Pg56.ru

Документооборот онлайн
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Типовой образец договора аренды части земельного участка

Типовой образец договора аренды части земельного участка

Типовой образец договора аренды части земельного участка

Для передачи недвижимого имущества в пользование, принято обязательно составлять соответствующий договор. Нужно понимать, что он включает в себя необходимые пункты, которые и станут защищать сторон сделки от различных проблем в будущем.

Что касается предмета соглашения, стороны должны знать, что это часть земельного участка.

Можно ли зарегистрировать договор аренды участка, если не все собственники зарегистрировали свои права на него?

Рассмотрев административное дело об оспаривании решения Росреестра, Верховный Суд подчеркнул, что отсутствие регистрации прав всех участников долевой собственности не мешает зарегистрировать договор аренды земельного участка сельхозназначения (Определение ВС от 16 сентября 2020 г. по делу № 46-КАД20-4-К6).

Суды трех инстанций поддержали Росреестр

Собственники земельного участка сельхозназначения, расположенного в с. Борское Самарской области, утвердили на общем собрании условия договора аренды этого участка обществом «Агрофирма «Борское»», а Валентину Артанову наделили полномочиями действовать без доверенности от их имени.

Женщина подписала с агрофирмой утвержденный договор сроком на пять лет, а затем обратилась в Управление Росреестра по Самарской области с заявлением о государственной регистрации этого соглашения.

Ведомство приостановило регистрацию фактически по двум основаниям. Первое – в ЕГРН содержится 10 актуальных записей о зарегистрированных правах в отношении этого участка, в то время как число участников общей долевой собственности согласно представленному протоколу общего собрания – 43 человека. Второе – ранее на государственную регистрацию договора аренды в отношении того же участка было представлено другое заявление, по которому решение еще не принято. Дополнительно Росреестр указал на недостатки поданного на регистрацию пакета документов.

Не согласившись с таким подходом, Валентина Артанова, обжаловав решение госоргана в суд, потребовала завершить регистрацию.

Богатовский районный суд Самарской области установил, что одно из указанных Росреестром оснований не актуально: представленное ранее заявление подала вторая сторона договора – «Агрофирма «Борское»», которая на момент рассмотрения спора в суде уже отозвала свое заявление.

Тем не менее удовлетворять административный иск первая инстанция отказалась. По ее мнению, отсутствие регистрации всех земельных долей в силу ст. 69 Закона о государственной регистрации недвижимости «является объективным препятствием» для регистрации обременения в виде аренды. «Оспариваемое решение не ущемляет права и законные интересы участников общей долевой собственности, поскольку они имеют возможность распорядиться своими зарегистрированными земельными долями посредством их выдела в натуре (с последующим совершением действий по предоставлению выделенного земельного участка в аренду согласно нормам действующего законодательства)», – разъяснил районный суд.

С таким подходом согласились Самарский областной суд и Шестой кассационный суд общей юрисдикции. Валентина Артанова обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд обязал Росреестр возобновить регистрацию

Изучив ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, Судебная коллегия по гражданским делам ВС пришла к выводу, что участник общей долевой собственности не может лично обратиться с заявлением о регистрации договора аренды, поскольку в случае избрания на общем собрании уполномоченного лица госрегистрация осуществляется только по заявлению либо этого лица, либо арендатора. То есть невнесение записи о государственной регистрации договора аренды на основании заявления лица, уполномоченного общим собранием собственников, противоречит законодательству и создает препятствия в реализации решений общего собрания участников долевой собственности, подчеркнул ВС.

Читайте так же:
Должностная инструкция санитарки поликлиники

Он также напомнил, что в силу ст. 18 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения имеют равную юридическую силу с записями в ЕГРН свидетельства о праве на земельные доли, выданные до вступления в силу Закона 1997 г. о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а при их отсутствии – выписки из принятых до вступления в силу указанного акта решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

При этом решения, касающиеся владения, пользования и распоряжения земельным участком сельхозназначения, принимаются общим собранием участников долевой собственности при наличии установленного законом кворума, указал Суд. Такие решения обязательны для всех участников, вне зависимости от того, принимали ли они участие в голосовании и как именно проголосовали. ВС отметил, что договор аренды заключается уполномоченным общим собранием лицом от имени всех участников общей долевой собственности, в том числе собственников, не зарегистрировавших свои права на земельные доли. «Необходимости участия всех собственников земельного участка в обороте земель сельскохозяйственного назначения, в том числе обязательности регистрации права каждого собственника земельной доли в ЕГРН, не имеется, закон такого требования не содержит», – подчеркнул Суд.

