужно только в том случае, если сделка заключается на срок свыше 1 года.

Как арендатору продлить договор аренды

Итак, у арендатора, который является вполне добросовестным, есть преимущественное право продлить срок действия договора аренды. При этом обычно в самом договоре прописано, как и в какие сроки нужно уведомить о своем желании арендодателя (ст. 621 ГК РФ). Если сроков нет, то уведомление необходимо направить до истечения срока договора.

Обратите внимание, что уведомление о пролонгации аренды должно быть обязательно получено арендодателем. Для этого можно его направить заказным письмом с уведомлением о вручении, так как в этом случае у арендующего будет возможность получения подтверждения от почты, что письмо с уведомлением было действительно получено. Очень важно отследить этот момент, так как бывает, что арендодатели уклоняются от получения подобных уведомлений, чтобы арендующий не смог воспользоваться своим преимущественным правом продления или по иным причинам.

При этом если факт получения уведомления у вас имеется, то тогда факт отправления можно не фиксировать. В противном случае важен именно факт отправления, так как, в конечном счете, уведомление о пролонгации договора аренды может быть и не получено. Поэтому если в дальнейшем возникнет спор, в том числе и в суде, о продлении договора, у арендатора должны быть подтверждения, что он уведомления направлял.

Отправлять уведомление о продлении договора аренды необходимо на тот адрес арендодателя, который указан в договоре, но можно и сразу на несколько, которые известны арендатору, так больше вероятность, что письмо дойдет до адресата. Это может быть как юрадрес, если организация сдает в аренду свое помещение, так и адрес по месту жительства арендодателя. Кроме уведомления письмом также для надежности можно позвонить, отправить факс, электронное письмо или использовать иные средства связи.

Кроме того, разбираясь в вопросе пролонгации договора аренды, арендатору стоит помнить и о тех пунктах в договоре, которые отвечают за его расторжение, чтобы их случайно не нарушить, что автоматически сможет привести к ситуации, когда продление аренды будет невозможно.

Пролонгация договора аренды

Пролонгацию аренды следует отличать от других процедур. Пролонгация договора представляет собой увеличение срока действия договора. При этом, не будет являться пролонгацией, например, переход арендных обязательств от арендодателя к новому собственнику арендованного имущества. Вместе с переходом права собственности перейдут и обязательства по договору, и он не будет нуждаться в пролонгации.
Вопросы пролонгации регулирует статья 621 ГК РФ, которая говорит о преимущественном праве арендатора на продление договора аренды имущества. Какие обстоятельства являются существенными для решения вопроса о пролонгации?

Читайте так же:
Государственная служба в таможенных органах: понятие, принципы и особенности

Пролонгация договора может быть актуальна как в случае, когда арендодатель желает продлить договор, так и в случае, когда не желает его пролонгировать.

В первой ситуации все довольно просто. Стороны могут оформить отношения новым договором аренды, дополнительным соглашением об увеличении срока договора или же могут просто дальше фактически состоять в арендных отношениях, не оформляя их «бумажно» (в последнем случае будет действовать правило пункта 2 статьи 621 ГК РФ о действии договора на неопределенный срок).

Во второй ситуации есть возможность воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок при прочих равных.

Таким правом можно воспользоваться только в случае, если:

  • арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору;
  • арендатор в разумный срок уведомил арендодателя о своем намерении пролонгировать договор (иной срок может быть установлен договором).

Преимущественное право арендатора на пролонгацию не означает, что он может во всех случаях требовать в судебном порядке понуждения к заключению договора аренды от арендодателя. Но такое право означает, что он может требовать в судебном порядке перевода на себя прав арендатора имущества, если арендодатель отказал в продлении договора, но при этом в течение года со дня окончания непродленного договора об аренде заключил договор с другим лицом.