Он также отметил, что регистрация договора аренды при отсутствии в ЕГРН сведений о регистрации прав на земельные доли всех собственников не нарушает права и законные интересы тех участников долевой собственности, которые не зарегистрировали свои права. По смыслу п. 5 ст. 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения участники долевой собственности даже после заключения договора аренды земельного участка при наличии у них возражений относительно этого соглашения не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распорядиться принадлежащими им долями, подчеркнул Суд.

«Таким образом, отсутствие государственной регистрации права долевой собственности на спорный земельный участок всех участников долевой собственности неправомерно признано судами как препятствие регистрации договора аренды на этот участок, что повлекло ошибочность вывода о законности обжалуемого решения Управления Росреестра», – подытожил ВС.

На этом основании Судебная коллегия отменила акты нижестоящих инстанций и приняла новое решение по делу: признала незаконным решение управления Росреестра и обязала его возобновить действия по регистрации договора.

Эксперты «АГ» согласны с основным подходом Суда

Партнер юридической фирмы «Law & Commerce Offer» Антон Алексеев полагает, что решение ВС закономерно: «Права долевых собственников, возникшие до введения в действие Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, сохраняются у таких собственников и не должны ущемляться».

Читайте так же:
Классификация и виды договоров

Второй важный, по мнению эксперта, факт – то, что в данном споре земельный участок сформирован, поставлен на кадастровый учет, и сведения об этом имеются в ЕГРН. «Данного обстоятельства достаточно для внесения в отношении такого участка регистрационных записей», – пояснил Антон Алексеев.

В то же время, заметил он, ВС указал: несмотря на сдачу в аренду такого рода земельного участка, уже после государственной регистрации договора аренды долевой собственник, возражавший на общем собрании собственников относительно его заключения, вправе выделить свою долю и распорядиться ей по своему усмотрению. «С одной стороны, данный подход защищает права отдельных долевых собственников, но с другой, возникает вопрос о соблюдении прав арендатора», – считает Антон Алексеев.

Партнер Юридической фирмы «БИЭЛ» Николай Сапожников полагает, что в данном деле Верховный Суд учел как фактическое положение дел в сфере регистрации прав на земельные участки сельхозназначения, так и реальные потребности гражданского оборота таких земель.

«Несмотря на время, прошедшее с момента вступления в силу Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним 1997 г., а затем и пришедшего ему на смену Закона о государственной регистрации недвижимости 2015 г., до настоящего времени многие собственники земельных участков, находящихся в общей долевой собственности – как, впрочем, и многие индивидуальные собственники других объектов недвижимости – не осуществили регистрацию своих прав», – отметил эксперт.

По его мнению, по сути, Верховный Суд решил, что в случаях, когда речь идет о земельных участках, принадлежащих сразу множеству лиц, медлительность с регистрацией прав части сособственников не должна препятствовать распоряжению участком по решению большинства. «Что в целом отвечает потребностям экономики, это можно только приветствовать», – считает Николай Сапожников.

При этом, добавил он, ВС специально отметил установленную законом гарантию прав сособственников: участники долевой собственности в любом случае, даже после заключения договора аренды, при наличии у них возражений относительно такого договора не лишаются возможности выделить и лично пользоваться или иным образом распоряжаться принадлежащей им земельной долей.

Как продлить договор аренды земли

  1. Путем заключения дополнительного соглашения, если в документе указан конкретный срок его окончания. При этом важно конкретно сформулировать срок продления или указать условие о продлении на неопределенный период. Фразы типа «на тот же период» могут быть истолкованы сторонами неоднозначно. Если договор был краткосрочным (например, на 11 месяцев), то продление на тот же срок подразумевает продление на 11 месяцев, а не до аналогичной даты последующего года, как думают многие. Примечательно, что в случае продления такого краткосрочного договора на период до 1 года госрегистрация не требуется.
  2. В исходный документ изначально включить пункт об автопролонгации (например, по правилам п. 2 ст. 621 ГК РФ).
Читайте так же:
Цена контракта: как определить и обосновать

Важно! Добросовестный арендатор, в случае отсутствия ограничений в договоре или законодательстве, имеет преимущество по отношению к иным лицам при заключении соглашения об аренде земли на новый срок. При этом условия первоначального соглашения по желанию участников сделки могут быть изменены.

В случае отказа арендодателя продлять указанные договорные отношения с арендатором он в течение 1 года не может заключать соглашение об аренде этого же земельного участка на тех же условиях. Иначе арендатор может обратиться в суд с иском о переоформлении этого договора на себя и возмещении убытков (п. 1 ст. 621 ГК РФ).

Как оформить сделку

Для оформления части земельного участка на правах аренды потребуется заключить письменный договор с обязательным указанием всех существенных условий сделки (образец можно посмотреть – здесь):

  1. Предмет договора. В эту часть документа входят описание, адрес, кадастровый номер и размеры (площадь) надела. Если конкретного адреса нет – достаточно описания месторасположения недвижимости. При заключении договора на часть участка без межевого плана здесь же указывается ссылка на приложенный общий план участка.
  2. Стоимость сделки. Аренда части участка подразумевает регулярное внесение арендатором оплаты за пользование землей – необходимо указать сумму, периоды и дату внесения оплаты, условия повышения и, если предусмотрено, ответственность за просроченный платеж.

При отсутствии любого из существенных условий договор просто не будет считаться заключенным (ст. 432 ГК РФ). Кроме вышеперечисленных пунктов, примерный образец типового договора аренды должен включать в себя следующие позиции:

  1. Название документа, дата и место подписания;
  2. Реквизиты арендодателя и арендатора. Для граждан достаточно указать:
  • ФИО, данные паспорта (удостоверения личности);
  • почтовый и фактический адрес, номер телефона.

От лица организации в договор необходимо внести:

  • полное наименование (по уставным документам);
  • ФИО и должность руководителя или иного лица;
  • реквизиты документа, на основании которого представитель уполномочен заключать сделку;
  • юридический и фактический адрес, номер телефона.
  1. Права и обязанности всех сторон.
  2. Сроки сделки, в том числе условия окончания и досрочного расторжения срока.
  3. Цели использования части участка.
  4. Описание арендуемой доли участка. Здесь рекомендуется внести максимально полную информацию о территории, в том числе о наличии на участке коммуникаций, садовых деревьев, дома или иного здания.
  5. Возможность выкупа после окончания аренды. Данный пункт вносится по желанию сторон.
  6. Порядок решение спорных моментов.
  7. Дополнительные условия (при необходимости) и заключительные положения.

Важно! Заполнение договора производится разборчивым почерком, без сокращений, исправлений, зачеркиваний.

Стр 1Стр 2Стр 3

Содержание договора аренды

Договор аренды земельного участка должен содержать следующие данные:

  • Место составления;
  • Дата составления;
  • Ф.И.О. или полное фирменное наименование каждой из сторон;
  • Кадастровый номер участка, его площадь, место нахождения, категория земли и разрешенные виды использования;
  • Существующие ограничения или обременения;
  • Срок аренды;
  • Цели использования земельного участка;
  • Размер и порядок внесения арендных платежей, а также налога на землю;
  • Ответственность сторон.
Читайте так же:
Приставы сняли деньги за штраф – что делать?

Особое внимание в договоре должно быть уделено целям использования участка арендатором. Например, если планируется взять землю в аренду под фермерское хозяйство, то для этого необходим участок категории сельскохозяйственного назначения. В то же время собственник земли может наложить определенные ограничения по использованию, к примеру, установить требования по применению на ней определенной группы удобрений или выращиванию конкретных сельхоз культур. При аренде земли у государства к арендаторам-предпринимателям могут предъявляться вопросы по наличию у них определенных кодов ОКВЭД.

Арендатор должен рационально использовать земельные ресурсы и при эксплуатации арендованного участка не ухудшать качественные характеристики почвы. Кроме того, арендодатель может возложить на арендатора обязанность производить определенные работы, призванные восстановить или улучшить характеристики земельного участка.

В договоре аренды необходимо указать и основания для досрочного расторжения, которые характерны для арендных отношений в целом, а также для такого специфического объекта недвижимого имущества как земля. Примерный перечень оснований для расторжения аренды выглядит следующим образом:

  • Нарушение договорных условий по оплате, предоставлению участка и т.д.;
  • Использование участка с нарушениями его целевого назначения;
  • Причинение вреда земельному участку, вызвавшего ухудшение его качественных характеристик или утрату рыночной стоимости;
  • Изъятие участка для государственных или муниципальных нужд в установленном законодательством порядке.

Также стороны могут включить в договор и иные основания, которые зависят от особенностей заключения договора и специфики земельного участка, в отношении которого проводится сделка.

Предварительный договор аренды земельного участка

Действующее законодательство предусматривает возможность заключения предварительного договора аренды земельного участка. Необходимость в таком документе возникает чаще всего в ситуациях, когда собственник еще не прошел до конца процедуру оформления земельного участка в собственность, но у него есть арендатор, желающий получить в пользование данную землю. Например, такая ситуация распространена с земельными паями, которые раздавались сельским жителям при ликвидации колхозов и совхозов.

По своей форме и содержанию предварительный договор аренды практически не отличается от основного. Единственное отличие – указание в преамбуле на обязанность сторон заключить основной договор в определенный срок. Предварительный договор не требует государственной регистрации, так как он не предусматривает длительного действия.

Договор аренды части земельного участка

Широкое распространение получила практика аренды части земельного участка. Вызвано это объективными причинами – собственники земли не всегда могут использовать всю площадь участка, а арендаторам не всегда требуются большие наделы для своей деятельности. Закон допускает возможность оформления аренды на часть земельного участка. В таком случае также заключается обычный договор аренды, но только указывается, что арендатору передается часть земельного участка с указанием его размера и определенных ориентиров на местности. Во избежание недоразумений имеет смысл установить на участке межевые знаки или иные постоянные ориентиры, которые позволят точно определить границы арендуемого земельного участка. Если предполагается долгосрочная аренда, которая подлежит государственной регистрации, то имеет смысл внести поправки в кадастровый план участка – выделить часть, передаваемую в аренду.

Читайте так же:
Доверительное управление квартирой – образец договора

Документирование процедуры

Договор об условиях передачи земли заключается в письменной форме, которая не регулируется законодательно. Однако в силу ГК РФ такой договор является возмездным и срочным, т. е. он всегда имеет срок действия и предусматривает внесение платы за пользование арендованным имуществом. Кроме того, в него должны быть включены обязательные условия:

  • о сторонах договоренности — арендаторе (лице, которое будет пользоваться участком) и арендодателе (владельце земли);
  • предмете соглашения;
  • арендной плате и порядке ее внесения;
  • сроке действия соглашения.

Также в определенных случаях может быть прописан порядок использования земельного участка, в частности, если он определен нормативными актами. Например, договор аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения должен содержать обязательство арендатора применять землю исключительно по назначению, то есть для выращивания сельскохозяйственных культур или выпаса скота. Изменение назначения использования в таких случаях должно быть запрещено. Нарушение этого условия ведет к расторжению сделки. Минимальный срок договора об аренде сельскохозяйственных угодий составляет 3 года, а максимальный — 49 лет.

Документ составляют минимум в двух экземплярах (по одному для каждой из сторон). В нем обычно несколько разделов:

  • предмет договоренности;
  • арендная плата;
  • права и обязанности арендодателя;
  • права и обязанности арендатора;
  • ответственность сторон и рассмотрение споров;
  • порядок расторжения;
  • прочие условия;
  • реквизиты и адреса сторон.

Документ должны подписать представители обеих сторон, также его следует заверить печатями (если они используются сторонами). Выглядит первая страница этого документа примерно так:

Нормами ГК РФ предусмотрена обязательная госрегистрация подобных договоров, если их срок действия превышает 11 месяцев. Документы, заключенные на 1 календарный год, нужно регистрировать в установленном порядке. Муниципальную или государственную землю арендуют только по итогам публичных торгов или по решению специальной комиссии. Протоколы таких решений являются неотъемлемой частью соглашения.

Российские законы предусматривают причины, по которым сделка считается недействительной:

  1. Соглашение о расторжении контракта, достигнутое всеми заинтересованными сторонами сделки.
  2. Судебное решение по иску одной стороны. Должно иметь место нарушение другой стороной существенных условий контракта, нанесшее значительный ущерб потерпевшему. Классификацию степени ущерба устанавливает суд с учетом конкретных обстоятельств. Например, арендатор неоднократно, без наличия объективных обстоятельств, задерживает расчеты по аренде. Или использует полученные во временное пользование земли не по прямому сельскохозяйственному назначению.

При обращении в суд арендодатель обязан представить доказательства письменного извещения арендатора о своем решении изменить или расторгнуть договор.

Судебные инстанции принимают к рассмотрению заявление владельца сельхозугодий только при отказе контрагента от расторжения сделки или игнорировании требования арендодателя.

Достигнутое сторонами соглашение об изменении или расторжении основного договора должно быть оформлено письменно. Договор считается расторгнутым (измененным) после регистрации в местных органах землеустройства или по решению суда.

голоса
Рейтинг статьи
Ссылка на основную публикацию
Adblock
detector