Пролонгация договора аренды

Юридические особенности. Попросту продлевается старый договор аренды. Это не влечет за собой передачу как объекта аренды, так соответственно и связанного с ним объекта «Улучшения». Поэтому общий срок действия договора не прерывается.

Заметим: договоры аренды зданий (их отдельных частей), заключенные на 3 года и более, подлежат обязательному нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ). Также они требуют госрегистрации права пользования недвижимым имуществом (ст. 794 ГКУ). Поэтому на практике субъекты хозяйствования, остерегаясь регистрационных обязанностей, оформляют длительную аренду на срок меньше 3-х лет, а дальше ее пролонгируют. Причем даже если после очередной пролонгации общий срок пользования арендованным помещением превысит 3 года, это не повод мчаться регистрировать и удостоверять его.

Отсутствие соответствующих действий с таким договором аренды не может быть основанием для признания его ничтожным

А вот нотариально-регистрационных формальностей не избежать, если в результате изменений в договор срок его действия сторонами определен больше нежели три года. В частности, если допсоглашением соответствующим образом изменяется пункт договора, который предусматривал менее чем трехгодичный срок. Такой вывод сделан в п. 2.9 постановления пленума ВХСУ от 29.05.2013 г. № 12 (ср. 025069200).

Читайте так же:
Свидетельство о государственной регистрации собственности

Срок полезного использования. В случае пересмотра срока действия договора аренды, по идее, происходит изменение ожидаемых экономических выгод от использования объекта «Улучшения». Соответственно, арендатор должен пересмотреть срок его полезного использования (п. 25 П(С)БУ 7). Исходя из нового срока полезного использования амортизация начисляется начиная с месяца, следующего за месяцем его изменения (см. «Налоги и бухгалтерский учет», 2019, № 64, с. 14).

При этом изменение срока полезного использования считается изменением учетной оценки, а значит, применяют перспективный подход. То есть влияние изменения учетных оценок учитывают только в текущем и последующих отчетных периодах. Какие-либо корректировки по прошлым отчетным периодам в учете осуществлять не нужно (п. 8 П(С)БУ 6 «Исправление ошибок и изменения в финансовых отчетах»). Поскольку срок службы объекта был установлен равным сроку действия договора, то на начало месяца, с которого продлевается действие договора аренды, объект «Улучшения» в бухучете полностью самортизируется. Соответственно, после продления договора амортизация будет равна нулю.

Для целей налогового учета созданный ремонтный объект продолжает амортизироваться на протяжении 12 лет и последовательно уменьшает финрезультат до налогообложения через уменьшающую разницу (п. 138.1 НКУ).

Заполняем приложение РІ. До конца года, в котором произошло продление договора аренды, в связи с нарастающим итогом продолжаем тянуть строку 1.1.1 приложения РІ к декларации по налогу на прибыль (в сумме 100 % начисленной бухамортизации).

А вот уже со следующего года (за годом продления аренды) строку 1.1.1 приложения РІ не заполняем (ведь бухгалтерской амортизации нет), а в строке 1.2.1 приложения РІ продолжаем начислять сумму налоговой амортизации. Соответственно, показатель увеличивающей разницы (строка 1.1.1 приложения Р) будет меньше показателя уменьшающей разницы (строка 1.2.1 приложения Р).

В строках 01 и 02 приложения РІ подытоживаем соответственно все увеличивающие и уменьшающие разницы. В строке 03 приложения РІ выводим разницу между строками 01 и 02. При этом строка 03 приложения РІ может иметь как положительное (+), так и отрицательное (-) значение. Показатель этой строки с соответствующим знаком («+» или «-») переносят в строку 03 основной части декларации по налогу на прибыль.

Как видим, ничего необычного в том, что строка 03 приложения РІ имеет отрицательное значение, нет. Следовательно, при условии, что договор аренды был пролонгирован путем подписания дополнительного соглашения (без перезаключения нового договора), объект «Улучшения» в учете арендатора отражен правильно.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector